Zonificación

¿Qué es la zonificación?

La zonificación se refiere a las leyes o regulaciones municipales o locales que rigen cómo los bienes inmuebles pueden y no pueden usarse en ciertas áreas geográficas. Por ejemplo, las leyes de zonificación pueden limitar el uso comercial o industrial de la tierra para evitar que el petróleo, la fabricación u otros tipos de negocios construyan en vecindarios residenciales.

Estas leyes pueden modificarse o suspenderse si la construcción de una propiedad servirá para ayudar a la comunidad a avanzar económicamente.

Conclusiones clave

  • La zonificación permite a los gobiernos locales regular qué áreas bajo su jurisdicción pueden tener bienes raíces o terrenos utilizados para propósitos particulares.
  • Los ejemplos de clasificaciones de zonificación incluyen residencial, comercial, agrícola, industrial o hotelero / hotelero, entre otras designaciones más específicas.
  • Las leyes de zonificación pueden ser cambiadas por un gobierno local siempre que estén dentro de los estatutos estatales y federales, y una parcela de tierra en particular puede ser re-zonificada en base a su consideración.

Cómo funciona la zonificación

La zonificación describe qué tipos de uso de la tierra para el desarrollo y las operaciones están permitidos en un terreno determinado. Los municipios tienden a dividir distritos y vecindarios de acuerdo con un plan maestro. Esto se puede hacer para promover el desarrollo económico, controlar el flujo del tráfico, administrar los niveles de ruido, reservar espacio para vivir para los residentes y proteger ciertos recursos.



Ejemplos de clasificaciones de zonificación incluyen industrial, industrial liviana, comercial, comercial liviana, agrícola, residencial unifamiliar, residencial de unidades múltiples y escuelas.

El gobierno local podría prohibir el uso de propiedades residenciales con fines comerciales para mantener la actividad comercial confinada a partes específicas de la ciudad. Tal zonificación puede generar conflictos si los residentes disputan el uso designado.

Las leyes de zonificación también pueden regular los detalles de la construcción en vecindarios específicos. Por ejemplo, la zonificación puede limitar la altura máxima de los edificios en un área determinada independientemente del tipo de construcción permitido. Las residencias u oficinas de gran altura podrían prohibirse en parcelas particulares mediante la zonificación, independientemente de si los edificios cumplen con las leyes.

La presencia de restricciones de zonificación puede influir en los precios al comprar una propiedad. Las propiedades inmobiliarias pueden venderse con una prima en función de la cantidad de límites establecidos por el municipio.



En 1926, la Corte Suprema dictaminó que las ordenanzas de zonificación debidamente redactadas eran un ejercicio válido del poder de gobierno de los estados. La zonificación se convirtió en constitucional por la Corte Suprema de los Estados Unidos como resultado del caso Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).

Teoría económica de la zonificación

Según el teorema del economista ganador del premio Nobel Ronald Coase, en ausencia de costos de transacción, las preguntas y disputas sobre el uso y desarrollo de la tierra podrían resolverse de manera óptima sin regulación gubernamental. Bajo los supuestos del Teorema de Coase, cómo se debe usar un terreno determinado y qué tipo de actividades se deben permitir, simplemente se pueden negociar entre las partes involucradas para lograr un resultado económicamente eficiente.

El teorema de Coase ilustra por qué, en el mundo real donde ocurren los costos de transacción y es poco probable que haya negociaciones sin fricciones entre las partes interesadas, las regulaciones de uso de la tierra, como la zonificación y otras soluciones impuestas por el gobierno, son la norma.

Críticas a la ley de zonificación

Los críticos de las leyes de zonificación afirman que la práctica crea y amplía la disparidad de calidad de vida entre los grupos socioeconómicos.

Por ejemplo, un municipio podría mantener leyes de zonificación que restrinjan el desarrollo industrial y comercial pesado a extensiones de tierra adyacentes a vecindarios de bajos ingresos. Los efectos de tales políticas permitirían que las zonas más ricas de la ciudad evitaran el ruido y la contaminación asociados.

Consideraciones Especiales

Las modificaciones de las leyes de zonificación son posibles incluso sin derogaciones totales de la legislación actual. Un desarrollador o propietario puede solicitar variaciones que permitirían ciertas excepciones a las regulaciones de zonificación. Esto permitiría que la propiedad se use de formas que generalmente no están permitidas; por ejemplo, el propietario de un negocio desde el hogar podría solicitar una variación para permitir que las operaciones continúen.

A los solicitantes de variaciones se les puede solicitar que expliquen por qué es necesaria la variación y cómo el cambio no causará una interrupción significativa o un perjuicio a la comunidad circundante.