Definición de bonos de la autoridad de vivienda

¿Qué son los bonos de la Autoridad de Vivienda?

Los bonos de la autoridad de vivienda, o bonos de vivienda, son emitidos por una agencia del gobierno local o estatal para ayudar a financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Bajo ciertos programas, las ganancias de dichos bonos también pueden usarse para ayudar a las personas de bajos ingresos a comprar viviendas. Los intereses devengados por los inversores en los bonos de la autoridad de vivienda están exentos de impuestos federales y también pueden estar exentos de impuestos sobre la renta estatales y locales.

Como la mayoría de los bonos municipales, los bonos de la autoridad de vivienda históricamente se han considerado inversiones muy seguras. En este caso, los bonos están respaldados por el gobierno federal, que los ve como un medio para incentivar la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos.

Los fundamentos de los bonos de la autoridad de vivienda

Una autoridad municipal puede emitir deuda en forma de bonos para obtener capital para financiar proyectos. Los dos tipos de bonos municipales son   bonos de obligación general y  bonos de ingresos. El pago de intereses y el reembolso del principal de un bono de obligación general (GO) se financian con cargo a las arcas financieras del gobierno local o estatal. Estos bonos están respaldados por la plena fe y el crédito del gobierno municipal, que puede tener la autoridad para aumentar los impuestos a fin de cumplir con sus obligaciones de pago del bono GO. Por otro lado, las obligaciones de pago en una banda de ingresos están respaldadas por el flujo de ingresos proyectado del proyecto para el cual se emitió el bono. Una forma de bono de ingresos es el bono de vivienda.

Los gobiernos estatales y locales emiten bonos de vivienda para financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Además de reembolsar el capital del bono, el estado o la localidad deben pagar intereses sobre el dinero que pide prestado. Como  bonos de actividad privada  (PAB), los bonos de vivienda se pueden emitir en nombre de desarrolladores con y sin fines de lucro calificados para financiar proyectos de viviendas multifamiliares y para personas mayores de bajos ingresos. Además, las ganancias de los bonos de vivienda también pueden emitirse para proporcionar financiamiento hipotecario de bajo costo a familias o individuos de bajos ingresos para que puedan comprar una casa. Las hipotecas proporcionadas a través de bonos de vivienda están restringidas a los compradores de vivienda por primera vez que no ganan más que el ingreso medio del área. Además, el precio de una casa comprada con una hipoteca de bonos de vivienda se limita al 90 por ciento del precio de compra promedio del área.

Los bonos de vivienda suelen tener tasas de interés bajas y se pueden emitir como una obligación de demanda de tasa fija o  variable  (VRDO). Los pagos de capital e intereses a los tenedores de bonos se realizan a partir de los reembolsos hipotecarios prometidos y las ganancias de inversión: los reembolsos realizados sobre las hipotecas por los prestatarios son cobrados por el fideicomisario del bono de vivienda que invierte los fondos en inversiones a corto plazo hasta la hora programada para pagar interés a los bonistas. En efecto, el pago de los bonos de vivienda está respaldado por el pago de intereses y el reembolso del principal oportuno y constante de las hipotecas subyacentes por parte de los prestatarios.

Los bonos de vivienda son beneficiosos tanto para el estado como para los inversores privados. Por un lado, el gobierno obtiene acceso a una gran cantidad de financiación barata. Por otro lado, las ventajas fiscales que ofrecen los bonos inmobiliarios son muy atractivas para quienes se encuentran en los tramos impositivos superiores. Para los inversionistas, los intereses pagados por los bonos de vivienda están exentos del impuesto sobre la renta federal y, a veces, estatal. Cuanto más alta sea la tasa impositiva marginal, más valiosa será la exención de impuestos de un bono de ingresos para la vivienda. Aunque los inversionistas sujetos al impuesto mínimo alternativo (AMT) pueden estar sujetos a impuestos, la exención significa que los inversionistas en tramos de impuestos federales altos se benefician de los bonos de ingresos y otros bonos municipales. Esta exención de impuestos ayuda a compensar la baja tasa de interés de los bonos.

Los créditos fiscales federales  para viviendas de bajos ingresos  son otra fuente de capital que puede usarse en lugar de o además de los bonos de vivienda para financiar proyectos de vivienda asequible. Los créditos son créditos de impuestos federales sobre la renta no reembolsables por parte del interés hipotecario que los compradores de vivienda calificados pagan cada año.

Ejemplo de bonos de la autoridad de vivienda

Debido a que implican deuda del gobierno, la venta de bonos de la autoridad de vivienda a veces requiere la aprobación de los votantes locales. En 2018, por ejemplo, los votantes de California aprobaron una medida electoral para vender $ 4 mil millones en bonos de la autoridad de vivienda para financiar programas para residentes de bajos ingresos, veteranos y trabajadores agrícolas.