7 pasos para un buen negocio de bienes raíces comerciales

Tabla de contenido

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• 1. Aprenda lo que saben los iniciados
• 2. Elaborar un plan de acción
• 3. Aprenda a reconocer un buen trato
• 4. Familiarícese con las métricas clave
• 5. Busque vendedores motivados
• 6. Barrio «Agricultura»
• 7. Utilice un enfoque de «tres vertientes»
• La línea de fondo

Pregúntele a cualquier profesional de bienes raíces sobre los beneficios de invertir en propiedades comerciales, y probablemente desencadenará un monólogo sobre cómo tales propiedades son un mejor negocio que las propiedades residenciales. A los propietarios de propiedades comerciales les encanta el flujo de efectivo adicional, las economías de escala beneficiosas, el campo de juego relativamente abierto, el mercado abundante para administradores de propiedades buenos y asequibles y la posibilidad de una recompensa potencialmente mayor de los bienes raíces comerciales.

Pero, ¿cómo evalúa las mejores propiedades? ¿Y qué separa las grandes ofertas de los trapos?

1. Aprenda lo que saben los iniciados

Para ser un actor en el sector inmobiliario comercial, aprenda a pensar como un profesional. Por ejemplo, sepa que prestamistas de propiedades comerciales les gusta ver al menos un 30% antes de dar luz verde a un préstamo.

2. Elaborar un plan de acción

Establecer parámetros es una de las principales prioridades en un negocio de bienes raíces comerciales. Por ejemplo, pregúntese cuánto puede pagar y luego compare hipotecas para tener una idea de cuánto pagará durante la vigencia de la hipoteca. El uso de herramientas como las calculadoras de hipotecas puede ayudarlo a desarrollar buenas estimaciones del costo total de su vivienda.

Otras preguntas clave que debe hacerse incluyen: ¿Cuánto espera ganar con el trato? ¿Quiénes son los protagonistas clave? ¿Cuántos inquilinos ya están a bordo y están pagando el alquiler? ¿Cuánto espacio de alquiler necesita llenar?

3. Aprenda a reconocer un buen trato

Los mejores profesionales de bienes raíces saben mucho cuando ven uno. Cual es su secreto? Primero, tienen una estrategia de salida : las mejores ofertas son aquellas de las que sabe que puede alejarse. Es útil tener un ojo agudo para los propietarios de tierras : estar siempre buscando daños que requieran reparaciones, saber cómo evaluar el riesgo y asegurarse de utilizar la calculadora para asegurarse de que la propiedad cumpla con sus objetivos financieros.

4. Familiarícese con las métricas clave de bienes raíces comerciales

Las métricas clave comunes que se utilizan al evaluar bienes raíces incluyen:

• Ingreso operativo neto (NOI): El NOI de una propiedad de bienes raíces comerciales se calcula evaluando el ingreso operativo bruto del primer año de la propiedady luego restando los gastos operativos del primer año. Quieres tener NOI positivo.
• Tope de la Tasa : «tope» de una propiedad inmobiliaria – o de capitalización – tasa, se utiliza para calcular el valor de las propiedades que producen ingresos. Por ejemplo, un complejo de apartamentos de cinco unidades o más, edificios de oficinas comerciales y centros comerciales más pequeños son buenos candidatos para la determinación de la tasa de capitalización. Las tasas de capitalización se utilizan para estimar el valor actual neto de las ganancias o el flujo de efectivo futuros; el proceso también se llama capitalización de ganancias.
• Efectivo sobre efectivo : los inversores de bienes raíces comerciales que dependen del financiamiento para comprar sus propiedades a menudo se adhieren a la fórmula de efectivo sobre efectivo para comparar el desempeño del primer año de las propiedades de la competencia. El efectivo sobre efectivo toma en cuenta el hecho de que el inversionista en cuestión no requiere el 100% de efectivo para comprar la propiedad, pero también toma en cuenta el hecho de que el inversionista no se quedará con todo el NOI porque debe usar algunos de ella para hacer los pagos de la hipoteca. Para descubrir efectivo sobre efectivo, los inversores inmobiliarios deben determinar la cantidad necesaria para invertir para comprar la propiedad o su inversión inicial.

5. Busque vendedores motivados

Como cualquier negocio, los clientes impulsan los bienes raíces. Su trabajo es encontrarlos, específicamente aquellos que estén listos y ansiosos por vender por debajo del valor de mercado. El caso es que en el sector inmobiliario no pasa nada, ni siquiera importa, hasta que encuentras un trato, que suele ir acompañado de un vendedor motivado. Es alguien con una razón apremiante para vender por debajo del valor de mercado. Si su vendedor no está motivado, no estará tan dispuesto a negociar.

6. Descubra las bellas artes de la «agricultura» del barrio

Una excelente manera de evaluar una puertas abiertas, hablando con otros propietarios de vecindarios y buscando vacantes.

7. Utilice un enfoque de «tres vertientes» para evaluar las propiedades

Sea adaptable al buscar grandes ofertas. Utilice Internet, lea los anuncios clasificados y contrate perros de caza para encontrar las mejores propiedades. Los perros de caza de bienes raíces pueden ayudarlo a encontrar valiosas oportunidades de inversión a cambio de una tarifa de referencia.

La línea de fondo

En general, encontrar y evaluar propiedades comerciales no se trata solo de cultivar vecindarios, obtener un buen precio o enviar señales de humo para atraer a los vendedores. En el corazón de la acción se encuentra la comunicación humana básica. Se trata de establecer relaciones y una buena relación con los propietarios, para que se sientan cómodos hablando de las buenas ofertas y haciendo negocios con usted.