19 abril 2021 15:09

Impuesto sobre las ganancias de capital sobre la venta de viviendas

Tabla de contenido

Expandir

  • ¿Cuánto es el impuesto sobre las ganancias de capital sobre los bienes raíces?
  • ¿Cuándo la venta de una casa está totalmente sujeta a impuestos?
  • Ejemplo de impuesto a las ganancias de capital en la venta de viviendas
  • Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital en la venta de viviendas
  • Cómo funcionan los impuestos inmobiliarios
  • Impuestos sobre las ganancias de capital sobre propiedades de inversión
  • Impuestos inmobiliarios frente a impuestos inmobiliarios
  • Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre las ganancias de capital
  • La línea de fondo

Es probable que su casa sea la compra más grande y más orgullosa de su vida. Todas las minuciosas medidas que tomó, innumerables búsquedas de propiedades, negociaciones de contratos, inspecciones y cierre, para llegar al sueño de ser propietario de una vivienda. Ahora es el momento de vender. ¿Qué sigue? ¿Sabía que su casa se considera un bien de capital, sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital? Si su casa se revalorizó, es posible que deba pagar impuestos sobre las ganancias. Sin embargo, gracias a la Ley de Alivio del Contribuyente de 1997, la mayoría de los propietarios están exentos.

Si es soltero, no pagará impuestos sobre las ganancias de capital sobre los primeros $ 250,000 de ganancia (exceso sobre la base del costo). Las parejas casadas disfrutan de una exención de $ 500,000. Sin embargo, existen algunas restricciones.

Conclusiones clave

  • Puede vender su residencia principal y estar exento de impuestos sobre las ganancias de capital sobre los primeros $ 250,000 si es soltero y $ 500,000 si es casado que presenta una declaración conjunta.
  • Esta exención solo se permite una vez cada dos años.
  • Puede agregar su base de costo y los costos de cualquier mejora que haya hecho a la casa a los $ 250,000 si es soltero o $ 500,000 si está casado.

¿Cuánto es el impuesto sobre las ganancias de capital sobre los bienes raíces?

Para estar exento, el hogar debe considerarse una residencia principal según lasreglas del Servicio de Impuestos Internos (IRS). Estas reglas establecen que debe haber ocupado la residencia durante al menos dos de los últimos cinco años.

Si compra una casa y un aumento dramático en el valor hace que la venda un año después, se le exigirá que pague el impuesto sobre las ganancias de capital. Si ha sido propietario de su casa durante al menos dos años y cumple con las reglas de residencia principal, es posible que deba impuestos sobre las ganancias si exceden los umbrales del IRS. Las personas solteras pueden excluir hasta $ 250,000 de la ganancia y las personas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $ 500,000 de la ganancia.



Las ganancias de capital a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios, con tasas de hasta el 37% para las personas con ingresos altos;Las tasas impositivas sobre las ganancias de capital a largo plazo son del 0%, 15% o 20%, y las tasas se aplican de acuerdo con el estado tributario y de ingresos.

Esta regla incluso le permite convertir una propiedad de alquiler en una residencia principal porque no es necesario cumplir con el requisito de residencia de dos años en años consecutivos.

Suponga que compra un condominio nuevo por $ 300,000. Vives en ella durante el primer año, alquilas la casa durante los próximos tres años y, cuando los inquilinos se mudan, tú te mudas por otro año. Después de cinco años, vende el condominio por $ 450,000. No se adeuda ningún impuesto sobre las ganancias de capital porque la ganancia ($ 450,000 – $ 300,000 = $ 150,000) no excede el monto de exclusión. Considere un final alternativo en el que los valores de las viviendas en su área aumentaron exponencialmente.

En este escenario, vende el condominio por $ 600,000. El impuesto a las ganancias de capital vence sobre $ 50,000 ($ 300,000 de ganancia – $ 250,000 de exclusión del IRS). Si sus ingresos se encuentran entre $ 80,000 y $ 441,450, su tasa impositiva sobre las ganancias de capital como persona soltera es del 15%. Si tiene pérdidas de capital en otro lugar, puede compensar las ganancias de capital de la venta de la casa con esas pérdidas y hasta $ 3,000 de esas pérdidas de otros ingresos imponibles.

La otra restricción importante es que solo puede beneficiarse de esta exención una vez cada dos años. Por lo tanto, si tiene dos casas y vivió en ambas durante al menos dos de los últimos cinco años, no podrá vender ambas libres de impuestos.

La Ley de Alivio del Contribuyente de 1997 ha sido beneficiosa para los propietarios de viviendas porque ha cambiado significativamente las implicaciones de la venta de viviendas. Antes de la ley, los vendedores tenían que transferir el valor total de la venta de una casa a otra casa en un plazo de dos años para evitar pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, este ya no es el caso, y el producto de la venta se puede utilizar de cualquier forma que el vendedor considere conveniente.



Es mejor consultar a un profesional de impuestos antes de vender una propiedad y verificar si hay cambios en el código tributario.

Si cumple con los requisitos de elegibilidad del IRS, podrá vender las ganancias de capital de la vivienda libres de impuestos como se indicó anteriormente. Sin embargo, existen excepciones a los requisitos de elegibilidad, que se describen en el sitio web del IRS.

¿Cuándo la venta de una casa está totalmente sujeta a impuestos?

No todo el mundo puede beneficiarse de las exclusiones de plusvalías. Las ganancias de la venta de una casa están totalmente sujetas a impuestos cuando:

  • La casa no es la residencia principal del vendedor.
  • La propiedad fue adquirida a través de un intercambio 1031 dentro de los 5 años.
  • El vendedor está sujeto a impuestos de expatriado.
  • La propiedad no fue propiedad ni se usó como la residencia principal del vendedor durante al menos 2 de los últimos cinco años antes de la venta (se aplican algunas excepciones)
  • El vendedor vendió otra casa dentro de los 2 años a partir de la fecha de la venta y utilizó la exclusión de ganancias de capital para esa venta

Ejemplo de impuesto a las ganancias de capital en la venta de viviendas

Considere el siguiente ejemplo. Susan y Robert, una pareja casada, compraron una casa por $ 500,000 en 2015. Su vecindario experimentó un tremendo crecimiento y el valor de las casas aumentó significativamente. Al ver la oportunidad de cosechar las recompensas de este aumento en los precios de las viviendas, vendieron su casa en 2020 por $ 1,2 millones. Las ganancias de capital de la venta fueron de $ 700,000.

Como pareja casada que presenta una declaración conjunta, pudieron excluir $ 500,000 de las ganancias de capital, dejando $ 200,000 sujetos al impuesto sobre las ganancias de capital. Sus ingresos combinados los colocan en el tramo impositivo del 20%. Por lo tanto, su impuesto a las ganancias de capital fue de $ 40,000.

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital en las ventas de viviendas

¿Quiere reducir la factura de impuestos por la venta de su casa? Hay formas de reducir lo que debe o evitar impuestos sobre la venta de su propiedad. Si es propietario y ha vivido en su casa durante dos de los últimos cinco años, puede excluir hasta $ 250,000 ($ 500,000 para personas casadas que presentan una declaración conjunta) de la ganancia de impuestos.

Los ajustes a la base de costos también pueden ayudar a reducir la ganancia. Su base de costos se puede aumentar al incluir tarifas y gastos asociados con la compra de la vivienda, mejoras en la vivienda y adiciones. El aumento resultante en la base de costos reduce así las ganancias de capital.

Además, las pérdidas de capital de otras inversiones se pueden utilizar para compensar las ganancias de capital de la venta de su casa. Incluso se pueden trasladar grandes pérdidas a ejercicios fiscales posteriores. Exploremos otras formas de reducir o evitar los impuestos sobre las ganancias de capital en las ventas de viviendas.

Utilice los intercambios 1031 para evitar impuestos

Los propietarios de viviendas pueden evitar pagar impuestos sobre la venta de su casa reinvirtiendo las ganancias de la venta en una propiedad similar a través de un intercambio 1031. Este intercambio homogéneo, que lleva el nombre de la Sección 1031 del código del IRS, permite el intercambio de propiedad similar sin otra consideración o propiedad similar, incluidas otras consideraciones, como efectivo. El intercambio 1031 permite diferir el impuesto sobre la ganancia de la venta de una propiedad, en lugar de eliminarlo.

Los propietarios —incluyendo corporaciones, individuos, fideicomisos, sociedades y LLC— de propiedades de inversión y comerciales pueden aprovechar el intercambio 1031 al intercambiar propiedades comerciales o de inversión por otras de su tipo.

Las propiedades sujetas al intercambio 1031 deben ser para fines comerciales o de inversión, no para uso personal. La parte del intercambio 1031 debe identificar por escrito las propiedades de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a la venta y debe completar el intercambio por una propiedad comparable a la del aviso dentro de los 180 días posteriores a la venta.

Convierta su segunda casa en su residencia principal

Las exclusiones de ganancias de capital son atractivas para muchos propietarios, tanto que pueden intentar maximizar su uso a lo largo de su vida. Debido a que las ganancias en las residencias no principales y las propiedades de alquiler no tienen las mismas exclusiones, más personas han buscado formas inteligentes de reducir su impuesto a las ganancias de capital en la venta de sus propiedades. Una forma de lograrlo es convertir una segunda casa o una propiedad de alquiler en una residencia principal.

Un propietario puede convertir su segunda casa en su residencia principal durante dos años antes de vender y aprovechar la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital del IRS. Sin embargo, se aplican estipulaciones. Las deducciones por depreciación de las ganancias obtenidas antes del 6 de mayo de 1997 no se considerarán en la exclusión.

De acuerdo con la Ley de Impuestos de Asistencia a la Vivienda de 2008, una propiedad de alquiler convertida en residencia principal solo puede tener la exclusión de ganancias de capital durante el período en que la propiedad se utilizó como residencia principal. Las ganancias de capital se asignan a todo el período de propiedad. Mientras sirve como propiedad de alquiler, la porción asignada cae bajo el uso no calificado y no es elegible para la exclusión.

Para evitar que alguien aproveche la exclusión del intercambio 1031 y las ganancias de capital, la Ley de Creación de Empleos Estadounidense de 2004 estipula que la exclusión se aplica si la propiedad intercambiada se mantuvo durante al menos 5 años después del intercambio.

Cómo las ventas a plazos reducen los impuestos

Obtener una gran ganancia en la venta de una inversión es el sueño. Sin embargo, el impuesto correspondiente a la venta puede no serlo. Para los propietarios de propiedades en alquiler y segundas residencias, existe una forma de reducir el impacto fiscal. Para reducir la renta imponible, el propietario puede elegir una opción de venta a plazos, en la que parte de la ganancia se difiere con el tiempo. Se genera un pago específico durante el plazo especificado en el contrato.

Cada pago consta de capital, ganancias e intereses, donde el principal representa la base del costo no imponible y los intereses se gravan como ingresos ordinarios. La porción fraccionaria de la ganancia resultará en un impuesto más bajo que el impuesto sobre una devolución de ganancia de suma global. El tiempo que el dueño de la propiedad mantuvo la propiedad determinará cómo se gravan los impuestos: ganancias de capital a largo o corto plazo.

Cómo funcionan los impuestos inmobiliarios

Como la mayoría de las compras que hacemos, los impuestos se calculan sobre el precio de compra. Lo mismo ocurre con los bienes raíces. Los gobiernos estatales y locales cobran impuestos sobre bienes inmuebles o propiedades sobre bienes inmuebles; Estos impuestos recaudados ayudan a pagar servicios públicos, proyectos, escuelas y más.

Los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria son impuestos ad valorem, que son impuestos evaluados contra el valor de la casa y el terreno en el que se asienta. No se evalúa sobre la base del costo, es decir, lo que se pagó por él. El impuesto sobre bienes raíces se calcula multiplicando la tasa impositiva por el valor tasado de la propiedad. Las tasas de impuestos varían según las jurisdicciones y pueden cambiar, al igual que el valor tasado de la propiedad. Sin embargo, algunas exenciones y deducciones están disponibles para ciertas situaciones.

Cómo calcular la base de costos de una casa

La base del costo de una casa es lo que pagó (su costo) por ella. Se incluye el precio de compra, ciertos gastos asociados con la compra de la vivienda, los costos de mejora, ciertos honorarios legales y más.

Ejemplo: en 2010, Rachel compró su casa por $ 400,000. No hizo mejoras ni sufrió pérdidas durante los diez años que vivió allí. En 2020, vendió su casa por $ 550,000. Su base de costos fue de $ 400,000 y su ganancia imponible fue de $ 150,000. Ella eligió excluir las ganancias de capital y, como resultado, no debía impuestos.

¿Qué es la base de casa ajustada?

La base de costos de una vivienda puede cambiar. Las reducciones en la base de costos ocurren cuando recibe una devolución de su costo. Por ejemplo, compró una casa por $ 250,000 y luego experimentó una pérdida a causa de un incendio. La aseguradora de su hogar emite un pago de $ 100,000, reduciendo su base de costo a $ 150,000 ($ 250,000 base de costo original – $ 100,000 de pago del seguro).



Las mejoras que sean necesarias para mantener la vivienda sin valor añadido, que tengan una vida útil inferior a un año o que ya no formen parte de su vivienda no incrementarán su base de costes.

Asimismo, algunos eventos y actividades pueden incrementar la base de costos. Por ejemplo, gasta $ 15,000 para agregar un baño a su hogar. Su nueva base de costos aumentará por la cantidad que gastó para mejorar su hogar.

Base para heredar una casa

Si heredó una casa, la base del costo es el valor justo de mercado (FMV) de la casa cuando murió el propietario original. Por ejemplo, hereda una casa por la que el propietario original pagó $ 50,000. La casa estaba valorada en 400.000 dólares al momento de la muerte del propietario original. Seis meses después, vende la casa por $ 500,000. La ganancia imponible es de $ 100,000 (precio de venta de $ 500,000 – base de costo de $ 400,000).

El valor justo de mercado se determina en la fecha de la muerte del otorgante o en la fecha de valuación alternativa si el albacea presenta una declaración de impuestos sobre el patrimonio y elige ese método.

Informar los ingresos de la venta de viviendas al IRS

Se requiere informar la venta de una casa si recibió un Formulario 1099-S que informa los ingresos de la venta o si hay una ganancia no excluible. El formulario 1099-S es un formulario de impuestos del IRS que informa la venta o el intercambio de bienes raíces. Este formulario generalmente lo emite la agencia inmobiliaria, la empresa de cierre o el acreedor hipotecario. Si cumple con los requisitos del IRS para no pagar el impuesto a las ganancias de capital sobre la venta, informe a su profesional de bienes raíces antes del 15 de febrero siguiente al año de la transacción.

El IRS detalla qué transacciones no son reportables:

  • Si el precio de venta es $ 250,000 ($ 500,00 para personas casadas) o menos y la ganancia es totalmente excluible del ingreso bruto. El propietario también debe afirmar que cumple con el requisito de residencia principal. El profesional de bienes raíces debe recibir una certificación de que estas atestaciones son verdaderas.
  • Si el cedente es una corporación, un gobierno o sector gubernamental, o un cedente de volumen exento (alguien que tiene o venderá 25 o más propiedades inmobiliarias declarables a 25 o más partes)
  • No ventas, como obsequios
  • Una transacción para satisfacer un préstamo garantizado.
  • Si la contraprestación total de la transacción es de $ 600 o menos, lo que se denomina transferencia de minimus

Consideraciones Especiales

¿Qué sucede en caso de divorcio o para el personal militar? Afortunadamente, existen consideraciones para estas situaciones. En un divorcio, el cónyuge a quien se le otorgó la propiedad de una casa puede contar los años que la casa fue propiedad del excónyuge para calificar para el requisito de uso. Además, si el concesionario tiene la propiedad de la casa, el requisito de uso puede incluir el tiempo que el excónyuge pasa viviendo en la casa hasta la fecha de venta.

El personal militar y ciertos funcionarios gubernamentales en funciones oficiales prolongadas y sus cónyuges pueden optar por aplazar el requisito de cinco años hasta diez años mientras estén de servicio. Básicamente, siempre que el miembro militar ocupe la casa durante 2 de los 15 años, calificará para la exclusión de ganancias de capital (hasta $ 250,000 para contribuyentes solteros y hasta $ 500,000 para contribuyentes casados ​​que presenten una declaración conjunta).

Impuestos sobre las ganancias de capital sobre propiedades de inversión

Los bienes raíces se pueden clasificar de manera diferente. Por lo general, se clasifica como propiedad de inversión o alquiler o residencias principales. La residencia principal de un propietario es la propiedad inmobiliaria utilizada como la ubicación principal en la que vive. Una propiedad de inversión o alquiler es un inmueble comprado o reutilizado para generar ingresos o una ganancia para el propietario o inversionista.

La forma en que se clasifica la propiedad afecta la forma en que se gravan los impuestos y qué deducciones de impuestos, como las deducciones de intereses hipotecarios, se pueden reclamar. Según la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, se pueden deducir hasta $ 750,000 de interés hipotecario sobre una residencia principal. Sin embargo, si una propiedad se utiliza únicamente como una propiedad de inversión, no califica para la exclusión de ganancias de capital.

Se permiten aplazamientos del impuesto a las ganancias de capital para propiedades de inversión bajo el intercambio 1031 si los ingresos de la venta se utilizan para comprar una inversión similar. Y las pérdidas de capital incurridas en el año fiscal se pueden utilizar para compensar las ganancias de capital por la venta de propiedades de inversión. Entonces, aunque no se le permite la exclusión de ganancias de capital, hay formas de reducir o eliminar los impuestos sobre las ganancias de capital para propiedades de inversión.

Propiedad de alquiler vs. Casa de vacaciones

Las propiedades de alquiler son bienes inmuebles alquilados a terceros para generar ingresos o beneficios. Una casa de vacaciones es un bien inmueble que se utiliza con fines recreativos y no se considera la residencia principal. Se utiliza para estancias de corta duración, principalmente para vacaciones.

A menudo, los propietarios convierten sus casas de vacaciones en propiedades de alquiler cuando no las utilizan. Los ingresos generados por el alquiler pueden cubrir la hipoteca y otros gastos de mantenimiento. Sin embargo, hay algunas cosas a tener en cuenta. Si la casa de vacaciones se alquila por menos de 15 días, los ingresos no se declaran. Si el propietario utiliza la casa de vacaciones durante menos de dos semanas al año y luego la alquila por el resto, se considera una propiedad de inversión.

Los propietarios pueden aprovechar la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital al vender su casa de vacaciones si cumplen con las reglas de propiedad y uso del IRS.

Impuestos inmobiliarios frente a impuestos inmobiliarios

Los bienes raíces y la propiedad a menudo se usan indistintamente, al igual que los impuestos sobre bienes raíces y los impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, propiedad es un término amplio para describir diferentes activos, incluidos los bienes raíces, propiedad de una persona; y no todas las propiedades pagan los mismos impuestos.

Los impuestos a la propiedad, en lo que respecta a los bienes raíces, son impuestos ad-valorem evaluados por los gobiernos estatales y locales donde se encuentra la propiedad. El impuesto a la propiedad inmobiliaria se calcula multiplicando la tasa del impuesto a la propiedad por el valor de mercado de la propiedad inmueble, que incluye el valor de la propiedad inmueble (por ejemplo, casas, condominios y edificios) y el terreno en el que se asienta.

Los impuestos sobre la propiedad, en lo que respecta a la propiedad personal, son impuestos que se aplican a la propiedad mueble. Los bienes inmuebles, que son inmuebles, no están incluidos en el impuesto sobre la propiedad personal. Los ejemplos de propiedad personal incluyen automóviles, embarcaciones y equipo pesado. Los impuestos a la propiedad se aplican a nivel estatal o local y pueden variar de un estado a otro.

Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre las ganancias de capital sobre bienes raíces

¿Están libres de impuestos las ventas de viviendas?

Las ventas de viviendas están libres de impuestos si la condición de la venta cumple con ciertos criterios. El vendedor debe haber sido propietario de la casa y haberla utilizado como su residencia principal durante 2 de los últimos 5 años (hasta la fecha de cierre). Los dos años no deben ser consecutivos para calificar. El vendedor no debe haber vendido una casa en los últimos dos años y haber reclamado la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital. Si las ganancias no exceden el umbral de exclusión ($ 250,000 para personas solteras y $ 500,000 para personas casadas que presentan una declaración conjunta), el vendedor no debe impuestos sobre la venta de su casa.

¿Cómo evito pagar impuestos cuando vendo mi casa?

Hay varias formas de evitar pagar impuestos por la venta de su casa. Aquí, enumeraremos algunos. Compense sus ganancias de capital con pérdidas de capital. Las pérdidas de capital de años anteriores pueden trasladarse para compensar las ganancias en años futuros.

Considere utilizar la exclusión de residencia principal del IRS. Para los contribuyentes solteros, puede excluir hasta $ 250,000 de las ganancias de capital, y para los contribuyentes casados ​​que presentan una declaración conjunta, puede excluir hasta $ 500,000 de las ganancias de capital (se aplican ciertas restricciones).

Además, bajo un intercambio 1031, puede transferir los ingresos de la venta de una propiedad de alquiler o inversión a una inversión similar dentro de los 180 días.

¿Cuántos impuestos debo pagar al vender mi casa?

La cantidad de impuestos que paga depende del monto de la ganancia de la venta de su casa y de su categoría impositiva. Si sus ganancias no exceden el monto de la exclusión y cumple con las pautas del IRS para reclamar la exclusión, no debe nada. Si sus ganancias exceden el monto de la exclusión y gana menos de $ 80,000 por año, deberá un impuesto del 15% (basado en el estado civil de soltero) sobre las ganancias.

La tasa de impuestos depende de los ingresos. Es importante consultar a un profesional de impuestos para determinar y discutir su obligación tributaria.

¿Tengo que informar la venta de mi casa al IRS?

Es posible que no esté obligado a informar la venta de su casa si no se cumple ninguna de las siguientes condiciones:

  • Tiene una ganancia imponible no excluible de la venta de su casa (> $ 250,000 para contribuyentes solteros y> $ 500,000 para contribuyentes casados ​​que presentan una declaración conjunta)
  • Se le emitió un 1099-S, informando los ingresos de las transacciones inmobiliarias
  • Desea declarar la ganancia como imponible, incluso si la totalidad o una parte se encuentra dentro de las pautas de exclusión

La línea de fondo

Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden ser sustanciales. Afortunadamente, la Ley de Alivio de Impuestos de 1997 brinda cierto alivio a los propietarios de viviendas que cumplen con ciertos criterios del IRS. Para los contribuyentes solteros, se pueden excluir hasta $ 250,000 de las ganancias de capital, y para los contribuyentes casados ​​que presentan una declaración conjunta, se pueden excluir hasta $ 500,000 de las ganancias de capital. Para las ganancias que superan estos umbrales, se aplican tasas de ganancias de capital.

Hay excepciones para ciertas situaciones, como divorcios y despliegue militar, y existen reglas sobre cuándo se deben informar las ventas. Comprender las reglas tributarias y mantenerse al tanto de los cambios tributarios puede ayudarlo a prepararse mejor para la venta de su casa.

Advisor Insight

Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP® Polero ICE Advisers, Nueva York, NY

Además de la exención de $ 250,000 (o $ 500,000 para una pareja), también puede restar su base de costo total en la propiedad del precio de venta. Su base de costo se calcula comenzando con el precio que pagó por la casa y luego agregando los gastos de compra (por ejemplo, costos de cierre, seguro de título y cualquier tarifa de liquidación).

A esta cifra, puede agregar el costo de las adiciones y mejoras que haya realizado y que tengan una vida útil de más de un año.

Finalmente, agregue sus costos de venta, como las comisiones de los agentes de bienes raíces y los honorarios de los abogados, así como los impuestos de transferencia en los que incurrió.

Para cuando termine de sumar todos estos costos de compra, venta y mejora de la propiedad, es probable que su ganancia de capital en la venta sea mucho menor, suficiente para calificar para la exención.

Adblock
detector