19 abril 2021 15:51

Bienes Raíces Comerciales (CRE)

¿Qué son los bienes raíces comerciales (CRE)?

Los bienes raíces comerciales (CRE) son propiedades que se utilizan exclusivamente para fines comerciales o para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de un espacio habitable, que en su lugar constituiría bienes raíces residenciales. Muy a menudo, los inmuebles comerciales se alquilan a inquilinos para realizar actividades generadoras de ingresos. Esta amplia categoría de bienes raíces puede incluir desde un solo escaparate hasta un gran centro comercial.

Los bienes raíces comerciales incluyen varias categorías, como minoristas de todo tipo, oficinas, hoteles y complejos turísticos, centros comerciales, restaurantes e instalaciones de atención médica.

Conclusiones clave

  • Los bienes raíces comerciales se refieren a propiedades utilizadas específicamente para fines comerciales o de generación de ingresos.
  • Las cuatro clases principales de bienes raíces comerciales incluyen: espacio para oficinas; industrial; alquileres multifamiliares; y venta al por menor.
  • Los bienes raíces comerciales proporcionan ingresos por alquiler, así como el potencial de cierta apreciación del capital para los inversores.
  • Invertir en bienes raíces comerciales generalmente requiere más sofisticación y mayores cantidades de capital por parte de los inversionistas que los bienes raíces residenciales.
  • Los fideicomisos de inversión en bienes raíces que cotizan en bolsa (REIT) son una forma viable para que las personas inviertan indirectamente en bienes raíces comerciales.

Los fundamentos de los bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales junto con los bienes raíces residenciales comprenden las dos categorías principales de propiedad inmobiliaria. Las propiedades residenciales incluyen estructuras reservadas para habitación humana y no para uso comercial o industrial. Como su nombre lo indica, los bienes raíces comerciales se utilizan en el comercio, y las propiedades de alquiler de unidades múltiples que sirven como residencias para inquilinos se clasifican como actividad comercial para el propietario.

Los bienes raíces comerciales generalmente se clasifican en cuatro clases, según su función:

  1. espacio de oficina;
  2. uso industrial;
  3. alquiler multifamiliar; y
  4. venta minorista.

Las categorías individuales también pueden clasificarse más. El espacio de oficina, por ejemplo, a menudo se caracteriza como clase A, clase B o clase C.

  • La Clase A representa los mejores edificios en términos de estética, antigüedad, calidad de infraestructura y ubicación.
  • Los edificios de clase B suelen ser más antiguos y no tan competitivos en cuanto a precio como los edificios de clase A. Los inversores suelen apuntar a estos edificios para su restauración.
  • Los edificios de clase C son los más antiguos, por lo general tienen más de 20 años, están ubicados en áreas menos atractivas y necesitan mantenimiento.

Tenga en cuenta que algunas autoridades de zonificación y concesión de licencias desglosan aún más las propiedades industriales (sitios utilizados para la fabricación y producción de bienes, especialmente bienes pesados), pero la mayoría lo considera un subconjunto de bienes raíces comerciales.

Arrendamientos comerciales

Algunas empresas son propietarias de los edificios que ocupan. Sin embargo, el caso más típico es que la propiedad comercial está arrendada. Por lo general, un inversionista o grupo de inversionistas es propietario del edificio y cobra el alquiler de cada negocio que opera allí. Las tarifas de arrendamiento comercial, el precio por ocupar un espacio durante un período determinado, se cotizan habitualmente en dólares de alquiler anual por pie cuadrado. Por el contrario, las tarifas de bienes raíces residenciales cotizan como una suma anual o un alquiler mensual.

Los arrendamientos comerciales suelen durar de un año a 10 años o más, con oficinas y locales comerciales con un promedio de arrendamientos de cinco a 10 años. Esto se puede contrastar con más arrendamientos residenciales anuales o mensuales a corto plazo.

En un estudio de 2017 realizado por la firma de analistas del mercado inmobiliario CBRE Group, Inc., el analista Alex Krasikov descubrió que el plazo (duración) de un arrendamiento era proporcional al tamaño del espacio que se alquilaba. Además, los datos mostraron que los inquilinos entrarían en contratos de arrendamiento a largo plazo para fijar los precios en un entorno de mercado en alza. Pero ese no es su único factor determinante. Algunos inquilinos con requisitos para espacios grandes entrarán en contratos de arrendamiento a largo plazo debido a la disponibilidad limitada de propiedad que se adapte a sus necesidades.

Hay cuatro tipos principales de arrendamientos de propiedades comerciales, cada uno de los cuales requiere diferentes niveles de responsabilidad por parte del propietario y el inquilino.

Gestión de inmuebles comerciales

Poseer y mantener bienes raíces comerciales arrendados requiere una administración completa y continua por parte del propietario. Los propietarios pueden desear contratar una empresa de administración de bienes raíces comerciales para ayudarlos a encontrar, administrar y retener inquilinos, supervisar los contratos de arrendamiento y las opciones de financiamiento, y coordinar el mantenimiento y la comercialización de la propiedad. El conocimiento especializado de una compañía de administración de bienes raíces comerciales es útil ya que las reglas y regulaciones que rigen dicha propiedad varían según el estado, condado, municipio e industria, y tamaño.

A menudo, el propietario debe lograr un equilibrio entre maximizar los alquileres y minimizar las vacantes y la rotación de inquilinos. La rotación puede ser costosa para los propietarios de CRE porque el espacio debe adaptarse para satisfacer las necesidades específicas de los diferentes inquilinos, por ejemplo, si un restaurante se muda a una propiedad que alguna vez estuvo ocupada por un estudio de yoga.

Invertir en bienes raíces comerciales

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser lucrativo y servir como cobertura contra la volatilidad del mercado de valores. Los inversores pueden ganar dinero a través de la apreciación de la propiedad cuando venden, pero la mayoría de las ganancias provienen de los alquileres de los inquilinos.

Investigacion directa

Los inversores pueden utilizar inversiones directas donde se convierten en propietarios a través de la propiedad de la propiedad física. Las personas más aptas para la inversión directa en bienes raíces comerciales son aquellas que tienen una cantidad considerable de conocimiento sobre la industria o que pueden emplear empresas que lo tengan. Las propiedades comerciales son una inversión inmobiliaria de alto riesgo y alta recompensa. Es probable que dicho inversor sea una persona de alto patrimonio neto, ya que la inversión en CRE requiere una cantidad considerable de capital.

La propiedad ideal se encuentra en un área con baja oferta de CRE y alta demanda, lo que dará tarifas de alquiler favorables. La fortaleza de la economía local del área también afecta el valor de la compra de CRE.

Inversión indirecta

Alternativamente, los inversores pueden invertir en el mercado comercial indirectamente a través de la propiedad de varios valores de mercado, como Fideicomisos de inversión inmobiliaria ( REIT ), fondos cotizados en bolsa ( ETF ) que invierten en acciones comerciales relacionadas con propiedades o invirtiendo en empresas que atienden al mercado de bienes raíces comerciales, como bancos e inmobiliarias.

Ventajas de los inmuebles comerciales

Una de las mayores ventajas de los bienes raíces comerciales son las atractivas tarifas de arrendamiento. En áreas donde la cantidad de nuevas construcciones está limitada por la tierra o la ley, los bienes raíces comerciales pueden tener rendimientos impresionantes y flujos de efectivo mensuales considerables. Los edificios industriales generalmente se alquilan a una tarifa más baja, aunque también tienen costos generales más bajos en comparación con una torre de oficinas.

Los bienes raíces comerciales también se benefician de contratos de arrendamiento comparativamente más largos con los inquilinos que los bienes raíces residenciales. Esta larga duración del arrendamiento le da al propietario de un inmueble comercial una cantidad considerable de estabilidad en el flujo de efectivo, siempre que los inquilinos a largo plazo ocupen el edificio.

Además de ofrecer una fuente de ingresos estable y rica, los bienes raíces comerciales ofrecen el potencial de revalorización del capital, siempre que la propiedad esté bien mantenida y actualizada. Y, como todas las formas de bienes raíces, es una clase de activo distinta que puede proporcionar una opción de diversificación eficaz para una cartera equilibrada.

Desventajas de los inmuebles comerciales

Las reglas y regulaciones son los principales impedimentos para la mayoría de las personas que desean invertir directamente en bienes raíces comerciales. Los impuestos, la mecánica de compra y las responsabilidades de mantenimiento de las propiedades comerciales están enterrados en capas de jerga legal. Estos requisitos cambian según el estado, el condado, la industria, el tamaño, la zonificación y muchas otras designaciones. La mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales tienen conocimientos especializados o una nómina de personas que los tienen.

Otro obstáculo es el mayor riesgo que conlleva la rotación de inquilinos, especialmente relevante en una economía en la que los cierres inesperados de tiendas dejan las propiedades vacías con poca antelación.

Con las residencias, los requisitos de instalaciones de un inquilino generalmente reflejan los de inquilinos anteriores o futuros. Sin embargo, con una propiedad comercial, cada inquilino puede tener necesidades muy diferentes que requieran una restauración costosa. El propietario del edificio tiene que adaptar el espacio para acomodar el oficio especializado de cada inquilino. Una propiedad comercial con pocas vacantes pero alta rotación de inquilinos aún puede perder dinero debido al costo de las renovaciones para los inquilinos entrantes.

Para aquellos que buscan invertir directamente, comprar una propiedad comercial es una propuesta mucho más costosa que una propiedad residencial. Además, mientras que los bienes raíces, en general, se encuentran entre las clases de activos menos líquidas, las transacciones de edificios comerciales tienden a moverse con especial lentitud.

Pros

  • Cobertura contra el mercado de valores
  • Fuente de ingresos de alto rendimiento
  • Flujos de efectivo estables de inquilinos a largo plazo
  • Potencial de revalorización del capital

Contras

  • Más capital requerido para invertir directamente
  • Mayor regulación
  • Mayores costos de renovación
  • Activo ilíquido

Perspectivas y previsiones inmobiliarias comerciales

El mercado de propiedades comerciales de EE. UU. Sufrió un gran golpe durante la recesión de 2008-2009, pero ha experimentado ganancias anuales desde 2010. Estas ganancias han ayudado a recuperar casi todas las pérdidas de la era de la recesión.

El «2019 US Real Estate Market Outlook «, un informe anual emitido por CBRE, cree:

Aunque el ciclo económico está avanzado, las perspectivas siguen siendo muy buenas para los cuatro principales tipos de activos inmobiliarios comerciales. Habrá una apreciación mínima en los valores, pero la rentabilidad de los ingresos debería mantenerse saludable.

Sin embargo, otros indicadores sugieren que el mercado de propiedades comerciales ha alcanzado su punto máximo en el ciclo de crecimiento posterior a la recesión. Según la firma de bienes raíces de California, Ten-X Growth, los precios de las propiedades comerciales terminaron 2018 con solo un 1% más que en 2017.

Un informe de Ten-X señaló que el total final de 2018 para propiedades comerciales confirma su opinión sobre los precios del ciclo económico tardío. La investigación de la empresa encontró que las vacantes están aumentando, el crecimiento de los alquileres se está desacelerando y las tasas de interés del mercado están aumentando.

Como informó Forbes, el sector minorista, en particular, ha demostrado ser un punto débil en el mercado inmobiliario comercial más amplio, ya que los cierres generalizados de tiendas se intensificaron en 2017 y continuaron en 2018. Por ejemplo, el popular centro comercial REIT Westfield Corporation vio cómo el precio de sus acciones se redujo aproximadamente 30% entre mediados de 2016 y finales de 2017 antes de revertir algunas pérdidas hasta enero de 2018. Unibail-Rodamco SE adquirió Westfield por US $ 15.8 mil millones, creando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

La mayoría de las empresas, sin embargo, mantienen que el mercado inmobiliario se mantiene saludable en general. JP Morgan, en su «2019 Commerical Real Estate Outlook», se hizo eco en gran medida de la opinión de CBRE que afirma que 2018 fue el noveno año de aumentos en las rentas y valoraciones de propiedades comerciales. Morgan predice que este ritmo se desacelerará, pero continuará y no verá una recesión hasta después de 2019.

Tenga en cuenta que la pandemia de COVID-19, hasta ahora, en realidad no ha provocado que el valor de los bienes raíces caiga sustancialmente, y los valores de las propiedades se han mantenido estables o incluso han aumentado, al igual que el mercado de valores durante el otoño de 2020. Esta es una diferencia clave entre las consecuencias económicas ocurridas en 2020 y lo que sucedió una década antes.

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