La verdad sobre los precios inmobiliarios
Tabla de contenido
Expandir
- Precios históricos
- Rebote tras la crisis financiera
- Precios actuales de la vivienda
- Tendencias en el hogar
- Viviendas como inversiones
- Reducción
- Préstamos con garantía hipotecaria
- Las tasas hipotecarias
- ¿Comprar una casa es una buena inversión?
- La línea de fondo
Los bienes raíces se han considerado tradicionalmente una inversión segura. Pero las recesiones y otros desastres están poniendo a prueba esa teoría, lo que hace que los inversores y los posibles propietarios lo piensen dos veces.
Conclusiones clave
- El valor de las viviendas tiende a subir con el tiempo, pero las recesiones y otros desastres pueden llevar a precios más bajos.
- Después de las caídas, el valor de las viviendas puede aumentar en algunas áreas del país debido a la fuerte demanda y la baja oferta, mientras que otras áreas luchan por recuperarse.
- Los posibles compradores de vivienda no deberían centrarse en las tendencias nacionales, ya que los precios varían entre los estados e incluso las ciudades vecinas.
- Las bajas tasas hipotecarias tienen un efecto indirecto sobre los precios de las viviendas, ya que los consumidores están dispuestos a endeudarse más cuando el crédito es barato.
Precios históricos
Antes de 2007, los datos históricos de precios de la vivienda parecían indicar que los precios inmobiliarios podrían seguir subiendo indefinidamente. De hecho, con pocas excepciones, el precio de venta promedio de las casas vendidas en los EE. UU. Subió constantemente cada año desde 1963 hasta 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria y seprodujo la crisis financiera de 2008.
Rebote tras la crisis financiera
Para 2013, el precio de venta promedio de las viviendas vendidas en los EE. UU. Se había recuperado a los niveles anteriores a la crisis. Durante los siguientes años, la tendencia alcista pareció prometedora, hasta 2018, cuando los precios se estabilizaron y luego comenzaron a caer ligeramente en 20191.
Por supuesto, los precios de las propiedades inmobiliarias dependen en gran medida del mercado (ubicación, ubicación, ubicación) y las tendencias nacionales solo pueden contar una parte del panorama. Un boom en California puede enmascarar un fracaso en Detroit.
Incluso dentro de la misma ciudad, los números pueden variar ampliamente. Las áreas que experimentan un nuevo crecimiento o gentrificación pueden mostrar una apreciación significativa de los precios, mientras que las áreas de la ciudad pueden estar en declive. El cuadro a continuación muestra cómo las regiones sur, oeste, noroeste y medio oeste experimentan diferentes tendencias en los precios de los bienes raíces.
Al mirar las estadísticas nacionales y regionales, asegúrese de tener en cuenta la realidad del mercado en su área local. Es posible que el aumento de los precios a nivel nacional no lo ayude si su ciudad, estado o vecindario está en declive.
Precios actuales de la vivienda
Es demasiado pronto para decir qué pasará con los precios de las viviendas en 2020 y 2021, pero si la historia se repite, podemos esperar una caída en los precios de las viviendas como resultado de la recesión del COVID-19. A partir de marzo de 2020, los contratos de compra comenzaron a caer en medio de problemas hipotecarios, falta de interés de los compradores e incluso una disminución en los tasadores disponibles y otros profesionales necesarios para ejecutar las transacciones.
Al mismo tiempo, los posibles cambios y retrasos en la construcción se han convertido en una preocupación muy real. Nuevamente, es demasiado pronto para saber qué sucederá, pero es posible que los nuevos comienzos y las renovaciones se vean afectados en 2021.
Tendencias en el hogar
Por supuesto, es importante considerar que otros factores además de la oferta y la demanda pueden afectar los precios inmobiliarios. Por ejemplo, incluso antes de que los números comenzaran a ir por el camino equivocado en 2008, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informó que el tamaño promedio de una casa en Estados Unidos era de 983 pies cuadrados en 1950, 1,500 pies cuadrados en 1970 y alcanzó un máximo de 2,740 en 2015.
Esta tendencia continuó en la primera mitad de la década de 2000, después de la cual comenzó a declinar un poco. Aún así, con las casas creciendo y la inflación aumentando el costo de los materiales de construcción, es lógico que los precios de las casas aumenten. Otras tendencias también pueden hacer subir los precios, como las preferencias de los compradores por pisos, electrodomésticos, accesorios y similares más costosos.
Es posible que las tendencias nacionales no le brinden una imagen completa, ya que los valores y precios de las propiedades inmobiliarias varían entre los estados y las ciudades vecinas.
Viviendas como inversiones
Debido a que los precios de las viviendas tienden a subir con el tiempo, la compra de una vivienda se ha considerado tradicionalmente como una inversión segura. Aún así, un punto importante a considerar al considerar una casa como una inversión es que nunca dará sus frutos a menos que la venda.
Desde un punto de vista práctico, incluso si su residencia principal duplica su valor, probablemente solo signifique que sus impuestos inmobiliarios han aumentado. Todas las ganancias que experimente están en papel hasta que venda la propiedad. Por supuesto, para muchos propietarios de viviendas, eso está bien. Una casa que duplica su valor es un buen activo para transmitir a los hijos y nietos.
Reducción
Si decide vender y comprar otra casa en la misma zona, recuerde que los precios de esas otras casas probablemente también hayan subido. Para realmente reservar una ganancia de su venta, es probable que deba mudarse a una casa más pequeña en la misma área, o mudarse fuera del área y encontrar un lugar menos costoso para vivir.
Por supuesto, la reducción es una opción atractiva para muchos jubilados y aquellos que ya no tienen hijos viviendo en casa. Aparte de las posibles ganancias financieras, una casa más pequeña es más fácil de cuidar (al menos en teoría) y puede abordar problemas de movilidad en el futuro.
Préstamos con garantía hipotecaria
Si bien es posible aprovechar el valor líquido de su casa solicitando un préstamo, usar su casa como un cajero automático (ATM) no siempre es una buena estrategia.
El interés que paga no solo afecta sus ganancias, sino que el pago del préstamo le quita estabilidad financiera. Si los precios de las propiedades inmobiliarias bajan, es posible que se encuentre en la posición poco envidiable de deber más por el préstamo de lo que vale la casa.
Las tasas hipotecarias
Las tasas hipotecarias generalmente aumentan durante los períodos de crecimiento económico. Cuando esto sucede, el mercado laboral es saludable y los salarios de las personas también aumentan. Por el contrario, las tasas hipotecarias tienden a caer durante las desaceleraciones económicas, ya que la Reserva Federal intenta facilitar el gasto y los préstamos.
La tasa hipotecaria de tasa fija promedio a 30 años ha estado por debajo del 5% desde 2010 (tenga en cuenta que incluso pequeños cambios en las tasas pueden tener un gran impacto en el costo general de su casa). Este cuadro del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestra los precios históricos de las hipotecas a tasa fija a 30 años, a partir de 1971.
Entonces, ¿cómo afecta esto a los precios inmobiliarios? Las tasas hipotecarias más bajas no necesariamente tienen una relación directa con los precios de las viviendas, aunque nos gustaría pensar que sí. Pero pueden tener un efecto indirecto sobre ellos. Cuando las tasas son bajas, los consumidores están más dispuestos y pueden permitirse endeudarse más. Eso es porque el costo del crédito, es decir, los intereses, es barato. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés tiende a generar una demanda más débil por parte de los compradores.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor y / o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
¿Comprar una casa es una buena inversión?
La idea de que una vivienda es una buena inversión surge del hecho de que los precios inmobiliarios tienden a subir, al menos históricamente hablando. Dado que no hay forma de predecir el mercado inmobiliario futuro, es importante evitar meterse en la cabeza. Una casa es una buena inversión solo si puede pagarla.
Por supuesto, aunque es poco probable que obtenga ganancias que pueda gastar si planea vivir en la misma casa toda su vida. Pero si compra con una estrategia de salida en mente, hay muchas más posibilidades de obtener una ganancia en efectivo.
Primero, considere su motivación para comprar una casa. Si desea vivir en ella, probablemente no necesite pensar en su casa en términos de ganancias y pérdidas. Si espera ganar dinero, debe ingresar a la transacción con una estrategia de salida. Esto también significa que debe tener un precio de venta en el fondo de su mente, todo mientras mantiene el precio de compra de la propiedad a la vanguardia.
Cuando el mercado alcanza su punto de precio, vende la propiedad tal como lo haría con una acción que se ha apreciado. Puede que este no sea un enfoque práctico para su residencia principal, dependiendo de su estilo de vida, pero es exactamente lo que hacen muchos inversores inmobiliarios cuando compran propiedades: renovarlas y venderlas. Solo recuerde que los precios no siempre suben.
La línea de fondo
Con la historia como guía, la mayoría de los posibles propietarios harían bien en comprar un lugar que realmente esperan habitar, pagar la hipoteca rápidamente, vivir allí hasta la jubilación, luego reducir su tamaño y mudarse a una casa menos costosa. No es una apuesta segura, pero esta estrategia aumenta la probabilidad de obtener ganancias.