20 abril 2021 1:16

Venta corta (inmobiliaria)

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¿Qué es una venta corta (bienes raíces)?

Una venta corta en bienes raíces es cuando un propietario con dificultades financieras vende su propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco) y todos los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista perdona la diferencia o obtiene un fallo por deficiencia contra el prestatario que le exige que le pague al prestamista la totalidad o parte de la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca. En algunos estados, esta diferencia debe perdonarse legalmente en una venta corta.

Conclusiones clave

  • Una venta al descubierto de bienes raíces es aquella en la que se vende una casa por un precio menor que el monto adeudado en la hipoteca.
  • Depende del prestamista hipotecario aprobar una venta corta.
  • A veces, el prestamista perdona la diferencia entre el precio de venta y el monto de la hipoteca, pero no siempre.
  • Para el vendedor, las consecuencias financieras de una venta corta son menos graves que las de una ejecución hipotecaria.
  • Para el comprador, es importante calcular los costos y asegurarse de que haya margen para las ganancias cuando se revenda la casa.

Comprensión de una venta corta (bienes raíces)

El término “venta corta” se refiere al hecho de que la casa se vende por menos del saldo restante de la hipoteca; por ejemplo, una persona que vende una casa por $ 150,000 cuando todavía quedan $ 175,000 en la hipoteca. En este ejemplo, la diferencia de $ 25 000, menos los costos de cierre y otros costos de venta, se considera la deficiencia. O, $ 150 000 – $ 175 000 = – $ 25 000.

Antes de que pueda comenzar el proceso, el prestamista que tiene la hipoteca debe aprobar la decisión de ejecutar una venta corta, también conocida como venta previa a la ejecución hipotecaria. Además, el prestamista, normalmente un banco, necesita documentación que explique por qué tiene sentido una venta corta; después de todo, la institución crediticia podría perder mucho dinero en el proceso. No se puede realizar una venta corta sin la aprobación del prestamista.

Las ventas al descubierto tienden a ser transacciones largas y con mucho papeleo, que a veces demoran hasta un año completo en procesarse. Sin embargo, las ventas al descubierto no son tan perjudiciales para la calificación crediticia del propietario como una ejecución hipotecaria.

Una venta corta de bienes raíces es diferente a una venta corta en la inversión. Una venta al descubierto de inversión es una transacción en la que un inversor vende valores prestados en previsión de una caída del precio y debe devolver un número igual de acciones en algún momento en el futuro.



La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor y / o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

Consideraciones Especiales

A pesar de que una venta corta daña el puntaje crediticio de una personamenos que una ejecución hipotecaria, sigue siendo una calificación crediticia negativa. Cualquier tipo de venta de propiedad que una compañía de crédito califique como “no pagada según lo acordado” es un golpe en el puntaje de crédito. Por lo tanto, las ventas al descubierto, las ejecuciones hipotecarias y las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria tienen un impacto negativo en el crédito de una persona.

Es más, las ventas al descubierto no siempre anulan la deuda hipotecaria restante después de la venta de una propiedad. Esto se debe a que todas las hipotecas tienen dos partes: una promesa de reembolso al prestamista y un gravamen sobre la propiedad utilizada para garantizar el préstamo. El gravamen protege al prestamista en caso de que un prestatario no pueda pagar el préstamo. Otorga a la institución crediticia el derecho a vender la propiedad para su reembolso. Esta parte de la hipoteca se renuncia en una venta corta.

La segunda parte de la hipoteca es la promesa de pagar, y los prestamistas aún pueden hacer cumplir esta parte, ya sea mediante un nuevo pagaré o mediante el cobro de la deficiencia. Pase lo que pase, las instituciones crediticias deben aprobar la venta corta, y los prestatarios a veces lo hacen a su antojo.



Al convencer a un prestamista de que acepte una venta corta, es vital que la fuente del problema financiero del comprador sea nueva y no algo que el comprador haya ocultado previamente.

Venta corta frente a ejecución hipotecaria

Las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias son dos opciones financieras disponibles para los propietarios que están atrasados ​​en los pagos de su hipoteca, que tienen una casa que está sumergida o ambos. En ambos casos, el propietario se ve obligado a separarse de la casa, pero el cronograma y las consecuencias son diferentes.

Una ejecución hipotecaria es el acto por el que el prestamista se apodera de la vivienda después de que el prestatario no realiza los pagos. La ejecución hipotecaria es la última opción para el prestamista. A diferencia de una venta corta, las ejecuciones hipotecarias las inician únicamente los prestamistas. El prestamista actúa contra el prestatario moroso para forzar la venta de una casa, con la esperanza de cumplir con su inversión inicial de la hipoteca. Además, a diferencia de la mayoría de las ventas al descubierto, muchas ejecuciones hipotecarias se llevan a cabo cuando el propietario ha abandonado la vivienda. Si los ocupantes aún no han abandonado la casa, el prestamista los desaloja en el proceso de ejecución hipotecaria.

Una vez que el prestamista tiene acceso a la casa, ordena una tasación y procede a intentar venderla. Las ejecuciones hipotecarias normalmente no tardan tanto en completarse como una venta corta, porque el prestamista se preocupa por liquidar el activo rápidamente. Las casas embargadas también se pueden subastar en una venta fiduciaria, donde los compradores pujan por las casas en un proceso público.

Un propietario que ha pasado por una venta al descubierto puede, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa inmediatamente. Dependiendo de las circunstancias, los propietarios que experimentan una ejecución hipotecaria pueden esperar de dos a siete años para comprar otra casa. Una ejecución hipotecaria se mantiene en el informe crediticio de una persona durante siete años.

Si bien una ejecución hipotecaria esencialmente le permite alejarse de su hogar, aunque con graves consecuencias para su futuro financiero, como tener que declararse en bancarrota y destruir su crédito, completar una venta al descubierto requiere mucha mano de obra. Sin embargo, la recompensa por el trabajo adicional involucrado en una venta corta puede valer la pena.



Las alternativas menos disruptivas a una venta corta incluyen la modificación de préstamos y el uso de un seguro hipotecario privado.

Alternativas de venta corta

Antes de resignarse a una venta corta, hable con su prestamista sobre la posibilidad de un plan de pago revisado o una modificación del préstamo. Una de estas opciones podría permitirle quedarse en su casa y recuperarse.

Otra posible opción para permanecer en tu vivienda surge si tienes un seguro hipotecario privado (PMI). A muchos propietarios de viviendas que compraron viviendas con menos del 20% de anticipo se les exigió que compraran PMI con sus viviendas. Si la compañía de PMI cree que tiene la oportunidad de recuperarse de su situación financiera actual, puede adelantar fondos a su prestamista para actualizar sus pagos. Eventualmente, tendrás que reembolsar el anticipo.

Detalles de una venta corta

Convencer al prestamista

Antes de comenzar el proceso de venta al descubierto, el propietario con dificultades debe considerar la probabilidad de que el prestamista quiera trabajar con ellos en una venta al descubierto al comprender la perspectiva del prestamista. El prestamista no está obligado a realizar una venta corta; se permitirá a discreción del prestamista.

La fuente del problema financiero debe ser nueva, como un problema de salud, la pérdida de un trabajo o un divorcio, no algo que no se haya revelado cuando el comprador de vivienda solicitó originalmente el préstamo. El prestamista no simpatizará con un prestatario deshonesto. Sin embargo, si siente que fue víctima de prácticas de préstamos abusivas, es posible que pueda convencer al prestamista de una venta corta incluso si no ha tenido ninguna catástrofe financiera importante desde que compró la casa.

Para ponerse en una posición más convincente para completar una venta corta, deje de comprar artículos que no sean necesarios. No querrá parecer irresponsable ante el prestamista cuando revise su propuesta de venta corta.

Además, tenga en cuenta otras circunstancias que pueden impedir que el prestamista desee realizar una venta corta. Si aún no está en mora con los pagos de su hipoteca, es probable que el prestamista no esté dispuesto a trabajar con usted. Si el prestamista cree que puede obtener más dinero de la ejecución hipotecaria de su casa que de permitir una venta corta, es posible que no la permita. Finalmente, si alguien firmó la hipoteca, el prestamista puede responsabilizar a esa persona por el pago en lugar de realizar una venta corta.

Si cree que su situación es propicia para una venta corta, hable con un responsable de la toma de decisiones en el banco sobre la posibilidad de participar en este tipo de transacción. No se limite a hablar con un representante de servicio al cliente, que a menudo se parece más a un portavoz y no tiene una autoridad real. Para ascender en la escalera del teléfono, pida hablar inmediatamente con el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista. Si no le gusta lo que dice el primer tomador de decisiones, intente hablar con otro otro día y vea si obtiene una respuesta diferente. Si el prestamista está dispuesto a considerar una venta corta, usted está listo para seguir adelante con la creación de la propuesta de venta corta y encontrar un comprador.

Consultar Profesionales

En este punto, debe consultar a un abogado, un profesional de impuestos y un agente de bienes raíces. Si bien estos son servicios profesionales de alto precio, si comete un error al tratar de manejar una transacción compleja de venta corta usted mismo, puede encontrarse en problemas financieros aún mayores. Es posible que pueda pagar estas tarifas de servicio con los ingresos de la venta de su hogar. Los profesionales acostumbrados a lidiar con transacciones de venta corta podrán orientarle sobre cómo pagarlas.

Fijar un precio

Al establecer un precio de venta, asegúrese de factorizar el costo de venta de la propiedad en la cantidad total de dinero que necesita para salir de la situación. Por supuesto, usted quiere vender la casa lo más cerca posible del valor de su hipoteca, pero en un mercado a la baja, es probable que haya un déficit. En algunos estados, incluso después de una venta al descubierto, el banco esperará que usted pague todo o parte de ese déficit.

Reúna sus documentos y encuentre un comprador

Reúna todos los documentos que necesitará para demostrarle al prestamista sus dificultades financieras. Estos pueden incluir extractos bancarios, facturas médicas, recibos de pago, un aviso de terminación de su trabajo anterior o una sentencia de divorcio. Depende de usted elaborar la propuesta de venta corta. Tenga en cuenta que, en última instancia, el prestamista debe aprobar una venta corta después de recibir todos los detalles porque el prestamista es el destinatario de las ganancias. Su trabajo es encontrar un comprador para su casa.

Envíe su propuesta al banco

Una vez que tenga un comprador y la documentación necesaria, estará listo para enviar la oferta del comprador y su propuesta al banco. Junto con la documentación de su situación financiera en dificultades, su propuesta debe incluir una carta de dificultades que explique las circunstancias que le impiden realizar los pagos de la hipoteca. Desea que sea lo más convincente posible y proteger sus intereses al mismo tiempo que atrae al banco.

Tenga cuidado al enviar su información financiera a un prestamista porque, si no aprueba la venta corta, puede usar su información financiera para tratar de sacarle dinero en los procedimientos de ejecución hipotecaria. Si todavía tiene activos en efectivo, es posible que deba utilizarlos para continuar con los pagos de la hipoteca o para compensar algunas de las diferencias entre el precio de venta y el monto de la hipoteca. Un abogado con experiencia en completar ventas cortas puede ayudarlo a explorar los detalles.

Debido a que las ventas al descubierto pueden llevar más tiempo que las ventas normales de viviendas debido a la necesidad de la aprobación del prestamista, a menudo fracasan. El comprador puede encontrar otra propiedad mientras espera su respuesta. Esté preparado para esta posibilidad. Si la transacción de venta corta se lleva a cabo, consulte con el Servicio de Impuestos Internos (IRS) para ver si tendrá que pagar impuestos por el déficit.

Además, tenga en cuenta que una venta corta aún puede afectar su puntaje crediticio en el sentido de que los meses de pagos de la hipoteca que no realizó antes de la venta corta pueden aparecer como pagos atrasados ​​en su informe crediticio. Depende del banco decidir qué informar, por lo que le conviene tratar de convencer al banco de que no informe sus pagos en mora.

Es más probable que su banco sea generoso en este sentido si mencionó sus dificultades antes de estar significativamente atrasado. Para propósitos crediticios, si bien esto es algo dañino, ciertamente es menos dañino que una ejecución hipotecaria.

Estrategias de venta corta para compradores e inversores

Las ventas al descubierto también pueden brindar excelentes oportunidades para que los compradores ingresen a las casas a un precio reducido. Aquí hay un par de consejos que lo ayudarán a tomar decisiones inteligentes al considerar la compra de una propiedad de venta corta.

Aprenda a encontrarlos

La mayoría de las propiedades de venta corta están publicadas por agentes inmobiliarios y en sitios web inmobiliarios. Es posible que algunos listados no aparezcan y digan «venta corta», por lo que es posible que deba buscar pistas dentro del listado, como «sujeto a la aprobación del banco» o «darle tiempo al banco para responder».

Un agente de bienes raíces con experiencia puede marcar una gran diferencia en términos de encontrar y cerrar propiedades en venta corta. Los agentes que se especializan en ventas al descubierto pueden tener una certificación de Recursos de ejecución hipotecaria y ventas al descubierto (SFR), una designación ofrecida por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

Los titulares de esta certificación han recibido capacitación especializada en ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias, calificando a los vendedores para ventas al descubierto, negociando con los prestamistas y protegiendo a los compradores. Es importante tener en cuenta que la certificación no garantiza que un agente tenga el tipo de experiencia que está buscando, ni tampoco la falta de certificación lo impide. De cualquier manera, querrá examinar a los posibles agentes de bienes raíces para asegurarse de su experiencia en ventas al descubierto.

Prepárese para darse prisa y esperar

Tenga en cuenta de antemano que las ventas al descubierto son transacciones complicadas y que requieren mucho tiempo. Un prestamista puede tardar semanas o meses en aprobar una venta corta, y muchos compradores que envían una oferta terminan cancelando porque el proceso de venta corta está tardando demasiado. Los compradores deben estar preparados para esperar la aprobación de la venta corta por parte del banco. Las reglas para las transacciones de venta corta varían de un estado a otro, pero los pasos normalmente incluyen:

  • Paquete de venta corta: el prestatario tiene que demostrar dificultades económicas presentando un paquete financiero a su prestamista. El paquete incluye estados financieros, una carta que describe las dificultades del vendedor y registros financieros, incluidas declaraciones de impuestos, formularios W-2, talones de nómina y extractos bancarios.
  • Venta corta oferta-una vez al vendedor acepta una oferta de un comprador potencial, el agente del listado envía al prestamista el acuerdo de venta, una oferta de compra ejecutada, del comprador pre-aprobación carta, una copia del depósito de garantía de verificación, y el paquete de venta corta del vendedor. Si al paquete le falta algo, ya sea porque no se envió un documento o debido a un error de archivo por parte del banco (por ejemplo, el banco lo perdió), el proceso se retrasará.
  • Procesamiento bancario: la revisión de la oferta por parte del banco puede llevar varias semanas o meses. Al final, lo aprobará o lo negará. Es importante tener en cuenta que el hecho de que el vendedor acepte una oferta no significa que el banco estará de acuerdo con el precio. Si el banco cree que puede ganar más dinero mediante procedimientos de ejecución hipotecaria, rechazará la oferta.


Si está comprando una casa en una venta corta con la intención de invertirla, la clave para una transacción rentable es un buen precio de compra.

Todo está en los números

En la inversión inmobiliaria se dice que el dinero se gana «en la compra», lo que significa que un buen precio de compra es a menudo la clave para un trato exitoso. Si puede obtener una propiedad a buen precio, aumenta las probabilidades de salir adelante cuando llega el momento de vender. Si el precio de compra está en el extremo superior, por otro lado, es probable que observe cómo se erosiona su margen de beneficio.

Debería poder comprar la propiedad, ponerla en excelentes condiciones y venderla a un precio en el que aún pueda obtener ganancias. Los inversores deben poder cambiar y vender la casa rápidamente, generalmente por debajo del mercado, y un buen precio de compra lo hace posible.

Sin embargo, el precio de compra es solo un número importante. También tendrá que hacer algunos otros cálculos, que incluyen:

Costos de reparaciones y renovaciones (R&R)

Estos costos variarán según la condición de la propiedad y sus planes para ella. Vale la pena dedicar tiempo y esfuerzo a desarrollar un presupuesto realista, ya que esta es una de las cifras que necesitará para determinar si la inversión puede generar ingresos. Los costos a considerar incluyen material, mano de obra, permisos, tarifas de inspección, eliminación de basura, costos de almacenamiento y alquiler de contenedores de basura. Una buena inspección (antes de realizar la compra) puede alertarlo sobre cualquier gasto importante, como una base agrietada, cableado defectuoso o daños extensos por termitas.

Valor después de la reparación (ARV)

El ARV es una estimación del valor justo de mercado (FMV) de la propiedad después de que se realizan las reparaciones y renovaciones. Los inversores miran este número para determinar si una propiedad tiene potencial de ganancias. La mejor manera de evaluar el ARV de una propiedad es mirar comparables (comps): casas que se han vendido recientemente en el área (generalmente hasta una milla de distancia de la propiedad en cuestión) que tienen características similares en términos de pies cuadrados, cantidad de habitaciones. / baños, etc.

Gastos de transporte

Los costos de transporte son sus gastos para conservar la propiedad. Cuanto más tiempo sea dueño de la propiedad, más gastará en costos de mantenimiento, que incluyen:

  • Pago de hipoteca (intereses incluidos)
  • Impuestos de propiedad
  • Seguro
  • Tarifas de condominio y asociación
  • Servicios públicos (electricidad, gas, agua, alcantarillado, recolección de residuos)

Determine la rentabilidad

Para que una inversión sea rentable, la suma de sus costos (el precio de compra, los costos de reparación y renovación y los costos de mantenimiento) debe ser menor que el ARV. Si sus costos están cerca o son más altos que los ARV, será difícil o imposible obtener ganancias. Puede determinar la ganancia potencial restando el precio de compra, los costos de reparación y renovación (R&R) y los costos de mantenimiento del ARV:

Beneficio = ARV – Precio de compra – Costos de R&R – Costos de mantenimiento

Los inversores inmobiliarios pueden esperar obtener al menos un 20% de ganancia en una propiedad, y algunos utilizan pautas para evaluar propiedades en diferentes mercados inmobiliarios. Bajo estas pautas, la inversión total (precio de compra, costos de R&R y costos de mantenimiento) no debe exceder:

  • 80% de ARV en un mercado donde el valor de las viviendas está aumentando
  • 70% a 75% de ARV en un mercado plano
  • 60% a 65% de ARV en un mercado en el que el valor de la vivienda está disminuyendo

Si el ARV de una propiedad es de $ 200,000, por ejemplo, su inversión total debe limitarse a aproximadamente $ 160,000 en un mercado en alza, $ 140,000 en un mercado plano y $ 120,000 en un mercado con valores a la baja. Los distintos niveles de inversión se utilizan para reducir el riesgo en las condiciones cambiantes del mercado. Puede arriesgar más en un mercado en alza porque es más probable que obtenga su ARV o mejor cuando venda. En un mercado a la baja, es menos probable que obtenga su ARV, por lo que su inversión debería ser menor.

La línea de fondo

Una propiedad de venta corta puede brindar una excelente oportunidad para comprar una casa por menos dinero. En muchos casos, las casas en venta al descubierto se encuentran en condiciones razonables y, si bien el precio de compra puede ser más alto que el de una ejecución hipotecaria, los costos de hacer que la casa sea comercializable pueden ser mucho más bajos y las desventajas para el vendedor menos graves. Sin embargo, debido al largo proceso, los compradores y vendedores deben estar dispuestos a esperar. Un agente de bienes raíces con experiencia puede ayudarlo a determinar una oferta justa y negociar con el banco.

Si bien muchos inversionistas compran propiedades en venta corta y las revenden rápidamente para obtener ganancias, otros optan por mantener la propiedad y usar la propiedad para obtener ingresos mediante el cobro de la renta. En cualquier caso, cada propiedad debe evaluarse cuidadosamente antes de la compra para determinar si tiene potencial de ganancias.

Debido a que las leyes tributarias son complicadas y cambian constantemente, siempre se recomienda que consulte con un contador público certificado (CPA) que sepa sobre inversiones inmobiliarias y leyes tributarias relacionadas para brindarle información completa y actualizada. Puede significar la diferencia entre obtener ganancias y asumir pérdidas en una inversión.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una venta corta?

En el sector inmobiliario, se produce una venta corta cuando un propietario vende su casa por debajo del valor de la hipoteca. Por lo general, esto sucede cuando el propietario se encuentra en dificultades financieras y está atrasado en los pagos de la hipoteca. El propietario está obligado a vender su casa a un tercero, mientras que el producto de la venta va al prestamista. Antes de que esto suceda, el prestamista debe aprobar la venta corta, también conocida como venta previa a la ejecución hipotecaria. A menudo, el proceso de una venta al descubierto puede tardar hasta un año debido a la magnitud del papeleo involucrado.

¿Cuál es la diferencia entre una venta corta y una ejecución hipotecaria?

En una venta corta, el proceso lo inicia el propietario. Aquí, el propietario le mostrará al prestamista el alcance de su dificultad financiera a través de documentos que pueden mostrar una pérdida reciente de empleo, una sentencia de divorcio o extractos bancarios. Una vez que el prestamista acepta seguir adelante, el propietario es responsable de encontrar un comprador. En una ejecución hipotecaria, en comparación, el prestamista inicia el proceso, esencialmente confiscando la casa después de que el propietario no ha realizado los pagos. Por lo general, el proceso es más rápido que una venta corta, ya que el prestamista busca liquidar los activos lo más rápido posible.

¿Es una buena idea comprar una propiedad de venta corta?

En muchos casos, comprar una propiedad en venta corta puede ser ventajoso para los posibles compradores. Sin embargo, es importante conocer algunos de los inconvenientes que conlleva. Principalmente, las ventas cortas pueden llevar mucho tiempo, y los prestamistas a veces tardan meses en aprobar la transacción. Además, después de la aprobación del vendedor, el banco puede tardar varias semanas en aprobar el precio. Si el banco cree que un procedimiento de ejecución hipotecaria será más lucrativo, puede rechazar la venta corta y seguir adelante con una ejecución hipotecaria.

 

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