Definición de préstamo renegociado
¿Qué es un préstamo renegociado?
Un préstamo renegociado es un préstamo, como una hipoteca de vivienda, que ha sido modificado por el prestamista antes de su reembolso total. El objetivo de un préstamo renegociado es facilitar que el prestatario se mantenga al día con los pagos futuros y garantizar que el prestamista finalmente reciba el reembolso.
Cómo funciona un préstamo renegociado
En un préstamo renegociado, todas las partes acuerdan modificar los términos originales del préstamo. Las modificaciones pueden incluir la tasa de interés o la duración del préstamo. En algunos casos, la estructura de tasas se puede modificar cambiando de un préstamo con tasa fija a uno con tasa ajustable o viceversa. Otra opción de modificación es la indulgencia o suspensión temporal de los pagos del préstamo.
Por lo general, los propietarios pueden calificar para la renegociación o modificación de una hipoteca existente si no son elegibles para refinanciar, están experimentando dificultades a largo plazo, como una discapacidad, o tienen varios meses de atraso en sus pagos mensuales y esperan tener más puntaje crediticio, incluso si realizan todos sus pagos mensuales futuros a tiempo. Sin embargo, generalmente es mejor que incumplir con el préstamo.
La mayoría de los estados tienen programas de mediación para ayudar a los prestatarios a renegociar sus préstamos si sus prestamistas no cooperan.
Para iniciar una renegociación, el prestatario debe comunicarse directamente con el prestamista. Los bancos y otros prestamistas a menudo están motivados para renegociar porque esa es generalmente una opción preferible a la ejecución hipotecaria, debido a los costos y riesgos involucrados en ese proceso y al hecho de que el préstamo renegociado les proporcionará al menos algo de flujo de efectivo. Los prestamistas también tienden a no querer tomar posesión de propiedades físicas como casas, que requieren un mantenimiento regular y pueden tardar mucho en venderse. Si el prestatario no logra renegociar un préstamo directamente con el prestamista, la mayoría de los estados ofrecen un programa de mediación en virtud del cual el prestamista debe reunirse con el propietario frente a un funcionario designado por el tribunal para intentar resolver el asunto.
Historial de préstamos renegociados
En los Estados Unidos, los programas de modificación de préstamos, como los préstamos renegociados, tienen una larga historia, que se remonta al menos a la Gran Depresión. La Corporación de Préstamos para Propietarios de Vivienda (HOLC) se fundó en 1933 bajo el mandato del presidente Franklin D. Roosevelt para ayudar a refinanciar hipotecas en peligro de ejecución hipotecaria. La agencia vendió bonos a inversionistas y luego utilizó las ganancias para comprar préstamos en problemas de prestamistas. Por lo general, esto resultó en una combinación de una extensión de la vida útil del préstamo y una tasa de interés reducida para el propietario. Entre 1933 y 1935, la HOLC compró aproximadamente un millón de préstamos y tuvo una tasa de ejecución hipotecaria de aproximadamente el 20 por ciento, lo que significa que la gran mayoría de los prestatarios pudieron hacer los pagos de la hipoteca y conservar sus viviendas. La agencia dejó de funcionar en 1951.
El gobierno federal inició un programa similar de modificación de préstamos en respuesta a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) se introdujo en 2009 como parte del Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP). HAMP ofreció un alivio similar al programa HOLC, con la opción adicional de reducción de capital. El programa finalizó en 2016 y ha sido reemplazado por opciones como el programa Fannie Mae Flex Modification.