Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
Tabla de contenido
Expandir
- ¿Qué es un préstamo de la FHA?
- Comprensión de los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
- Historia del préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
- Tipos de préstamos de la FHA
- Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) frente a hipotecas convencionales
- Consideraciones Especiales
- ¿Qué es lo mejor para ti?
¿Qué es un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)?
Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y emitida por un prestamista aprobado por la FHA. Los préstamos de la FHA están diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados; requieren un pago inicial mínimo más bajo y puntajes de crédito más bajos que muchos préstamos convencionales.
En 2020, puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una vivienda con un préstamo de la FHA. Esto significa que deberá realizar un pago inicial del 3,5%. Necesitará un puntaje de crédito de al menos 580 para calificar. Si su puntaje crediticio se encuentra entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo FHA siempre que pueda hacer un pago inicial del 10%. Con los préstamos de la FHA, su pago inicial puede provenir de ahorros, un regalo financiero de un miembro de la familia o una subvención para asistencia con el pago inicial.
Debido a sus muchos beneficios, los préstamos FHA son populares entre los compradores de vivienda por primera vez.
Conclusiones clave
- Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) son hipotecas respaldadas por el gobierno federal diseñadas para propietarios que pueden tener puntajes de crédito más bajos que el promedio.
- Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) requieren un pago inicial mínimo más bajo y un puntaje crediticio más bajo que muchos préstamos convencionales.
- Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) son emitidos por bancos e instituciones crediticias aprobados por la FHA; estas instituciones evaluarán sus calificaciones para el préstamo.
- Para asegurar la garantía de la FHA, los prestatarios que califican para un préstamo de la FHA también deben comprar un seguro hipotecario, y los pagos de las primas se realizan a la FHA.
Comprensión de los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
Es importante tener en cuenta que con un préstamo de la FHA, la FHA en realidad no le presta dinero para una hipoteca. En cambio, obtiene un préstamo de un prestamista aprobado por la FHA, como un banco u otra institución financiera. Sin embargo, la FHA garantiza el préstamo. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA, por esa razón.
Para asegurar la garantía de la FHA, los prestatarios que califican para un préstamo de la FHA también deben comprar un seguro hipotecario, y los pagos de las primas se realizan a la FHA. Su prestamista corre menos riesgo porque la FHA pagará un reclamo al prestamista si no cumple con el préstamo.
Si bien los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) requieren pagos iniciales y puntajes de crédito más bajos que los préstamos convencionales, tienen otros requisitos estrictos.
Historia del préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
El Congreso creó la Administración Federal de Vivienda en 1934 durante la Gran Depresión. En ese momento, la industria de la vivienda estaba en problemas: las tasas de incumplimiento y ejecución hipotecaria se habían disparado, los préstamos se limitaban al 50% del valor de mercado de una propiedad y los términos de la hipoteca, incluidos los plazos de pago cortos junto con los pagos globales, eran difíciles de cumplir para muchos compradores de vivienda. Como resultado, EE. UU. Era principalmente una nación de inquilinos y solo aproximadamente el 40% de los hogares eran propietarios de sus casas.
Para estimular el mercado de la vivienda, el gobierno creó la FHA. Los programas de préstamos asegurados por el gobierno federal que redujeron el riesgo de los prestamistas facilitaron que los prestatarios calificaran para préstamos hipotecarios. La tasa de propiedad de vivienda en los EE. UU. Subió constantemente, alcanzando un máximo histórico del 69,2% en 2004, según una investigación del Banco de la Reserva Federal de St. Louis. A partir del segundo trimestre de 2020, está en 67,9%.
Tipos de préstamos de la FHA
Además de las hipotecas tradicionales, la FHA ofrece varios otros programas de préstamos.
Hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM)
Este es un programa de hipoteca inversa que ayuda a las personas mayores de 62 años o más a convertir el valor líquido de sus casas en efectivo mientras retienen el título de propiedad. Usted elige cómo retirar los fondos, ya sea como un monto mensual fijo o una línea de crédito (o una combinación de ambos).
Préstamo para mejoras FHA 203 (k)
Este préstamo incluye el costo de ciertas reparaciones y renovaciones en el préstamo. Este préstamo le permite pedir dinero prestado tanto para la compra de una vivienda como para realizar mejoras en la vivienda, lo que puede marcar una gran diferencia si no tiene mucho dinero en efectivo a la mano después de realizar el pago inicial.
Hipoteca de bajo consumo energético de la FHA
Este programa es un concepto similar al programa FHA 203 (k) Improvement Loan, pero está dirigido a actualizaciones que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como un nuevo aislamiento o la instalación de nuevos sistemas de energía solar o eólica. La idea es que las casas energéticamente eficientes tengan costos operativos más bajos, lo que reduce las facturas y hace que haya más ingresos disponibles para los pagos de la hipoteca.
Préstamo de la Sección 245 (a)
Este es un programa para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. Bajo el programa de la Sección 245 (a), la Hipoteca de Pago Graduado comienza con pagos mensuales iniciales más bajos que aumentan gradualmente con el tiempo, y la Hipoteca de Capital Creciente tiene incrementos programados en los pagos mensuales de capital que resultan en plazos de préstamo más cortos.
Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) frente a hipotecas convencionales
Los préstamos de la FHA están disponibles para personas con puntajes de crédito tan bajos como 500. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, es posible que pueda obtener un préstamo de la FHA si puede pagar un pago inicial del 10%. Si su puntaje de crédito es 580 o más, puede obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial de tan solo un 3,5%. En comparación, normalmente necesitará un puntaje de crédito de al menos 620 y un pago inicial de entre el 3% y el 20% para calificar para una hipoteca convencional.
Cuando se trata de limitaciones de ingresos y requisitos para préstamos hipotecarios de la FHA, no existe un mínimo o máximo.
Para un préstamo de la FHA, o cualquier tipo de hipoteca, deben haber pasado al menos dos años desde que el prestatario experimentó un evento de quiebra (a menos que pueda demostrar que el evento de quiebra se debió a una circunstancia incontrolable). Debe estar alejado al menos tres años de cualquier evento de ejecución hipotecaria y debe demostrar que está trabajando para restablecer un buen crédito. Si está en mora con sus préstamos estudiantiles federales o impuestos sobre la renta, no calificará.
Consideraciones Especiales
Primas de seguro hipotecario
Un préstamo de la FHA requiere que pague dos tipos de primas de seguro hipotecario (MIP): un MIP por adelantado y un MIP anual (que se cobra mensualmente). En 2020, el MIP inicial es igual al 1,75% del monto base del préstamo.
Puede pagar el MIP por adelantado en el momento del cierre o puede incorporarse al préstamo. Por ejemplo, si se le emite un préstamo hipotecario por $ 350,000, pagará un MIP por adelantado de 1.75% x $ 350,000 = $ 6,125. Estos pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía establecida por el Departamento del Tesoro de EE. UU. Si termina incumpliendo con su préstamo, estos fondos se utilizan para hacer los pagos de la hipoteca.
Aunque el nombre es algo engañoso, los prestatarios en realidad realizan pagos MIP anuales todos los meses.(En otras palabras, los pagos anuales del MIP no se realizan anualmente). Los pagos oscilan entre el 0,45% y el 1,05% del monto base del préstamo. Los montos de pago también difieren según el monto del préstamo, la duración del préstamo y la relación préstamo-valor (LTV) original. El costo típico de MIP suele ser del 0,85% del monto del préstamo.
Por ejemplo, si tiene un préstamo de $ 350,000, realizará pagos de MIP anuales de 0.85% x $ 350,000 = $ 2,975 (o $ 247.92 mensuales). Estas primas mensuales se pagan además del pago único por adelantado del MIP.
Realizará pagos MIP anuales durante 11 años o durante la vigencia del préstamo, según la duración del préstamo y el LTV.
Es posible que pueda deducir la cantidad que paga en primas;sin embargo, debe detallar sus deducciones, en lugar de tomar la deducción estándar, para poder hacer esto.
Calificar para un préstamo de la FHA
Su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo de la FHA como lo haría con cualquier solicitante de hipoteca. Sin embargo, en lugar de utilizar su informe crediticio, un prestamista puede consultar su historial laboral de los últimos dos años (así como otros registros del historial de pagos, como los pagos de servicios públicos y de alquiler). Siempre que haya restablecido un buen crédito, aún puede calificar para un préstamo de la FHA si ha pasado por una bancarrota o una ejecución hipotecaria. Es importante tener en cuenta que, como regla general, cuanto más bajos sean su puntaje crediticio y su pago inicial, mayor será la tasa de interés que pagará por su hipoteca.
Junto con el puntaje de crédito y los criterios de pago inicial, existen requisitos hipotecarios específicos de la FHA para préstamos descritos por la FHA para estos préstamos. Su prestamista debe ser un prestamista aprobado por la FHA y usted debe tener un historial laboral estable o haber trabajado para el mismo empleador durante los últimos dos años.
Si trabaja por cuenta propia, necesita dos años de historial exitoso de trabajo por cuenta propia;esto se puede documentar mediante declaraciones de impuestos y un balance general actual y unestado de pérdidas y ganancias. Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años pero más de un año, aún puede ser elegible si tiene un historial sólido de trabajo e ingresos durante los dos años anteriores al trabajo por cuenta propia (y el trabajo por cuenta propia es en la misma ocupación o una relacionada). Debe tener un número de seguro social válido, residir legalmente en los EE. UU. Y ser mayor de edad (de acuerdo con las leyes de su estado) para firmar una hipoteca.
Por lo general, la propiedad que se financia debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por el propietario. En otras palabras, el programa de préstamos de la FHA no está destinado a ser utilizado para inversiones o propiedades de alquiler. Las casas adosadas y adosadas, las casas adosadas, las casas en hilera y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la FHA son elegibles para el financiamiento de la FHA.
Su proporción inicial (el pago de la hipoteca, las tarifas de la Asociación de propietarios, los impuestos a la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro del propietario de la vivienda) debe ser inferior al 31% de sus ingresos brutos. En algunos casos, es posible que lo aprueben con una proporción del 40%.
Su índice de back-end (el pago de su hipoteca y todas las demás deudas mensuales de los consumidores) debe ser inferior al 43% de sus ingresos brutos. Sin embargo, se puede aprobar con una proporción de hasta el 50%. Además, necesita una tasación de la propiedad de un tasador aprobado por la FHA, y la casa debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la casa no cumple con estos estándares y el vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, debe pagar las reparaciones al momento del cierre. (En este caso, los fondos se mantienen en custodia hasta que se realicen las reparaciones).
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Una limitación de los préstamos de la FHA es que tienen límites externos sobre cuánto puede pedir prestado. Éstos están establecidos por la región en la que vive, con áreas de bajo costo que tienen un límite más bajo (denominado «piso») que el préstamo habitual de la FHA y áreas de alto costo con una cifra más alta (conocida como el «techo»).
Además, hay regiones de «excepción especial», incluidas Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU., Donde los costos de construcción muy altos hacen que los límites sean aún más altos. En todos los demás lugares, el límite se establece en el 115% del precio medio de la vivienda para el condado, según lo determina el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
El cuadro a continuación enumera los límites de préstamos para 2020:
Alivio de préstamos de la FHA
Una vez que tenga un préstamo de la FHA, puede ser elegible para el alivio del préstamo si ha experimentado una dificultad financiera legítima, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de subsistencia, o si tiene dificultades para hacer sus pagos hipotecarios mensuales. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) de la FHA, por ejemplo, puede ayudarlo a evitar una ejecución hipotecaria al reducir permanentemente el pago mensual de su hipoteca a un nivel asequible.
Para convertirse en un participante de pleno derecho en el programa, debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realiza tres pagos programados, a tiempo, por la cantidad modificada más baja.
La línea de fondo
Si bien un préstamo de la FHA puede parecer excelente, no es para todos. No ayudará a quienes tengan un puntaje de crédito inferior a 500. Para quienes tienen mal crédito, un préstamo personal puede ser una mejor opción a considerar. En el extremo opuesto, los aspirantes a propietarios que pueden pagar un gran pago inicial pueden estar mejor optando por una hipoteca convencional. Es más probable que puedan ahorrar más dinero a largo plazo mediante las tasas de interés más bajas y la prima del seguro hipotecario que ofrecen los prestamistas convencionales.
Los préstamos de la FHA no se crearon para ayudar a los posibles propietarios de viviendas que están comprando en el extremo superior del espectro de precios. Más bien, el programa de préstamos de la FHA se creó para apoyar a los compradores de viviendas de ingresos bajos y moderados, en particular a aquellos con poco dinero en efectivo ahorrado para el pago inicial «.
Cuando compra una casa, es posible que deba pagar los gastos adicionales que paga de su bolsillo, como los honorarios de originación del préstamo, los honorarios de abogados y los costos de tasación. Una de las ventajas de una hipoteca FHA es que el vendedor, el constructor de viviendas o el prestamista pueden pagar algunos de estos costos de cierre en su nombre. Si el vendedor tiene dificultades para encontrar un comprador, es posible que se ofrezca a ayudarlo en el cierre como una forma de incentivar el trato.