Definición de préstamo de alto coeficiente
¿Qué es un préstamo de alto coeficiente?
Un préstamo de alta relación es un préstamo en el que el valor del préstamo es alto en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía. Los préstamos hipotecarios que tienen altos índices de préstamos tienen un valor de préstamo que se acerca al 100% del valor de la propiedad. Se podría aprobar un préstamo de alta proporción para un prestatario que no pueda realizar un pago inicial importante.
En el caso de las hipotecas, un préstamo de alta proporción generalmente significa que el valor del préstamo supera el 80% del valor de la propiedad. El cálculo se denomina relación préstamo-valor (LTV), que es una evaluación del riesgo crediticio que utilizan las instituciones financieras antes de aprobar una hipoteca.
Conclusiones clave
- Un préstamo de alta proporción es un préstamo en el que el valor del préstamo es alto en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía.
- Los préstamos hipotecarios que tienen altos índices de préstamos tienen un valor de préstamo que se acerca al 100% del valor de la propiedad.
- Un préstamo de alta proporción generalmente significa que el valor del préstamo excede el 80% del valor de la propiedad. El cálculo se llama relación préstamo-valor (LTV).
La fórmula para un préstamo de alto coeficiente con LTV
Aunque no existe una fórmula específica para calcular un préstamo de alta proporción, los inversores deben calcular primero la relación préstamo-valor en su situación para determinar si el préstamo excede el umbral de LTV del 80%.
Cómo calcular un préstamo de alto coeficiente usando LTV
- La relación LTV se calcula dividiendo la cantidad prestada por el valor de tasación de la propiedad.
- Multiplica el resultado por 100 para expresarlo como porcentaje.
- Si el valor del préstamo después de su pago inicial excede el 80% del LTV, el préstamo se considera un préstamo de proporción alta.
¿Qué le dice un préstamo de alto coeficiente?
Los prestamistas y proveedores financieros utilizan la relación LTV para medir el nivel de riesgo asociado con la concesión de un préstamo hipotecario. Si un prestatario no puede hacer un pago inicial considerable y, como resultado, el valor del préstamo se acerca al valor de tasación de la propiedad, se considerará un préstamo de alta proporción. En otras palabras, a medida que el valor del préstamo se acerca al 100% del valor de la propiedad, los prestamistas pueden considerar que el préstamo es demasiado arriesgado y rechazar la solicitud.
El prestamista corre el riesgo de incumplimiento del prestatario, especialmente si el LTV es demasiado alto. Es posible que el banco no pueda vender la propiedad para cubrir el monto del préstamo otorgado al prestatario en incumplimiento. Tal escenario puede ocurrir fácilmente en una recesión económica cuando las propiedades de vivienda generalmente disminuyen de valor. Si el préstamo otorgado al prestatario excede el valor de la propiedad, se dice que el préstamo está bajo el agua. Si el prestatario no cumple con la hipoteca, el banco perderá dinero cuando vaya a vender la propiedad por un valor menor que el saldo pendiente de la hipoteca. Los bancos monitorean el LTV para evitar tal pérdida.
Como resultado, la mayoría de los préstamos hipotecarios de alta proporción requieren algún tipo de cobertura de seguro para proteger al prestamista. El seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI), que el prestatario necesitaría comprar por separado para ayudar a proteger al prestamista.
Historial de préstamos de alto coeficiente
Hasta la década de 1920, la gente compraba casas no yendo a un banco, sino ahorrando su propio dinero hasta tener suficiente para al menos un terreno o terreno con una casa. Luego, apareció la empresa de construcción y préstamos, que prestaba a las personas el dinero para comprar una casa y luego les pedía que lo devolvieran en cuotas durante muchos años. Incluso entonces, los préstamos eran típicamente por la mitad del valor de la casa o menos.
A fines de la década de 1920, los bancos estaban otorgando préstamos de alto coeficiente hasta por el 80% del valor de la casa. El seguro hipotecario privado surgió para proteger a los bancos, pero todo eso quedó en el camino en la década de 1930 cuando los desempleados dejaron de hacer pagos y los bancos y las empresas del PMI también se hundieron.
El Congreso promulgó la Corporación de Préstamos para Propietarios de Vivienda, que comenzó a garantizar hipotecas y los índices se hundieron al 15%. Más tarde, a través de la Administración Federal de Vivienda y otras agencias, los pagos iniciales cayeron a un dígito bajo e incluso al 0% para fomentar la propiedad de la vivienda.
Este sistema prosperó hasta alrededor de 2007-2008 cuando se apoderó de la crisis hipotecaria de 2008. El fuerte aumento de las hipotecas de alto riesgo que entraron en mora a partir de 2007 contribuyó a la recesión más grave en décadas. El boom inmobiliario de mediados de la década de 2000, combinado con las bajas tasas de interés en ese momento, llevó a muchos prestamistas a ofrecer préstamos hipotecarios a personas con mal crédito. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, muchos prestatarios no pudieron hacer los pagos de sus hipotecas de alto riesgo.
Préstamos de alta proporción ofrecidos
La Administración Federal de Vivienda ofrece programas a través de los cuales los prestatarios pueden obtener préstamos FHA con una relación LTV de hasta 96.5%. En otras palabras, el programa requiere un pago inicial del 3,5%. Sin embargo, el programa requiere un puntaje crediticio mínimo para obtener la aprobación de un préstamo de alta proporción. Hay otras ofertas en las que se permite una puntuación de crédito más baja con un pago inicial del 10%.
Además, los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario (MIP). Sin embargo, puede refinanciar una vez que el LTV caiga por debajo del 80% y el préstamo ya no se considere un préstamo de proporción alta, lo que eliminaría el seguro.
Ejemplo de un préstamo de alto coeficiente
Digamos que un prestatario planea comprar una casa y tiene un valor de tasación de $ 100,000. El prestatario realiza un pago inicial de $ 10,000 y se tomarán prestados los $ 90,000 restantes. El resultado es una relación préstamo-valor del 90% o (90.000 / 100.000), que se consideraría un préstamo de alta relación.
La diferencia entre préstamos de alto coeficiente y préstamos sobre el valor neto de la vivienda
Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo con garantía hipotecaria a plazos o una segunda hipoteca que permite a los propietarios pedir prestado contra el valor líquido de su residencia. El préstamo se basa en la diferencia entre el valor líquido del propietario y el valor de mercado actual de la vivienda.
Un préstamo con garantía hipotecaria es para aquellos prestatarios que ya tienen una hipoteca y han pagado parte del saldo de la hipoteca y por lo que el valor de la propiedad supera el saldo del préstamo. En otras palabras, un préstamo con garantía hipotecaria permite a los propietarios pedir prestado en función del valor neto de la vivienda. Un préstamo de alta proporción, por otro lado, puede tener un valor de préstamo que se acerque al 100% del valor de la propiedad.
Limitaciones del uso de un préstamo de alto coeficiente
Los préstamos de alto coeficiente pueden tener tasas de interés más altas, especialmente si los prestatarios tienen un puntaje crediticio bajo. Su puntaje de crédito es un valor numérico que representa su capacidad para pagar deudas y muestra a los prestamistas el riesgo de incumplimiento. Si su puntaje es bajo, es probable que su tasa de interés sea más alta.