Propiedades de alquiler: ¿Vaca de efectivo o pozo de dinero?

Aquellos que invierten en bienes raíces, como con cualquier activo, enfrentan constantemente decisiones de comprar, vender o retener. Y esas decisiones dependen de evaluar la propiedad en cuestión. Valorar bienes inmuebles utilizando métodos de capitalización o flujo de caja descontados es similar a valorar acciones o bonos. La única diferencia es que los flujos de efectivo se derivan del arrendamiento de espacios en contraposición a la venta de productos y servicios.

Las empresas de inversión inmobiliaria han desarrollado sofisticados modelos de valoración para ayudarles en sus decisiones. Sin embargo, mediante el uso de herramientas de hoja de cálculo, una persona puede producir una valoración adecuada de la mayoría de los bienes raíces que generan ingresos, incluidos los bienes raíces residenciales comprados para que sirvan como propiedad de alquiler residencial.

Siga leyendo para descubrir cómo cualquier inversor puede crear una valoración lo suficientemente satisfactoria como para analizar posibles oportunidades de inversión.

Valoraciones individuales

Algunas personas sienten que producir una tasación es innecesario si se ha completado una tasación certificada. Sin embargo, la valoración de un inversor puede diferir de la de un tasador por varias razones.

El inversionista puede tener diferentes opiniones sobre la capacidad de la propiedad para atraer inquilinos o las tarifas de arrendamiento que los inquilinos están dispuestos a pagar. Como posible comprador o vendedor, el inversionista puede sentir que la propiedad tiene más o menos riesgo que el tasador.

Los tasadores realizan evaluaciones de valor por separado. Incluyen el costo de reemplazar la propiedad, una comparación de transacciones recientes y comparables y un enfoque de ingresos. Algunos de estos métodos suelen retrasarse en el mercado, subestimando el valor durante las tendencias alcistas y sobrevalorando los activos en una tendencia bajista.

Encontrar oportunidades en el mercado inmobiliario implica encontrar propiedades que hayan sido valoradas incorrectamente por el mercado. Esto a menudo significa administrar una propiedad a un nivel que supere las expectativas del mercado. Una valoración debe proporcionar una estimación del verdadero potencial de producción de ingresos de una propiedad.

Valoración inmobiliaria

El enfoque de ingresos para evaluar bienes raíces es similar al proceso para valorar acciones, bonos o cualquier otra inversión generadora de ingresos. La mayoría de los analistas utilizan el método de flujo de efectivo descontado (DCF) para determinar el valor actual neto (VPN) de un activo .

NPV es el valor de la propiedad en dólares de hoy que logrará el rendimiento ajustado al riesgo del inversor. El VPN se determina descontando el flujo de efectivo periódico disponible para los propietarios por la tasa de rendimiento requerida por el inversionista (RROR). Dado que el RROR es la tasa de rendimiento requerida por un inversionista para los riesgos involucrados, el valor derivado es un valor ajustado al riesgo para ese inversionista individual. Al comparar este valor con los precios de mercado, un inversor puede tomar una decisión de compra, retención o venta.

Los valores de las acciones se obtienen descontando los dividendos, los valores de los bonos descontando los pagos de cupones de interés. Las propiedades se valoran descontando el flujo de efectivo neto o el efectivo disponible para los propietarios después de que se hayan deducido todos los gastos de los ingresos por arrendamiento. Valorar una propiedad implica estimar todos los ingresos por alquiler y luego deducir todos los gastos necesarios para ejecutar y mantener esos arrendamientos.

Rompiendo arrendamientos

Todas las estimaciones de ingresos provienen directamente de los arrendamientos. Los arrendamientos son acuerdos contractuales entre los inquilinos y el propietario. Todos los aumentos de alquiler y contractuales en el alquiler ( escaladas ) se detallarán en los contratos de arrendamiento, así como las opciones de concesiones de espacio y alquiler. Los propietarios también recuperan parte o la totalidad de los gastos de propiedad de los inquilinos. La forma en que se recaudan estos ingresos también se indica en el contrato de arrendamiento. Hay tres tipos principales de arrendamientos:

• Arrendamientos de servicio completo
• Arrendamientos netos
• Arrendamientos de triple red (NNN)

En los arrendamientos de servicio completo, los inquilinos no pagan nada además del alquiler. En los arrendamientos netos, los inquilinos generalmente pagan su parte del aumento en los gastos durante el período posterior a la mudanza a la propiedad. En los arrendamientos de triple neto, el inquilino paga una parte prorrateada de todos los gastos de propiedad.

Los siguientes son los tipos de gastos que deben considerarse al preparar una valoración de ingresos:

• Costos de arrendamiento
• Costo de gestión
• Costos de capital

Los costos de arrendamiento se refieren a los gastos necesarios para atraer inquilinos y ejecutar los arrendamientos. Los costos de administración se refieren a los gastos a nivel de la propiedad, como los servicios públicos, la limpieza, los impuestos, etc., así como los costos de administración de la propiedad. Los ingresos menos los gastos operativos equivalen a los ingresos operativos netos (NOI). NOI es el flujo de caja derivado de las operaciones normales de la propiedad. Luego, el flujo de efectivo se obtiene restando los costos de capital del NOI. Los costos de capital son cualquier desembolso de capital periódico para mantener la propiedad. Estos incluyen cualquier capital para comisiones de arrendamiento, mejoras de inquilinos o reservas de capital para futuras mejoras de la propiedad.

Ejemplo de valoración

Una vez que se determinan los flujos de efectivo periódicos, se pueden descontar para determinar el valor de la propiedad. La Figura 1 muestra un diseño de valoración simple que se puede ajustar para valorar la mayoría de las propiedades.

Figura 1

La valoración asume una propiedad que genera un ingreso anual por alquiler de $ 100,000 en el primer año, que crece un 4% anual y un 3% después del año 10. Los gastos se estiman en el 40% de los ingresos. Las reservas de capital se modelan en $ 10,000 por año. La tasa de descuento, o RROR, se establece en 13%. La tasa de capitalización para determinar el valor de reversión de la propiedad en el año 10 se estima en 10%. En terminología financiera, esta tasa de capitalización es igual a Kg, donde K es la RROR (tasa de rendimiento requerida) del inversor y es el crecimiento esperado de los ingresos. Kg también se conoce como el rendimiento de ingresos requerido por el inversor, o la cantidad del rendimiento total que proporcionan los ingresos.

El valor de la propiedad en el año 10 se obtiene tomando el NOI estimado para el año 11 y dividiéndolo por la tasa de capitalización. Suponiendo que la tasa de rendimiento requerida por el inversor se mantenga en el 13%, la capitalización sería igual al 10%, o Kg (13% – 3%). En la Figura 2, el NOI en el año 11 es de $ 88,812. Una vez calculados los flujos de efectivo periódicos, se descuentan mediante la tasa de descuento (13%) para obtener el VPN de $ 58,333.

Figura 2 (en miles de dólares)

La Figura 2 proporciona un formato básico que se puede utilizar para valorar cualquier propiedad rentable o de alquiler. Los inversores que compren bienes raíces residenciales como propiedad de alquiler deben preparar valoraciones para determinar si las tarifas de alquiler que se cobran son lo suficientemente adecuadas para respaldar el precio de compra de la propiedad. Aunque los tasadores a menudo utilizarán un flujo de efectivo a 10 años por defecto, los inversores deben producir flujos de efectivo que reflejen los supuestos sobre los que se supone que se compra la propiedad. Este formato, aunque simplificado, se puede ajustar para valorar cualquier propiedad, independientemente de su complejidad. Incluso los hoteles pueden valorarse de esta manera. Solo piense en los alquileres de habitaciones por noche como contratos de arrendamiento de un día.

Comprar, vender o mantener

Al comprar una propiedad, si el valor tasado de un inversionista es mayor que la oferta del vendedor o el valor tasado, entonces la propiedad se puede comprar con una alta probabilidad de recibir el RROR. Por el contrario, al vender una propiedad, si el valor de tasación es menor que la oferta del comprador, la propiedad debe venderse. Además, si el valor de tasación está en línea con el mercado y el RROR ofrece un rendimiento adecuado por el riesgo involucrado, el propietario puede decidir retener la inversión hasta que exista un desequilibrio entre la valuación y el valor de mercado.

El valor se puede definir como la mayor cantidad que alguien estaría dispuesto a pagar por una propiedad. Al comprar un activo, el financiamiento no debe afectar el valor final de la propiedad porque cada comprador tiene diferentes opciones de financiamiento disponibles.

Sin embargo, este no es el caso de los inversores que ya poseen propiedades que han sido financiadas. Se debe considerar el financiamiento al decidir el momento apropiado para vender porque las estructuras de financiamiento, como las multas por pago anticipado, pueden robar al inversionista los ingresos de su venta. Esto es importante en los casos en que los inversores han recibido condiciones de financiación favorables que ya no están disponibles en el mercado. La inversión existente con deuda puede proporcionar mejores rendimientos ajustados al riesgo que los que se pueden lograr al reinvertir los posibles ingresos por ventas. Ajuste el riesgo RROR para incluir el riesgo financiero adicional de la deuda hipotecaria.

La línea de fondo

Ya sea comprando o vendiendo, es posible producir un modelo de valoración lo suficientemente preciso para ayudar en el proceso de toma de decisiones. Las matemáticas involucradas en la creación del modelo son relativamente sencillas y están al alcance de la mayoría de los inversores. Después de adquirir un conocimiento rudimentario sobre los estándares del mercado local, las estructuras de arrendamiento y cómo funcionan los ingresos y gastos en diferentes tipos de propiedades, uno debería poder pronosticar los flujos de efectivo futuros.