20 April 2021 5:49

Arrendamientos netos individuales, dobles o triples: ¿Cuál es la diferencia?

Tabla de contenido

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  • Arrendamientos netos individuales frente a dobles frente a triples
  • Arrendamientos netos únicos
  • Arrendamientos netos dobles
  • Arrendamientos netos triples
  • Arrendamientos netos triples: pros y contras
  • Ventajas de los arrendamientos netos triples
  • Contras de los arrendamientos netos triples
  • Ejemplo de arrendamiento neto triple
  • Consideraciones Especiales
  • Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento neto triple
  • La línea de fondo

Arrendamientos netos individuales frente a dobles frente a triples: descripción general

Un arrendamiento neto triple (NNN) ayuda a los propietarios a reducir el riesgo de un arrendamiento comercial. Un arrendamiento neto triple es uno de los tres tipos de arrendamiento neto, un tipo de arrendamiento de bienes raíces en el que un inquilino paga uno o más gastos adicionales. Los arrendamientos netos generalmente incluyen impuestos a la propiedad, primas de seguros de propiedad o costos de mantenimiento, y a menudo se utilizan en bienes raíces comerciales. Además de los arrendamientos netos triples, los otros tipos de arrendamientos netos son arrendamientos netos simples y arrendamientos netos dobles.

Un solo contrato de arrendamiento neto requiere que el inquilino pague solo los impuestos sobre la propiedad además del alquiler. Con un contrato de arrendamiento neto doble, el inquilino paga el alquiler más los impuestos a la propiedad, así como las primas del seguro. Un arrendamiento neto triple, también conocido como arrendamiento neto-neto-neto, requiere que el inquilino pague el alquiler más los tres gastos adicionales.

Los alquileres son generalmente más bajos con los arrendamientos netos que con los arrendamientos tradicionales; cuantos más gastos tiene que soportar un inquilino, menor es la renta base que cobra el arrendador. Pero los arrendamientos netos triples son usualmente arrendamientos vinculantes, lo que significa que un inquilino no puede echarse atrás porque los costos, especialmente los costos de mantenimiento, pueden ser más altos.

Arrendamientos netos únicos

Los arrendamientos netos únicos, que a menudo se denominan arrendamiento neto o arrendamiento “N”, no son tan comunes en el mundo del alquiler. En un contrato de arrendamiento como este, el propietario transfiere una cantidad mínima de riesgo al inquilino, quien paga los impuestos sobre la propiedad. Esto significa que cualquier otro gasto, como seguro, mantenimiento y reparaciones y servicios públicos, es responsabilidad del propietario. El arrendador también es responsable de cualquier mantenimiento y / o reparación que deba realizarse durante el transcurso del contrato de arrendamiento dentro de la propiedad.

Los inquilinos con un solo contrato de arrendamiento neto terminan pagando un alquiler ligeramente más bajo que con un contrato de arrendamiento estándar debido al costo adicional de los impuestos a la propiedad. Pero un pago de alquiler más alto no alivia la responsabilidad del propietario de mantener actualizados estos gastos.

Por ejemplo, un inquilino puede fallar o hacer pagos atrasados ​​a la municipalidad, lo que significa que el propietario está en el gancho por ellos. Estos pueden resultar en multas y / o tarifas adicionales. Es por eso que la mayoría de los propietarios incluyen los impuestos sobre la propiedad en los pagos del alquiler. Prefieren que el pago pase a través de ellos para saber que los impuestos se pagan a tiempo y en la cantidad correcta.

Arrendamientos netos dobles

Los arrendamientos netos dobles, que también se denominan arrendamientos netos netos o arrendamientos “NN”, son especialmente populares en bienes raíces comerciales. En un contrato de arrendamiento como este, el inquilino paga impuestos sobre la propiedad y primas de seguro además del alquiler. La renta base, pagadera por el espacio en sí, es generalmente más baja debido a los gastos adicionales que debe asumir el inquilino. Todos los costos de mantenimiento, por otro lado, siguen siendo responsabilidad del propietario, quien los paga directamente.

En desarrollos comerciales más grandes con más de un espacio disponible para alquilar, como centros comerciales y complejos de oficinas expansivos, los inquilinos pueden tener una superficie diferente a la de sus vecinos. Por lo tanto, los propietarios generalmente asignan impuestos y costos de seguro a los inquilinos de manera proporcional en función de la cantidad de espacio arrendado.

Al igual que con el arrendamiento neto único, los propietarios deben recibir los pagos adicionales para que puedan pagarlos al municipio y a la compañía de seguros. Aunque el contrato de arrendamiento del inquilino incluye estos pagos, el nombre del propietario está en la factura de impuestos y seguros, lo que significa que es el responsable final. Al hacer que el inquilino le pague estos gastos directamente, el propietario puede evitar los problemas asociados con los pagos atrasados ​​o atrasados ​​por parte de los inquilinos, lo que podría resultar en tarifas adicionales.

Arrendamientos netos triples

El arrendamiento neto triple absuelve al arrendador del mayor riesgo de cualquier arrendamiento neto. Esto significa que el inquilino debe pagar incluso los costos de mantenimiento estructural y reparaciones, además del alquiler, los impuestos a la propiedad y las primas de seguros. Debido a que estos gastos adicionales se transfieren al inquilino, el propietario generalmente cobra una renta base más baja.

Cuando los costos de mantenimiento son más altos de lo esperado, los inquilinos con arrendamientos netos triples con frecuencia intentan salirse de sus arrendamientos u obtener concesiones de alquiler. Para evitar que esto suceda, muchos propietarios prefieren utilizar un contrato de arrendamiento neto vinculante. Este es un tipo de arrendamiento neto triple que no puede rescindirse antes de su fecha de vencimiento. Además, el monto del alquiler no puede modificarse por ningún motivo, incluidos aumentos inesperados y significativos en los costos auxiliares.



Los propietarios pueden preferir utilizar un arrendamiento neto vinculante, ya que los inquilinos pueden intentar salir de un costoso arrendamiento neto triple.

Los arrendamientos netos triples pueden aumentar los gastos operativos del inquilino y pueden estar en el gancho de los deducibles de las pólizas de seguro. También pueden ser responsables de cualquier daño a la propiedad que no esté cubierto por la compañía de seguros.

La mayoría de los arrendamientos netos triples son arrendamientos a largo plazo que duran más de 10 años y generalmente incluyen concesiones para aumentos de alquiler.

Conclusiones clave

  • Un arrendamiento neto es un arrendamiento de bienes raíces en el que un inquilino paga uno o más gastos adicionales.
  • En un solo contrato de arrendamiento neto, el inquilino paga una renta base más baja además de los impuestos a la propiedad.
  • Los arrendamientos netos dobles incluyen impuestos sobre la propiedad y primas de seguros, además del alquiler base.
  • Un arrendamiento neto triple incluye impuestos a la propiedad, seguros y costos de mantenimiento, además del alquiler base.
  • Los inquilinos pueden intentar salir de un arrendamiento neto triple debido a los altos costos asociados con ellos, por lo que los propietarios generalmente usan un arrendamiento neto vinculante.

Arrendamientos netos triples: pros y contras

Los arrendamientos netos triples ofrecen tanto a los inversores como a los inquilinos algunos beneficios únicos. Sin embargo, existen algunas limitaciones para este tipo de arrendamiento comercial que ambas partes deben considerar antes de celebrar un contrato de arrendamiento neto triple a largo plazo. Aunque en general, los inquilinos en un arrendamiento neto triple aceptan más responsabilidad financiera que en otros tipos de arrendamiento, también pueden ser ventajosos para los inquilinos de muchas maneras.

Ventajas de los arrendamientos netos triples

Un contrato de arrendamiento neto triple es un acuerdo entre un propietario y un inquilino en el que el inquilino paga los impuestos a la propiedad, las primas del seguro y el mantenimiento y las reparaciones, además de una tarifa de alquiler mensual del edificio o espacio.

Ocupación a largo plazo

La mayoría de los contratos de arrendamiento neto triple están estructurados para ofrecer ocupación de inquilinos a largo plazo (más de 20 años). Esto es ventajoso para los propietarios porque elimina el riesgo y las pérdidas de una propiedad que se encuentra vacante entre inquilinos.

Inversión de bajo riesgo

Debido a que el inquilino es responsable de casi todos los costos asociados con la propiedad, desde impuestos y seguros hasta costos regulares de mantenimiento, un contrato de arrendamiento neto triple es una inversión de riesgo bastante bajo para un inversionista.

Flujo de ingresos constante

Un arrendamiento neto triple puede proporcionar una fuente constante de ingresos para un inversor. Este tipo de contrato de arrendamiento está estructurado para incluir una cantidad constante de alquiler cada mes durante un período de tiempo prolongado. Además, la mayoría de los gastos de propiedad desconocidos o catastróficos se transferirán al inquilino, lo que ayudará a proteger cualquier riesgo en la inversión.

Construir equidad

Las propiedades de arrendamiento neto triple a menudo se agregan a las carteras de inversión como una estrategia conservadora y de bajo riesgo para crear más capital. Además, los inversores pueden decidir vender la propiedad cuando el mercado alcanza su punto máximo, la población se dispara o cuando están listos para usar ese capital en su próxima inversión.

Deberes reducidos del propietario

Con un arrendamiento neto triple, no tiene las responsabilidades del propietario como un arrendamiento más convencional. Con más tiempo y dinero, un inversor puede emprender otras empresas.

Huella empresarial a largo plazo

Los inquilinos que aceptan un contrato de arrendamiento a largo plazo tienen la ventaja de poder crear una ubicación reconocible y duradera para su negocio.

Localización

Por lo general, las propiedades con arrendamientos netos triples están ubicadas en áreas accesibles que están muy cerca de otros negocios populares. Esto puede ayudar a un inquilino a ganar tráfico y exposición de los clientes que visitan otros negocios en las cercanías.

Beneficios fiscales

Debido a que los inquilinos en un arrendamiento neto triple son responsables de pagar los impuestos a la propiedad, es posible que puedan incorporar estos gastos en sus gastos comerciales y lograr algunos beneficios fiscales para su negocio.

Contras de los arrendamientos netos triples

Ganar límites

Para los propietarios que están sujetos a un contrato de arrendamiento a largo plazo, pierden la capacidad de aumentar el alquiler si aumentan los valores de la propiedad en el área. A largo plazo, esto puede limitar el potencial de ingresos.

Riesgos de vacantes y costos de reinversión

Siempre existe el riesgo de que un inquilino pueda incumplir, incluso si hay un contrato de arrendamiento a largo plazo y los inquilinos han sido examinados minuciosamente. Durante el período en el que intentan cubrir la vacante, los inversores pueden incurrir en pérdidas.

Asumiendo gastos de propiedad

Con un arrendamiento neto triple, el inquilino asume la responsabilidad de las operaciones y el mantenimiento de la ubicación comercial. Además de los (a veces) altos gastos de administrar su negocio, los inquilinos también deben estar preparados para financiar las operaciones del edificio y cualquier gasto inesperado relacionado con el mismo. Esto puede ser una gran carga financiera y los inquilinos deben tener un perfil crediticio sólido en otro para calificar para un arrendamiento neto triple.

Responsabilidades fiscales

Cuando el inquilino se hace responsable de los impuestos a la propiedad, también se hace responsable de todas las responsabilidades asociadas, incluidas las multas y sanciones por envío de impuestos tardío o incorrecto.

Lo que nos gusta

  • Ventajas de Triple Net Lease
  • Ocupación garantizada a largo plazo
  • Inversión de bajo riesgo
  • Flujo de ingresos confiable
  • Crea más equidad
  • Derechos de arrendador reducidos
  • Huella empresarial duradera
  • Ubicacion optima
  • Beneficios fiscales

Lo que no nos gusta

  • Contras de Triple Net Lease
  • Topes de ganancias
  • Riesgos de vacantes
  • Asumiendo gastos de propiedad
  • Responsabilidades fiscales

Ejemplo de arrendamiento neto triple

Muchas grandes empresas multinacionales que desean uniformidad de marca optan por arrendamientos netos triples. Walgreens es un ejemplo de una empresa que con frecuencia acepta triplicar los contratos de arrendamiento neto. En 2019, Walgreens fue la segunda farmacia más grande de EE. UU. Por ingresos totales por recetas. Walgreens se especializa en medicamentos recetados y compras de conveniencia para artículos para el hogar. Walgreens opta por arrendamientos netos triples de 25 años.

Cuando una empresa opta por un arrendamiento neto triple, absuelve al arrendador de cualquier responsabilidad económica o física. Realizan su propio mantenimiento, utilizan sus propios proveedores, encargan su propia señalización, pagan los gastos operativos y los gastos de capital. Sin embargo, al aceptar arrendamientos netos triples, Walgreens puede elegir entre las mejores ubicaciones minoristas. Las tiendas Walgreens se encuentran típicamente en ubicaciones excelentes: lotes de 1.5 acres en las esquinas principales de las principales áreas de venta minorista.

Walgreens busca estas ubicaciones en las esquinas por su visibilidad de estreno. La empresa se considera un inquilino excelente en el ámbito de los arrendamientos netos triples y una inversión conservadora para los inversores.

Consideraciones Especiales

Al contratar cualquier tipo de arrendamiento, el inquilino debe considerar que sus pagos de alquiler, ya sean gastos adicionales o pagarés, pueden aumentar. Un propietario puede aumentar el alquiler debido a los aumentos legales permitidos por los gobiernos locales. Pero el alquiler también puede aumentar debido a reevaluaciones de impuestos a la propiedad o aumentos en las primas de seguros.

Pero hay alternativas. Si se les da la opción, los inquilinos pueden considerar la posibilidad de firmar un contrato de arrendamiento bruto, que cobra una tarifa de alquiler fija. Esta cantidad cubre la tarifa del espacio, así como cualquier gasto adicional que lo acompañe. El arrendador, por lo tanto, tiene la responsabilidad de pagar los impuestos a la propiedad, las primas del seguro y los costos de mantenimiento. Ellos cubren estos costos incorporándolos al alquiler que cobran al inquilino.

Por ejemplo, si el alquiler anual es de $ 10,000 y estiman que los costos adicionales son de $ 3,000, el alquiler efectivo que cobran al inquilino es de $ 13,000 al año. Si bien los arrendamientos tradicionales son más comunes que los arrendamientos netos, presentan más riesgo para el propietario, quien debe absorber cualquier aumento inesperado en los gastos adicionales. Esta es la razón por la que algunos propietarios prefieren usar un tipo de arrendamiento neto, transfiriendo parte o todo este riesgo al inquilino.

Un arrendamiento bruto modificado es otra alternativa al arrendamiento neto. Con un arrendamiento bruto modificado, el inquilino paga el alquiler base al inicio del arrendamiento. Con el tiempo, el contrato de arrendamiento asume una parte proporcional de algunos de los otros costos asociados con la propiedad, como  los impuestos a la propiedad, los servicios públicos, los seguros y el mantenimiento.

Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento neto triple

¿Es una buena idea un arrendamiento neto triple?

Tanto para los inquilinos como para los propietarios, los arrendamientos netos triples pueden ofrecer algunos beneficios. Un inquilino tiene más libertad con su estructura; pueden personalizar su espacio para lograr una mayor uniformidad de marca sin la inversión de capital de una compra. Otra ventaja es que estos arrendamientos tienden a ser bastante flexibles: topes para aumentos de impuestos, aumentos de seguros, etc. Para el propietario, los arrendamientos netos triples pueden ser una fuente confiable de ingresos y tener muy pocos costos generales. El propietario tampoco tiene que desempeñar un papel activo en la gestión de la propiedad.

¿Cuál es la diferencia entre un arrendamiento neto y triple neto?

Un arrendamiento neto es un tipo de arrendamiento en el que el inquilino paga una parte o todos los impuestos, tarifas de seguro y costos de mantenimiento de una propiedad, además del alquiler base. Los arrendamientos netos se utilizan comúnmente en  bienes raíces comerciales. Hay tres tipos principales de arrendamientos netos: arrendamientos netos simples, arrendamientos netos dobles y arrendamientos netos triples. Cuando un inquilino firma un solo contrato de arrendamiento neto, paga una de las tres categorías de gastos:  impuestos, mantenimiento y tarifas de seguro. Cuando un inquilino firma un contrato de arrendamiento neto doble, acepta pagar dos de las tres categorías de gastos. Estos arrendamientos también se denominan arrendamientos netos. Finalmente, cuando un inquilino firma un contrato de arrendamiento neto triple, acepta pagar las tres categorías de gastos. Los arrendamientos netos triples también se conocen como arrendamientos netos netos.

¿Puede negociar un arrendamiento neto triple?

Con un arrendamiento neto triple, casi todas las responsabilidades recaen sobre el inquilino. El inquilino es responsable de pagar el alquiler, así como todos los costos generales asociados con la propiedad de la propiedad: impuestos, seguro, gastos operativos, servicios públicos, etc. Como resultado, el monto base del alquiler puede convertirse en un término clave de negociación. Debido a que el inquilino asume el riesgo de los gastos generales del propietario, es posible que pueda negociar un monto de alquiler base más favorable. Además, en algunos casos, los inquilinos pueden negociar de qué aspectos de los costos de reparación y / o servicios públicos es responsable el propietario.

¿Cómo se calcula un arrendamiento neto triple?

Hay varias formas de calcular el monto de un arrendamiento neto triple. A veces, los propietarios suman todos los impuestos a la propiedad, seguros, gastos de mantenimiento y gastos de áreas comunes de un edificio y dividen el total por 12. Este número es el costo mensual. Este proceso se simplifica cuando solo un inquilino alquila un edificio. El monto del alquiler base mensual generalmente se calcula en base a una tarifa por metro cuadrado.

¿De qué es responsable el arrendador en un arrendamiento neto triple?

El inquilino es responsable de la mayoría de los gastos relacionados con una propiedad comercial con un arrendamiento neto triple. Sin embargo, el propietario puede ser responsable del techo y la estructura y, a veces, del estacionamiento.

La línea de fondo

Un arrendamiento neto es un tipo de arrendamiento de bienes raíces, generalmente para propiedades comerciales de alquiler, en el que un inquilino paga uno o más gastos adicionales. Hay tres tipos básicos de arrendamientos netos: arrendamientos netos simples, dobles y triples. Con un arrendamiento neto triple, el inquilino se compromete a pagar todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, el seguro de construcción y el mantenimiento. Estos pagos son adicionales a las tarifas de alquiler y servicios públicos. Los arrendamientos netos triples a veces tienen un cargo de alquiler base más bajo porque el inquilino asume una mayor parte de los gastos de la propiedad. Los arrendamientos netos se pueden comparar con arrendamientos escalonados o arrendamientos de terrenos.

Con un contrato de arrendamiento escalonado, los aumentos de precios futuros a lo largo de la vida del contrato se establecen en el contrato de alquiler. En los arrendamientos a largo plazo, los arrendamientos intensivos protegen a los propietarios de los riesgos de inflación o de un mercado en alza. Los arrendamientos de terrenos permiten a los inquilinos desarrollar una propiedad durante el período de arrendamiento. Luego, una vez finalizado el período de arrendamiento, el terreno y todas las mejoras se entregan al propietario / arrendador.

 

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