Arrendamiento de terreno
¿Qué es un arrendamiento de terreno?
Un arrendamiento de terreno es un acuerdo en el que se permite al inquilino desarrollar una propiedad durante el período de arrendamiento, después del cual el terreno y todas las mejoras se entregan al dueño de la propiedad.
Cómo funciona un arrendamiento de terreno
Un arrendamiento de terreno indica que las mejoras serán propiedad del dueño de la propiedad a menos que se cree una excepción y estipula que todos los impuestos relevantes incurridos durante el período de arrendamiento serán pagados por el inquilino. Debido a que un arrendamiento de terreno le permite al arrendador asumir todas las mejoras una vez que expira el plazo del arrendamiento, el arrendador puede vender la propiedad a una tasa más alta. Los arrendamientos de terrenos también se denominan a menudo arrendamientos de terrenos, ya que los propietarios solo alquilan el terreno.
Aunque se utilizan principalmente en el espacio comercial, los arrendamientos de terrenos difieren mucho de otros tipos de arrendamientos comerciales, como los que se encuentran en los complejos comerciales y los edificios de oficinas. Estos otros arrendamientos generalmente no asignan al arrendatario a asumir la responsabilidad de la unidad. En cambio, a estos inquilinos se les cobra un alquiler para poder operar sus negocios. Un arrendamiento de terreno implica el arrendamiento de terrenos por un período a largo plazo, generalmente de 50 a 99 años, a un inquilino que construye un edificio en la propiedad.
Un contrato de arrendamiento de 99 años es generalmente el plazo de arrendamiento más largo posible para una propiedad inmobiliaria. Solía ser el más largo posible según el derecho consuetudinario. Sin embargo, los arrendamientos de 99 años siguen siendo comunes, pero ya no son los más largos posibles según la ley.
El contrato de arrendamiento de terreno define quién es el propietario del terreno y quién es el propietario del edificio y las mejoras en la propiedad. Muchos propietarios utilizan los arrendamientos de terrenos como una forma de conservar la propiedad de su propiedad por razones de planificación, para evitar ganancias de capital y para generar ingresos e ingresos. Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos y cada uno de los gastos. Esto incluye construcción, reparaciones, renovaciones, mejoras, impuestos, seguros y cualquier costo financiero asociado con la propiedad.
Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos los aspectos financieros en un arrendamiento de terreno, incluidos el alquiler, los impuestos, la construcción, el seguro y la financiación.
Ejemplo de arrendamiento de terreno
Los arrendamientos de terrenos suelen ser utilizados por franquicias y grandes tiendas, así como por otras entidades comerciales. La sede corporativa normalmente comprará el terreno y permitirá que el inquilino / desarrollador construya y use la instalación. Existe una buena posibilidad de que un McDonald’s, Starbucks o Dunkin Donuts cerca de usted esté sujeto a un contrato de arrendamiento.
En julio de 2016, la firma de inversiones AllianceBernstein, con sede en Nueva York, compró un contrato de arrendamiento de 99 años a BLDG Management para el hotel George Washington de la ciudad de Nueva York en un acuerdo por valor de 100,4 millones de dólares. BLDG compró originalmente el hotel cuando estaba en ejecución hipotecaria en 1994. Aunque el edificio fue utilizado por la Escuela de Artes Visuales con sede en Manhattan como dormitorio de estudiantes, BLDG presentó planes en abril de 2016 para restaurar la propiedad en un hotel con restaurante, bar y tiendas a nivel del suelo. La propiedad funciona actualmente como Freehand Hotel, un hotel boutique, en el distrito Flatiron de la ciudad de Nueva York.
Algunos de los fundamentos de cualquier arrendamiento de terreno deben incluir:
- Condiciones del contrato de arrendamiento
- Derechos tanto del propietario como del inquilino
- Condiciones de financiación
- Disposiciones de uso
- Tarifa
- Seguro de título
- Defecto
Arrendamientos de terrenos subordinados versus no subordinados
Los inquilinos de arrendamiento de terrenos a menudo financian las mejoras asumiendo deudas. En un arrendamiento de terreno subordinado, el propietario acepta una prioridad más baja de reclamos sobre la propiedad en caso de que el inquilino no cumpla con el préstamo para mejoras. En otras palabras, un arrendador-arrendatario de un terreno subordinado esencialmente permite que la escritura de propiedad actúe como garantía en el caso de incumplimiento del inquilino en cualquier préstamo relacionado con la mejora. Para este tipo de arrendamiento de terreno, el propietario puede negociar pagos de alquiler más altos a cambio del riesgo asumido en caso de incumplimiento del inquilino. Esto también puede beneficiar al propietario porque la construcción de un edificio en su terreno aumenta el valor de su propiedad.
Por el contrario, un arrendamiento de terreno no subordinado le permite al propietario retener la máxima prioridad de los reclamos sobre la propiedad en caso de que el inquilino no cumpla con el préstamo para mejoras. Debido a que el prestamista puede no tomar posesión de la tierra si el préstamo no se paga, los profesionales de préstamos pueden dudar en extender una hipoteca para mejoras. Aunque el propietario retiene la propiedad de la propiedad, generalmente tiene que cobrarle al inquilino una cantidad menor de alquiler.
Ventajas y desventajas de un arrendamiento de terreno
Un arrendamiento de terreno puede beneficiar tanto al inquilino como al propietario.
Beneficios para inquilinos
El arrendamiento de terreno permite que un inquilino construya una propiedad en una ubicación privilegiada que no podría comprar por sí mismo. Por esta razón, las grandes cadenas de tiendas como Whole Foods y Starbucks a menudo utilizan arrendamientos de terrenos en sus planes de expansión corporativos.
Un arrendamiento de terreno tampoco requiere que el inquilino tenga un pago inicial para asegurar el terreno, como lo requeriría la compra de la propiedad. Por lo tanto, se involucra menos capital en la adquisición de un arrendamiento de terreno, lo que libera efectivo para otros fines y mejora el rendimiento al utilizar el terreno.
Cualquier alquiler pagado en un arrendamiento de terreno puede ser deducible de impuestos sobre la renta estatales y federales, lo que significa una reducción en la carga fiscal general del inquilino.
Beneficios para propietarios
El propietario obtiene un flujo constante de ingresos del inquilino mientras conserva la propiedad de la propiedad. Un arrendamiento de terreno generalmente contiene una cláusula de escalada que garantiza aumentos en el alquiler y los derechos de desalojo que brindan protección en caso de incumplimiento del alquiler u otros gastos.
También hay ahorros de impuestos para un propietario que utiliza arrendamientos de terrenos. Si venden una propiedad a un inquilino directamente, obtendrán una ganancia en la venta. Al ejecutar este tipo de arrendamiento, evitan tener que reportar ganancias. Pero puede haber algunas implicaciones fiscales sobre el alquiler que reciben.
Dependiendo de las disposiciones incluidas en el arrendamiento del terreno, un propietario también puede retener cierto control sobre la propiedad, incluido su uso y cómo se desarrolla. Esto significa que el propietario puede aprobar o negar cualquier cambio al terreno.
Desventajas del inquilino
Debido a que los propietarios pueden requerir aprobación antes de realizar cualquier cambio, el inquilino puede encontrar obstáculos en el uso o desarrollo de la propiedad. Como resultado, puede haber más restricciones y menos flexibilidad para el inquilino.
Los costos asociados con el proceso de arrendamiento del terreno pueden ser más altos que si el inquilino comprara una propiedad directamente. Los alquileres, los impuestos, las mejoras, los permisos, así como los tiempos de espera para la aprobación del propietario, pueden ser costosos.
Desventajas del propietario
Los propietarios que no incluyan las disposiciones y cláusulas adecuadas en sus contratos de arrendamiento pueden perder el control frente a los inquilinos cuyas propiedades se están desarrollando. Es por eso que siempre es importante que ambas partes revisen sus contratos de arrendamiento antes de firmar.
Dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, el uso de un arrendamiento de terreno puede tener mayores implicaciones fiscales para el propietario. Aunque es posible que no obtengan una ganancia por una venta, el alquiler se considera un ingreso. Por tanto, la renta se grava al tipo ordinario, lo que puede aumentar la carga fiscal.
Conclusiones clave
- Un arrendamiento de terreno es un acuerdo en el que un inquilino puede desarrollar una propiedad durante el período de arrendamiento, después del cual se entrega al dueño de la propiedad.
- Los arrendamientos de terrenos comúnmente se llevan a cabo entre propietarios comerciales, quienes generalmente arriendan terrenos por 50 a 99 años a inquilinos que construyen edificios en la propiedad.
- Los inquilinos que de otra manera no pueden permitirse comprar un terreno pueden construir una propiedad con un arrendamiento de terreno, mientras que los propietarios obtienen un ingreso estable y mantienen el control sobre el uso y desarrollo de su propiedad.