Derechos de administración hipotecaria (MSR)
¿Qué son los derechos de servicio hipotecario (MSR)?
Los derechos de servicio hipotecario (MSR) se refieren a un acuerdo contractual en el que el prestamista hipotecario original vende el derecho de servicio de una hipoteca existente a otra parte que se especializa en las diversas funciones relacionadas con el servicio de hipotecas.
Conclusiones clave
- Los derechos de administración de hipotecas son vendidos por el originador de una hipoteca a otra institución financiera, que luego se hace cargo de la administración de la hipoteca, lo que incluye tareas tales como cobrar los pagos y remitirlos al originador.
- El prestamista original paga al administrador una tarifa por realizar este trabajo.
- Nada cambia para el deudor hipotecario excepto la dirección a la que se envían los pagos.
Comprensión de los derechos de servicio hipotecario (MSR)
Los MSR tienen deberes administrativos continuos que se procesan regularmente durante toda la duración de una hipoteca. Los derechos comunes incluidos son el derecho a cobrar los pagos de la hipoteca mensualmente, apartar impuestos y primas de seguro en depósito en garantía y reenviar las porciones de interés y principal al prestamista hipotecario. A cambio, el administrador es compensado con una tarifa específica, que se describe en el contrato que se ha establecido y celebrado al comienzo del contrato de servicio.
Elmonto del pago de la hipoteca, la tasa de interés, el tipo de préstamo y otros factores siguen siendo los mismos. En lo que respecta al prestatario, solo se cambia la dirección a la que se envían los pagos, y debe comunicarse con el administrador, en lugar de con su prestamista hipotecario original, si tiene alguna pregunta con respecto a su préstamo. Su administrador puede cambiar en cualquier momento, pero usted debe recibir una notificación de su prestamista original al menos 15 días antes de que suceda, y su nuevo administrador también debe notificarle dentro de los 15 días posteriores a la asunción de los derechos.
Las leyes bancarias federales permiten que las instituciones financieras vendan hipotecas o transfieran derechos de servicio a otras instituciones sin el consentimiento del consumidor.
Ejemplo de venta de un MSR
Sarah obtiene una hipoteca de $ 500,000 del prestamista A. Le envía al prestamista un pago mensual de capital e intereses. Tres años después, el Prestamista A decide transferir su MSR sobre la hipoteca de Sarah a la Compañía B. Según los términos del contrato, el Prestamista A le paga a la Compañía B una tarifa por procesar todos los pagos restantes de la hipoteca de Sarah. El prestamista hipotecario puede dedicar más tiempo y dinero a proporcionar nuevas hipotecas mientras que la empresa que asume el MSR envía los pagos de la hipoteca al prestamista.
Consideraciones Especiales
Un prestamista a menudo venderá MSR como un medio de liberar líneas de crédito para prestar dinero a prestatarios adicionales. La mayoría de las hipotecas tienen una vigencia de 15 a 30 años, y el banco necesita miles de millones de dólares para prestar dinero a otros consumidores que soliciten hipotecas durante este tiempo. De manera indirecta, vender MSR significa que más personas pueden convertirse en propietarios de viviendas, porque la venta de estos derechos genera ingresos.
Los prestamistas también ganan dinero cobrando tarifas por originar hipotecas y ganando intereses mensuales por los pagos. Las hipotecas son simplemente activos adicionales que generan más ingresos para los bancos.
Historia de los MSR
El mercado de MSR fue sólido en los últimos años debido a una economía en mejora, originaciones de hipotecas de mayor calidad y menos incumplimientos. Los fondos de cobertura, los bancos y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) encuentran atractivos estos activos porque los MSR pueden generar grandes cantidades de interés. Por ejemplo, SunTrust compró $ 8 mil millones en MSR en el primer trimestre de 2016 como un medio de obtener un sólido retorno de la inversión (ROI), y en unos meses su cartera de MSR contenía $ 1.123 mil millones en saldos de capital impagos de préstamos que el banco estaba atendiendo. prestamistas.
National Mortgage News informó en junio de 2019 que los MSR «han sido una de las clases de activos de renta fija con mejor rendimiento en los últimos cinco años». Sin embargo, también informó que «desde octubre de 2018, a medida que las tasas de interés a mediano y largo plazo han caído, los supuestos de prepago de hipotecas reales y proyectados sehan acelerado, lo que ha provocado que la vida media esperada de los MSR se acorte considerablemente». Esto ha resultado en el hecho de que «los valores de MSR de abril a mayo bajaron consistentemente (en un múltiplo de la mitad)». Dicho esto, informa National Mortgage News, «la demanda de los compradores de MSR sigue siendo muy fuerte y existe un consenso general en torno a los valores de MSR».