Hipoteca a 15 años: ventajas y desventajas
Tabla de contenido
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- Hipoteca a 15 años: descripción general
- Ventajas de una hipoteca a 15 años
- Desventajas de una hipoteca a 15 años
- Ejemplo de hipoteca a 15 años
- Preguntas frecuentes sobre hipotecas a 15 años
- La línea de fondo
Hipoteca a 15 años: descripción general
Una hipoteca a 15 años es un préstamo para comprar una vivienda mediante el cual la tasa de interés y el pago mensual se fijan durante la vigencia del préstamo. Algunos prestatarios optan por la hipoteca a 15 años frente a la más convencional a 30 años, ya que les puede ahorrar una cantidad significativa de dinero a largo plazo.
En la actualidad, existen varios tipos de productos hipotecarios disponibles en el mercado. La hipoteca a 15 años tiene algunas ventajas y desventajas en comparación con la hipoteca a 30 años. Sin embargo, ambos productos comparten similitudes, como que la tasa de interés puede verse afectada por el historial crediticio y la puntuación crediticia del prestatario.
Un puntaje de crédito es una representación numérica de la probabilidad de que un prestatario devuelva el dinero adeudado. Los pagos a tiempo, la duración del historial crediticio y la cantidad de cuentas de crédito abiertas son factores que influyen en el puntaje crediticio. Por supuesto, tanto un préstamo a 15 como a 30 años también requieren amplios ingresos mensuales para cubrir el posible pago de la hipoteca y otras deudas.
Conclusiones clave
- Una hipoteca a 15 años, como una hipoteca a 30 años, es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés y el pago mensual no cambian durante la vigencia de la hipoteca.
- Decidir entre una hipoteca fija a 15 o 30 años depende de su situación financiera y sus metas.
- Una hipoteca a 15 años puede ahorrarle al comprador de una vivienda una cantidad significativa de dinero durante la duración del préstamo porque el interés pagado es menor que una hipoteca a 30 años.
- Si está a mitad de camino con una hipoteca a 30 años, el refinanciamiento en una hipoteca a 15 años puede reducir sus pagos de intereses y, al mismo tiempo, cancelar el préstamo en el período de tiempo esperado.
- Debido a que los pagos son significativamente más altos en un préstamo a 15 años, los compradores corren el riesgo de incumplir con el préstamo si no pueden mantenerse al día con los pagos.
Ventajas de una hipoteca a 15 años
A continuación se muestran las ventajas de una hipoteca a 15 años frente a una hipoteca a 30 años. Ambos tienen tasas fijas y pagos fijos sobre sus términos.
Menos en interés total
Una hipoteca a 15 años cuesta menos a largo plazo, ya que los pagos totales de intereses son menos que una hipoteca a 30 años. El costo de una hipoteca se calcula en función de una tasa de interés anual y, dado que está pidiendo prestado el dinero por la mitad del tiempo, el interés total pagado probablemente será la mitad de lo que pagaría en 30 años.
Tasa de interés más baja
Dado que los préstamos a corto plazo son menos riesgosos y más baratos de financiar para los bancos que los préstamos a largo plazo, una hipoteca a 15 años suele tener una tasa de interés más baja. La tasa puede oscilar entre un cuarto de punto y un punto completo menos que la hipoteca a 30 años.
Fannie Mae
Si su hipoteca es comprada por una de las empresas patrocinadas por el gobierno, comoFannie Mae, es probable que termine pagando menos en tarifas por un préstamo a 15 años. Fannie Mae y las otras empresas respaldadas por el gobierno cobran lo que llaman ajustes de precios a nivel de préstamo que a menudo se aplican solo a, o son más altos para, hipotecas a 30 años.
Estas tarifas generalmente se aplican a los prestatarios con puntajes de crédito más bajos que realizan pagos iniciales más pequeños. La Administración Federal de Vivienda (FHA) cobra primas de seguro hipotecario más bajas a los prestatarios de 15 años. Los prestamistas exigen unseguro hipotecario privado o PMI cuando realiza un pago inicial inferior al 20% del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista en caso de que no pueda realizar los pagos. El PMI se cobra como una tarifa mensual agregada al pago de la hipoteca, pero es temporal, lo que significa que deja de existir una vez que cancela el 20% de su hipoteca.
Ahorros forzosos
Dado que el pago mensual es más alto para una hipoteca a 15 años, los planificadores financieros lo consideran un tipo de ahorro forzoso. En otras palabras, en lugar de tomar los ahorros mensuales de hacer un período de 30 años e invertir los fondos en una cuenta del mercado monetario o en la bolsa de valores, lo invertiría en su casa, que a largo plazo también es probable que se aprecie..
Desventajas de una hipoteca a 15 años
A pesar de los intereses ahorrados con una hipoteca a 15 años, los prestatarios deben pensar en algunas consideraciones y desventajas antes de decidir el plazo de su préstamo.
Pagos mensuales más altos
Una hipoteca a 15 años tiene un pago mensual más alto que una hipoteca a 30 años, ya que el préstamo debe liquidarse en la mitad del tiempo. Por ejemplo, un préstamo a 15 años por $ 250,000 al 4% de interés tiene un pago mensual de $ 1,849 versus $ 1,194 a 30 años. En otras palabras, el pago mensual de 15 años es un 55% más alto que el de 30 años por la misma cantidad a la misma tasa.
La mayoría de los prestatarios tendrán tarifas iniciales más bajas con los productos patrocinados por el gobierno, probablemente pagarán estos costos como parte de una tasa de interés más alta.
Menos asequibilidad
El pago más alto podría limitar al comprador a una casa más modesta de la que podría comprar con un préstamo a 30 años. Usando nuestro ejemplo anterior, digamos que el prestamista hipotecario solo aprobará un máximo de $ 1,500 por mes. El prestatario tendría que comprar una casa más barata: una hipoteca de $ 200,000 al 4%, durante 15 años, da como resultado un pago de $ 1,479.
Por otro lado, un préstamo a 30 años (por $ 250,000) resultaría en un pago mensual de $ 1,194, muy por debajo del máximo de $ 1,500, o el préstamo a 30 años podría permitirle al prestatario comprar una casa más grande o asumir una hipoteca más grande. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años para una casa de $ 300,000 costaría $ 1,432 por mes. El préstamo a 30 años reduce el pago por debajo del máximo de $ 1,500 y permite al prestatario tomar un préstamo más grande, presumiblemente obteniendo una casa más grande o una mejor ubicación.
Menos dinero destinado a los ahorros
El pago más alto requiere mayores reservas de efectivo, tanto como un año de ingresos en ahorros líquidos. Además, el pago mensual más alto significa que un prestatario puede perder la oportunidad de acumular ahorros o ahorrar para objetivos como la matrícula universitaria para un hijo o la jubilación.
Tanto las cuentas de ahorro para la universidad como las de jubilación tienen impuestos diferidos, mientras que las cuentas de jubilación 401k tienen una contribución del empleador. Además, un inversor inteligente y disciplinado perdería la oportunidad de invertir la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.
Pros
- Una hipoteca a 15 años cuesta menos en interés total que una hipoteca a 30 años.
- Un plazo de 15 años suele tener una tasa de interés más favorable.
- Un 15 años es un ahorro forzoso ya que el dinero extra pagado se invierte en la casa en lugar de gastarse
Contras
- Los préstamos a 15 años tienen pagos mensuales más altos
- Menos asequibilidad con hipotecas a 15 años
- Menos dinero para ahorros o jubilación
- Pueden surgir dificultades financieras si el prestatario no puede pagar el monto mayor del préstamo a 15 años
Ejemplo de hipoteca a 15 años
Un monto hipotecario de $ 250,000 durante 30 años a una tasa del 4% costaría $ 429,674 en pagos de capital e intereses al final del préstamo, y el interés total sería de $ 179,674 para préstamos durante 30 años.
El mismo monto de préstamo y tasa de interés durante 15 años costaría $ 332,860 al final del plazo. El interés total sería de $ 82,860 por préstamos durante 15 años. Al 4%, pagaría solo alrededor del 46% del interés total durante un período de 15 años de lo que pagaría por el préstamo a 30 años. Cuanto más alta sea la tasa de interés, más significativa será la brecha entre las dos hipotecas.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas a 15 años
¿Por qué debería obtener una hipoteca de tasa fija a 15 años en lugar de una a 30 años?
Si puede pagar el pago mensual más alto que viene con una hipoteca fija a 15 años, puede ayudarlo a pagar su casa, liberando fondos para la jubilación. Gastará menos intereses durante la vigencia del préstamo en comparación con una hipoteca a 30 años y, por lo general, una hipoteca fija a 15 años significa una mejor tasa de interés.
¿Cuáles son las diferencias entre hipotecas a 15 y 30 años?
Los pagos mensuales de una hipoteca a 15 años son más altos que los de una hipoteca a 30 años, a menudo significativamente más altos. Una hipoteca a 30 años le permite al prestatario estirar los pagos durante un período prolongado y conservar una mayor parte de sus ingresos mensuales. Una hipoteca a 30 años tiene una tasa de interés más alta que una hipoteca a 15 años, y pagará más intereses que pagos de capital en una hipoteca a 30 años.
¿Cómo pago una hipoteca a 30 años en 15 años?
Hay algunas formas de pagar una hipoteca a 30 años en 15 años. Primero, podría considerar refinanciar su hipoteca actual en una hipoteca fija a 15 años. Otra forma es hacer pagos adicionales hacia el monto principal o hacer pagos quincenales que equivalgan a un pago hipotecario adicional por año. Es posible que esto no lo lleve a la marca de los 15 años, pero la cantidad de capital ciertamente bajaría.
La línea de fondo
Sin duda, una hipoteca a 15 años puede ahorrarle mucho dinero a largo plazo. Sin embargo, es esencial consultar a un planificador financiero para analizar qué puede manejar con los pagos mensuales. Aunque los 15 años pueden pagar una hipoteca antes, si pierde su trabajo o si cambian sus ingresos, ese pago mensual más alto en comparación con el préstamo a 30 años podría causarle dificultades financieras.