Asegurar hipotecas de la Administración Federal de Vivienda
Si le prestas dinero a alguien con un historial de préstamos menos que perfecto, querrás una garantía de que te reembolsarán. Ese es el principio subyacente del seguro hipotecario. Aunque el seguro hipotecario protege a los prestamistas de pérdidas, es posible que lo considere una molestia. Después de todo, es otro costo que debe asumir para hacer realidad su sueño de convertirse en propietario. Pero si no existiera, muchas personas probablemente no calificarían para préstamos hasta que tuvieran pagos iniciales más altos.
Muchas personas encuentran que pagar las primas del seguro hipotecario es una mejor opción que esperar varios años hasta tener un pago inicial lo suficientemente alto como para evitarlo. Si bien existen muchos tipos diferentes de seguro hipotecario, este artículo analiza los conceptos básicos del seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda ( FHA ).
Conclusiones clave
- El seguro hipotecario de la FHA protege a los prestamistas de las pérdidas que resultan del incumplimiento.
- Los prestatarios con un préstamo de la FHA deben adquirir un seguro hipotecario de la FHA.
- Quienes obtienen una hipoteca deben pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado del 1,75% más primas anuales, las cuales se basan en el valor del préstamo.
- El tiempo que debe pagar por el seguro hipotecario de la FHA depende de su período de amortización y de su relación préstamo-valor.
Seguro hipotecario de la FHA: descripción general
Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (préstamos FHA ) son atractivos para muchos consumidores, especialmente pago inicial más bajos, tan bajos como 3.5%, así como umbrales más bajos para ingresos y crédito. Eso significa que alguien con un puntaje crediticio tan bajo como 580 puede calificar.
Todos los préstamos de la FHA requieren que los prestatarios contraten un seguro hipotecario, especialmente cuando pagan menos del 20%. El seguro hipotecario de la FHA protege al prestamista porque los prestatarios, en particular los nuevos, presentan un mayor riesgo de incumplimiento cuando tienen un capital mínimo en sus viviendas. En esencia, no tiene mucho que perder si se retira y deja que el banco ejecute la propiedad.
La Administración Federal de Vivienda (FHA) requiere dos tipos de seguro hipotecario para los préstamos de la FHA. Los prestatarios deben pagar un seguro hipotecario por adelantado ( UFMI ) —1,75% del saldo del préstamo— junto con las primas anuales del seguro hipotecario (MIP) según el valor total del préstamo. Los MIP anuales oscilan entre el 0,8% y el 0,85% para montos de préstamos básicos de $ 625,500 o menos. Para los que superan esta cantidad, los PMI anuales varían entre el 1% y el 1,05%. Estas tasas se aplican a préstamos con plazos superiores a 15 años. Las hipotecas que se financian por 15 años o menos tienen tasas de 0.45% a 0.95%.
Para demostrarlo, esto es lo que pagaría en el seguro hipotecario de la FHA con un préstamo de $ 300,000:
- Monto de la hipoteca : $ 300,000
- Pago inicial : $ 10,500 (3.5% de $ 300,000)
- Monto del préstamo : $ 289,500
- UFMI : $ 5,066.25
- MIP anual : $ 2,460.75 por año o $ 205.06 por mes
Tenga en cuenta que este escenario asume que paga el UFMI de inmediato. Pero tiene la opción de transferir el monto al monto total de su hipoteca. Es una buena idea pagarlo en su totalidad al principio si puede permitírselo. Pero si decide incluirlo en su préstamo, pagará más a largo plazo. No solo aumenta el monto de su préstamo, sino que también aumenta el pago anual de la prima del seguro hipotecario.
Términos del seguro hipotecario de la FHA
Según el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. ( HUD ), el período de tiempo que deben pagarse las primas del seguro hipotecario de la FHA varía según el monto y la duración de la hipoteca. Una relación préstamo-valor (relación LTV ) igual o inferior al 90% requiere un seguro hipotecario durante 11 años.
Cuando comienza a pagar su hipoteca por primera vez, tiene un mayor riesgo de incumplimiento, por lo que sus primas serán más altas. Eso es porque, como se mencionó anteriormente, no tiene mucho valor acumulado en su hogar. Por lo tanto, solo pierde el pago inicial de $ 10,500 si incumple durante el primer año con esa casa de $ 300,000. Los pagos de sus primas disminuyen cuanto más tiempo paga su hipoteca. Es menos probable que desee salir de su casa y dejar de pagar su préstamo más adelante.
Evitar o deshacerse del seguro hipotecario de la FHA
Debido a que el seguro hipotecario de la FHA agrega un gasto significativo al costo de la propiedad de la vivienda, probablemente se esté preguntando si hay algo que pueda hacer para reducirlo o evitarlo, y en qué momento puede deshacerse de él.
La forma más fácil de evitar el seguro hipotecario es depositar un 20%. Puede hacer esto esperando para comprar hasta que haya ahorrado más o, en algunos casos, comprando una propiedad menos costosa. Por supuesto, si está buscando un préstamo de la FHA con un 3.5% de anticipo, probablemente esté caminando por una delgada línea entre poder pagar una hipoteca y tener que seguir alquilando.
Si los precios de la vivienda se aprecian significativamente después de la compra, es posible que pueda refinanciar su salida del PMI. Para que esto funcione, el valor de su casa deberá apreciarse lo suficiente como para darle un 22% de equidad en la casa. Si no puede refinanciar para aumentar su ratio LTV, considere pagar su saldo principal. Esto no solo lo ayudará a deshacerse del seguro hipotecario más rápidamente, sino que también lo ayudará a pagar su casa más rápido. Eso reduce la cantidad de intereses que pagará a largo plazo. Si toma esta ruta, deberá comunicarse con su prestamista para cancelar su seguro hipotecario.
Algunos prestamistas pueden ofrecer programas de préstamos especiales que no requieren pagos mensuales de primas de seguro hipotecario, a pesar de permitir un pequeño pago inicial. Eso hace que sea vital darse una vuelta.
Se supone que su prestamista debe cancelar automáticamente el seguro hipotecario cuando alcanza la proporción de préstamo a valor adecuada.
FHA vs seguro hipotecario privado (PMI)
Existe una alternativa al seguro hipotecario de la FHA: el seguro hipotecario privado (PMI). Es posible que deba comprar PMI como condición si tiene una hipoteca convencional. Como sugiere el nombre, lo proporciona una compañía de seguros privada y lo organiza el prestamista. Al igual que el seguro hipotecario de la FHA, PMI protege al prestamista, no al prestatario.
Debe comprar PMI si su pago inicial es menos del 20% del préstamo total. Muchos prestamistas también exigen un PMI cuando refinancia su hipoteca con un préstamo convencional y la equidad es inferior al 20% del valor de la propiedad. Pero hay una gran diferencia entre el seguro hipotecario de la FHA y el PMI: no todos los prestamistas requieren un pago por adelantado del seguro hipotecario.
El PMI puede costar entre el 0,5% y el 1% del valor total del préstamo anualmente. Entonces, una hipoteca de $ 200,000 le costará hasta $ 2,000 más cada año a la tasa máxima del 1%. Por supuesto, su tasa depende de su puntaje crediticio; cuanto mejor sea su crédito, menor será la tasa. Si su puntaje de crédito es más bajo, necesitará un pago inicial mayor antes de que le ofrezcan cualquier tipo de seguro.
El seguro hipotecario de la FHA solo requiere un puntaje crediticio mínimo de 580 para ser elegible para un pago inicial del 3.5%. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas privados requieren un puntaje de crédito de 620 a 640, lo que aún le permite comprar una casa antes. Entonces, si tiene que tener un seguro hipotecario, el seguro hipotecario de la FHA puede ser el menor de dos males.
Además, ha habido cierto debate sobre el impacto de las líneas rojas y otras formas de discriminación en la industria de seguros hipotecarios privados. Aunque muchas aseguradoras hipotecarias privadas no discriminan, tenga en cuenta que puede suceder e infórmelo de inmediato.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
La línea de fondo
Al considerar un préstamo con un pequeño pago inicial, piense si el seguro hipotecario inicial y las primas mensuales del seguro hipotecario valen la pena para comprar una casa antes. Es difícil de calcular porque no puede predecir cuáles serán los precios de la vivienda cuando tenga más dinero para un pago inicial más adelante. Puede ser mejor decidir sobre una base psicológica si se siente cómodo con el pago del dinero adicional requerido para el seguro hipotecario.