Sistema de registro electrónico de hipotecas — MERS
¿Qué es un sistema de registro electrónico de hipotecas (MERS)?
El Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) es una base de datos creada por la industria de la banca hipotecaria. Un registro electrónico confidencial de hipotecas originado en los Estados Unidos, realiza un seguimiento de las transferencias y modificaciones de los derechos de administración y propiedad de los préstamos. Es utilizado por la industria financiera de bienes raíces para el registro de operaciones de registro de préstamos hipotecarios residenciales y comerciales.
MERS, que también se refiere a la compañía privada que administra la base de datos, está aprobada por empresas patrocinadas por el gobierno como la Asociación Hipotecaria Nacional Federal ( Freddie Mac) y la Hipoteca Nacional del Gobierno. Association ( Ginnie Mae), junto con agencias gubernamentales como la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Administración de Veteranos (VA) que participan en préstamos para vivienda. Las Agencias de Financiamiento de Vivienda de California y Utah y todas las principales agencias de calificación de Wall Street también lo utilizan.
conclusiones clave
- El Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) es una base de datos de propiedad privada que la industria de la banca hipotecaria creó para simplemente registrar y transferir hipotecas.
- Al rastrear las transferencias hipotecarias electrónicamente, MERS elimina la necesidad de que un prestamista registre la transferencia con el registrador del condado cada vez que el préstamo se vende de un banco a otro.
- A veces, el propio MERS es designado como prestamista hipotecario (acreedor hipotecario).
- Si bien MERS puede ahorrar tiempo y costos de registro, ha generado críticas por dificultar la identificación de quién es realmente el propietario actual de una hipoteca.
Comprensión del sistema de registro electrónico de hipotecas — MERS
Cada vez que se vende una hipoteca de un banco a otro, teóricamente se prepara una cesión (un documento que muestra que la hipoteca se ha transferido) y se registra en los registros de tierras del condado. La cesión transfiere todos los intereses que el prestamista original tenía bajo la hipoteca al nuevo banco.
Al rastrear las transferencias de préstamos de manera electrónica, MERS elimina la práctica tradicional de que el prestamista debe registrar una asignación con el registrador del condado cada vez que el préstamo se vende de un banco a otro.
El sistema MERS es utilizado por originadores de hipotecas, administradores, prestamistas de depósito, prestamistas mayoristas, prestamistas minoristas, custodios de documentos, agentes de liquidación, compañías de títulos, aseguradoras, inversores, registradores del condado y consumidores. Los funcionarios reguladores y del condado y los propietarios de viviendas pueden acceder a MERS de forma gratuita. Los propietarios de viviendas pueden buscar información sobre sus propias hipotecas que están registradas en el sistema.
Para utilizar el seguimiento electrónico, el administrador de la hipoteca le asigna un número de identificación hipotecaria (MIN) y luego registra el préstamo en la base de datos MERS. A veces, el propio MERS es designado como acreedor hipotecario, como se llama oficialmente al prestamista original en los documentos de la hipoteca; dicho préstamo se conoce como préstamo original del acreedor hipotecario (MOM). A partir de ahí, el vendedor puede originar la hipoteca con MERS como representante del prestamista (también conocido como el beneficiario) y luego asignar o registrar la asignación del préstamo a MERS en el registro de tierras del condado. Esto convertiría a MERS en el acreedor hipotecario registrado.
Si bien MERS puede actuar como acreedor hipotecario en los registros de tierras del condado, en realidad no es propietario del préstamo hipotecario.
Si el prestamista vende el préstamo, MERS actualizará su información sobre la hipoteca. El administrador de una hipoteca puede eliminarla de la base de datos del MERS enviando una solicitud para que se desactive. MERS, a su vez, notificará a Fannie Mae. Si el administrador de una hipoteca desea terminar su membresía con MERS por completo, también debe notificar a Fannie Mae lo antes posible.
Pros y contras del sistema de registro electrónico de hipotecas — MERS
Como sitio electrónico de ventanilla única para documentos hipotecarios (escrituras de fideicomiso y pagarés), MERS simplifica enormemente el proceso hipotecario. MERS puede actuar como una medida de ahorro de costos hasta cierto punto porque, al actuar como acreedor hipotecario, reduce el gasto de registrar la transferencia de una hipoteca de un prestamista a otro. Tener el préstamo a nombre de MERS (como nominado) en los registros de tierras ahorra tiempo y costos de registro porque no son necesarias varias asignaciones cada vez que el préstamo cambia de manos.
Sin embargo, la base de datos ha recibido algunas críticas. Durante la ejecución hipotecaria o un alivio de sus préstamos, ya que necesitaban saber quién tenía sus hipotecas para encontrar algún tipo de remedio.