Costos de cierre
¿Cuáles son los costos de cierre?
Los costos de cierre son los gastos, además del precio de la propiedad, en los que los compradores y vendedores suelen incurrir para completar una transacción inmobiliaria.
Los costos incurridos pueden incluir tarifas de originación de préstamos, puntos de descuento, tarifas de tasación, búsquedas de títulos, seguros de títulos, encuestas, impuestos, tarifas de registro de escrituras y cargos por informes de crédito. Los costos pagados por adelantado son aquellos que se repiten con el tiempo, como los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios. La ley requiere que el prestamista indique estos costos en un formulario de estimación de préstamo (anteriormente conocido como estimación de buena fe o GFE) dentro de los tres días posteriores a la solicitud de préstamo hipotecario. Las donaciones de capital continúan incurriendo en costos de cierre.
Conclusiones clave
- Los costos de cierre son tarifas y cargos debidos al cierre de una transacción de bienes raíces sobre el precio de compra de la propiedad. Los vendedores también pueden estar sujetos a costos de cierre.
- Ejemplos de costos de cierre comunes incluyen tarifas relacionadas con la originación y suscripción de una hipoteca, comisiones de bienes raíces, impuestos, seguros y presentación de registros.
- Los costos de cierre deben ser revelados por ley a compradores y vendedores y acordados antes de que se pueda completar un acuerdo de bienes raíces.
Comprensión de los costos de cierre
Los costos de cierre ocurren cuando el título de la propiedad se transfiere del vendedor al comprador. El monto total en dólares de los costos de cierre depende de dónde se vende la propiedad y se asigna el valor de la propiedad.
Los compradores de vivienda generalmente pagan entre el 2% y el 5% del precio de compra, pero los costos de cierre pueden ser pagados por el vendedor o el comprador. Una transacción de bienes raíces es un proceso algo complicado con muchos actores involucrados y numerosas partes móviles. Algunos estados (y algunos productos de préstamos) requieren ciertas inspecciones más allá de la inspección necesaria que usted paga directamente al inspector de viviendas de su elección. Luego están los impuestos sobre la propiedad y las transferencias, así como la cobertura del seguro y varios cargos adicionales.
Los compradores de vivienda en los EE. UU. Pagan, en promedio, $ 5,749 por los costos de cierre, según una encuesta de 2019 de ClosingCorp, una firma de datos que se especializa en costos de cierre. La encuesta encontró los costos de cierre promedio más altos en partes del noreste, que incluyen:
- El Distrito de Columbia ($ 25,800)
- Delaware ($ 13,273)
- Nueva York ($ 12,847)
- Maryland ($ 11,876)
- Pensilvania ($ 10.076)
Washington es el único estado fuera del noreste que se encuentra entre los costos de cierre más altos ($ 12,406). Los estados con los costos de cierre promedio más bajos incluyeron:
- Indiana ($ 1,909)
- Misuri (2.063 dólares)
- Dakota del Sur ($ 2,159)
- Iowa ($ 1,194)
- Kentucky (2.276 dólares)
Las leyes requieren que los prestamistas proporcionen una estimación del préstamo que revele los costos de cierre de la propiedad. Según la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA), los prestamistas están obligados por ley a proporcionar esta estimación, también conocida como estimación de préstamo, dentro de los tres días posteriores a la recepción de la solicitud de préstamo por parte del prestamista. Al menos tres días antes del cierre, el prestamista también debe proporcionar una declaración de divulgación de cierre que describa todas las tarifas de cierre. Es posible que las tarifas enumeradas hayan cambiado con respecto a la estimación del préstamo.
Ejemplos de costos de cierre
Las tarifas de originación son tarifas que cobra el banco por la creación de un préstamo. La tarifa generalmente asciende al 1% de la hipoteca. El comprador puede comprar puntos de descuento por adelantado para reducir la tasa de interés que cobra el banco. Aunque el banco requiere un informe de crédito y una solicitud de préstamo, estos cargos son negociables y cubiertos por el banco. El seguro hipotecario privado es una tarifa adicional que se aplica a cualquier compra con un pago inicial inferior al 20%.
El seguro de título protege al prestamista de reclamos contra la casa y protege al comprador de contratistas anteriores que hacen reclamos contra la propiedad. Los prestamistas a menudo requieren una tasación, que puede costar hasta $ 400 en la mayoría de las áreas. Los gobiernos locales cobran tarifas de registro e impuestos para registrar la venta de la propiedad. Estos impuestos de transferencia varían de un estado a otro.
Todos los costos de cierre se detallarán en la estimación del préstamo y la divulgación de cierre. Estas son las tarifas estándar que puede esperar ver:
Tasa de solicitud
Esta es una tarifa que cobra el prestamista para procesar su solicitud de hipoteca. Pídale detalles al prestamista antes de solicitar una hipoteca.
Honorario del abogado
Esta es una tarifa que cobra un abogado de bienes raíces para preparar y revisar los acuerdos y contratos de compra de vivienda. No todos los estados requieren un abogado para manejar una transacción de bienes raíces.
Cuota de cierre
Esto también se conoce como una «tarifa de depósito en garantía», que se paga a la parte que maneja el cierre: la compañía de títulos, la compañía de depósito en garantía o un abogado, según la ley estatal.
Costo de envío
Si está firmando documentos en papel, esta tarifa ayuda a agilizar su transporte. Si el cierre se realiza digitalmente, es posible que no pague esta tarifa.
Tarifa de informe de crédito
Un cargo (de $ 15 a $ 30) de un prestamista para obtener sus informes crediticios de las tres oficinas principales de informes. Es posible que algunos prestamistas no cobren esta tarifa porque obtienen un descuento de las agencias de informes.
Depósito de fideicomiso
Algunos prestamistas requieren que deposite dos meses de impuestos sobre la propiedad y pagos del seguro hipotecario al cierre.
Prima de seguro hipotecario de la FHA
Los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario por adelantado (UPMIP) del 1,75% del monto del préstamo base que se pagará al cierre (o se puede incorporar a su hipoteca). También hay un pago de MIP anual que se paga mensualmente que puede oscilar entre el 0,45% y el 1,05%, según el plazo y el monto base de su préstamo.
Tarifa de determinación y monitoreo de inundaciones
Esta es una tarifa que se cobra a un inspector de inundaciones certificado y determina si la propiedad se encuentra en una zona de inundación, lo que requiere un seguro contra inundaciones (separado de la póliza de seguro de su propietario). Parte de la tarifa incluye observación continua para monitorear los cambios en el estado de inundación de la propiedad.
Tarifa de transferencia de la asociación de propietarios
Si compra un condominio, una casa adosada o una propiedad en un desarrollo planificado, debe unirse a la asociación de propietarios de esa comunidad. Esta es la tarifa de transferencia que cubre los costos de cambio de propiedad, como los documentos. Si el vendedor o el comprador paga la tarifa puede o no estar en el contrato; debe verificar con anticipación. El vendedor debe proporcionar documentación que muestre los montos de las cuotas de la Asociación de propietarios y una copia de los estados financieros, avisos y actas de la Asociación de propietarios.
Seguro para propietarios de casas
Un prestamista generalmente requiere el pago por adelantado de la prima del seguro del primer año al cierre.
Seguro de título del prestamista
Una tarifa inicial y única que se paga a la compañía de títulos protege al prestamista si surge una disputa de propiedad o un gravamen que no encontró en la búsqueda del título.
Inspección de pintura a base de plomo
Esta es una tarifa que se paga a un inspector certificado para determinar si la propiedad tiene pintura peligrosa a base de plomo.
Puntos
Los puntos (o «puntos de descuento») se refieren a un pago inicial opcional al prestamista para reducir la tasa de interés de su préstamo y, por lo tanto, reducir su pago mensual. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo. En un entorno de tarifas bajas, es posible que esto no le ahorre mucho dinero.
Seguro de título del propietario
Esta póliza lo protege en caso de que alguien desafíe su propiedad de la vivienda. Suele ser opcional pero muy recomendado por expertos legales.
Tarifa de originación
Este cargo cubre los costos administrativos del prestamista para procesar su tarifa y generalmente es el 1% del monto del préstamo. Algunos prestamistas no cobran tarifas de originación, pero generalmente cobran una tasa de interés más alta para cubrir los costos.
Inspección de plagas
Esta es una tarifa que cubre el costo de una inspección profesional de plagas para detectar termitas, podredumbre seca u otros daños relacionados con plagas. Algunos estados y algunos préstamos asegurados por el gobierno requieren la inspección.
Cargos por intereses diarios prepagos
Se acumulará un pago para cubrir los intereses de su hipoteca desde la fecha de cierre hasta la fecha de su primer pago hipotecario.
Seguro hipotecario privado (PMI)
Si su pago inicial es menor al 20%, su prestamista podría requerir PMI. Es posible que deba realizar el pago de PMI del primer mes al cierre.
Tarifa de tasación de propiedad
Esta es una tarifa requerida que se paga a una empresa de tasación de propiedades profesional para evaluar el valor justo de mercado de la vivienda que se utiliza para determinar su relación préstamo-valor (LTV).
Impuesto sobre la propiedad
Al cierre, espere pagar los impuestos a la propiedad adeudados dentro de los 60 días posteriores a la compra de la vivienda.
Tarifa de bloqueo de tasa
Una tarifa que cobra el prestamista por garantizarle una tasa de interés específica durante un período limitado, generalmente desde el momento en que recibe una aprobación previa hasta el cierre.
Tarifa de grabación
Esta es una tarifa que cobra su oficina de registro local, generalmente la ciudad o el condado, por el registro de los registros de tierras públicas.
Tarifa de encuesta
Esta es una tarifa que cobra una empresa de topografía para verificar los límites de la propiedad y las cercas compartidas para confirmar los límites de una propiedad.
Tarifas de investigación de seguimiento fiscal y estado fiscal
Estas son tarifas de terceros para controlar sus pagos de impuestos a la propiedad y notificar a su prestamista sobre cualquier problema con sus pagos de impuestos a la propiedad, como pagos atrasados o fallidos.
Tarifa de búsqueda de título
Las tarifas de búsqueda de título son tarifas cobradas por la compañía de títulos para analizar los registros de propiedad pública en busca de discrepancias de propiedad. La compañía de títulos busca registros de escrituras y se asegura de que no existan disputas de propiedad o gravámenes pendientes sobre la propiedad.
Impuesto de transferencia
Este es un impuesto que se recauda para transferir el título del vendedor al comprador.
Comisión de suscripción
El prestamista cobra una tarifa de suscripción por la suscripción de su préstamo. La suscripción es el proceso de investigación para verificar su información financiera, ingresos, empleo y crédito para la aprobación final del préstamo.
Tarifa de financiación de VA
Si es un prestatario de VA, esta tarifa, que se cobra como un porcentaje del monto del préstamo, ayuda a compensar los costos del programa de préstamos para los contribuyentes estadounidenses. El monto de la tarifa de financiamiento depende de la clasificación del servicio militar y el monto del préstamo; la tarifa puede pagarse al cierre o incorporarse a su hipoteca. Algunos militares están exentos de pagar la tarifa.
Otra tarifa importante: comisiones inmobiliarias. Sin embargo, los compradores no pagan esta tarifa; los vendedores hacen. Por lo general, la tarifa de comisión es del 5% al 6% del precio de compra de la vivienda y se divide equitativamente entre el agente del vendedor y el agente del comprador.
Cómo reducir los costos de cierre
Puede parecer que no puede pagar todas estas tarifas además del pago inicial, los gastos de mudanza y las reparaciones de su nueva casa. Sin embargo, existen formas de negociar estas tarifas. Además, trate de reducir las tarifas basura o los cargos superfluos que impone un prestamista al cierre de una hipoteca. Estos cargos a menudo son inesperados por el prestatario y el prestamista no los explica claramente. Este factor sorpresa puede dar la impresión de que estas tarifas son excesivas y se agregan a otros costos de cierre legítimos sin una buena razón.
Comprando por ahí
Esto se aplica a prestamistas y servicios de terceros, como pólizas de seguros para propietarios de viviendas y compañías de títulos de propiedad. Muchos compradores de vivienda no se dan cuenta de que pueden ahorrar una cantidad significativa de dinero en los costos de cierre si comparan las tarifas de un prestamista a otro. No es necesario que utilice la compañía de títulos, el inspector de plagas o el agente de seguros para propietarios de viviendas que sugiera su prestamista. Haga un poco de tarea y podría ahorrar mucho dinero en efectivo en esas tarifas.
Programar el cierre al final del mes
Una fecha de cierre cerca o al final del mes ayuda a reducir los cargos por intereses diarios prepagos. Un prestamista puede ejecutar este escenario para que usted averigüe cuánto podría ahorrar.
Solicite ayuda al vendedor
Es posible que pueda conseguir que un vendedor baje el precio de compra o que cubra una parte (o la totalidad, si tiene suerte) de sus costos de cierre. Esto es más probable si el vendedor está motivado y la casa lleva mucho tiempo en el mercado con pocas ofertas. Sin embargo, en muchos mercados inmobiliarios calientes, las condiciones favorecen a los vendedores, por lo que es posible que reciba un rechazo o un “no” rotundo si solicita la ayuda de un vendedor. No está de más preguntar.
Compare la estimación del préstamo y los formularios de divulgación de cierre
Cuando obtenga la estimación inicial de su préstamo, revísela con un peine de dientes finos. Si no está seguro de lo que implica una tarifa o por qué se cobra, pídale al prestamista que se lo aclare. Un prestamista que no puede explicar una tarifa o rechaza cuando se le pregunta debería ser una señal de alerta.
Del mismo modo, si nota nuevas tarifas o ve aumentos notables en las tarifas de cierre específicas, pídale a su prestamista que lo guíe a través de los detalles. No es raro que los costos de cierre fluctúen desde la aprobación previa hasta el cierre, pero grandes saltos o adiciones sorprendentes podrían afectar su capacidad para cerrar.
Negociar tarifas específicas de préstamos
Si sospecha que un prestamista está agregando tarifas innecesarias, conocidas como “tarifas basura”, en su préstamo, dígalo. Pídale al prestamista que elimine o reduzca las tarifas si observa una duplicación. La comparación de precios puede ser su aliado para reducir los costos de cierre, así como para encontrar términos y tarifas competitivos. Tenga especial cuidado con las tarifas excesivas de procesamiento y documentación.
Incorpore los costos de cierre a su hipoteca
En algunos casos, los prestamistas le ofrecerán pagar sus costos de cierre o transferirlos a su préstamo como último recurso. Cuando transfiera los costos de cierre a su préstamo, pagará una tasa de interés más alta en su hipoteca.
Comisiones inmobiliarias
Una comisión de bienes raíces es una tarifa significativa que los vendedores deben a su corredor al final de la venta.
Consideraciones Especiales
Las hipotecas sin costo de cierre eliminan todas las tarifas iniciales para el comprador al momento del cierre. Este tipo de hipotecas son beneficiosas a corto plazo, pero probablemente den lugar a tasas de interés más altas. Los costos de cierre también se pueden enterrar en la hipoteca total, lo que significa que el comprador paga intereses sobre los costos de cierre a lo largo del tiempo. Por lo tanto, si bien las hipotecas sin costo de cierre ayudan a reducir el desembolso de capital inicial, existen ramificaciones financieras a largo plazo a considerar.
Tenga en cuenta que las donaciones de capital también conllevan costos de cierre.