Mercado Hipotecario Primario
¿Qué es el mercado hipotecario primario?
El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista primario. Los bancos, los agentes hipotecarios, los banqueros hipotecarios y las uniones de crédito son prestamistas principales y forman parte del mercado hipotecario principal.
Cómo funciona el mercado hipotecario primario
Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los prestamistas principales al buscar un préstamo hipotecario comunicándose con su banco local. Para la mayoría de los prestatarios, no notarán que están negociando en el mercado hipotecario primario ya que interactuarán con su representante hipotecario en su banco local durante todo el proceso. El profesional hipotecario educará al prestatario sobre los diversos tipos de hipotecas disponibles y cotizará la tasa de interés según el tipo elegido. Por lo general, la sucursal local será el lugar para el cierre del préstamo, donde se firman los documentos.
Muchos prestatarios también inician el proceso de compra de una vivienda contactando a un banco hipotecario o al originador de una hipoteca. Los originadores y los banqueros hipotecarios no son bancos en sí mismos, sino que ayudan a facilitar la transacción y remiten la solicitud de hipoteca a un banco para cerrar el préstamo. Los corredores reciben una tarifa por su servicio, ya que refieren negocios a prestamistas primarios. Los prestatarios, por otro lado, pueden obtener una mejor tasa si el corredor busca la mejor oferta según el crédito del prestatario y los términos deseados.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que la regulaciones con respecto a la compensación de los corredores hipotecarios. Antes de la crisis financiera, los corredores podían recibir una compensación tanto del prestatario como del prestamista. Los consumidores no sabían que el prestamista le estaba pagando al corredor cuando pagaron su tarifa. Además, los corredores tenían incentivos para orientar a los consumidores hacia productos o hipotecas más costosos y, a veces, tasas de interés más altas. Desde la Gran Recesión de 2008 y 2009 y las regulaciones resultantes que siguieron, el número de corredores hipotecarios ha disminuido.
Conclusiones clave
- El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista primario.
- Los bancos, los agentes hipotecarios, los banqueros hipotecarios y las uniones de crédito son prestamistas principales y forman parte del mercado hipotecario principal.
- Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los prestamistas principales al buscar un préstamo hipotecario comunicándose con su banco local.
Beneficios del mercado hipotecario primario
Hay algunos beneficios disponibles para los prestatarios que realizan transacciones en el mercado hipotecario primario, que pueden incluir:
Bajos costos de cierre
Los prestamistas principales suelen ser bancos de propiedad local, lo que significa que realizan el análisis crediticio y el proceso de suscripción. Los aseguradores revisan la información financiera y el historial crediticio de un prestatario para decidir si extienden el crédito o lo niegan. Además, los bancos locales preparan todo el papeleo y la documentación internamente en lugar de pasar por una unidad centralizada fuera del estado, como es el proceso para algunos grandes bancos. El resultado puede ser tarifas más bajas con un banco local, ya que tienen menos gastos generales en comparación con un banco más grande. Además, si un corredor hipotecario se involucró en la búsqueda del banco, también se cobrará una tarifa. En resumen, optar por un banco administrado localmente para una hipoteca primaria puede ayudar a reducir los costos de cierre.
Pequeños pagos iniciales
Normalmente, el pago inicial de una hipoteca es el 20% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, un prestatario puede depositar menos dinero y muchos prestamistas principales ofrecen un pago inicial del 10 por ciento.
Para los prestatarios de ingresos bajos a moderados, un préstamo de la FHA ofrece un pago inicial tan bajo como el 3.5% del valor de la vivienda. FHA es la Administración Federal de Vivienda, que ofrece seguros a los prestamistas para que puedan emitir préstamos a prestatarios de bajos ingresos.
Sin embargo, un pago inicial de menos del 20% provoca la necesidad de que el prestatario adquiera un seguro hipotecario privado o PMI. PMI protege a los bancos y prestamistas en caso de que el prestatario no pague la hipoteca. El PMI es una tarifa mensual que se cobra al prestatario hasta que se haya cancelado el 20% del préstamo hipotecario.
Flexibilidad
Debido a que los originadores del préstamo suelen ser bancos de propiedad local, es más probable que los prestatarios puedan comunicarse con las personas que tienen la última palabra, lo que es poco probable que suceda en un banco nacional. El contacto directo puede proporcionar flexibilidad si los prestatarios tienen una situación financiera única.
La flexibilidad puede incluir ofrecer una hipoteca de tasa fija a 15 años frente a una de 30 años si el prestatario desea liquidar el préstamo antes. Algunas de las ventajas de una hipoteca a 15 años incluyen menos cargos por intereses totales, ya que se cancela antes. Además, los prestatarios generalmente pueden negociar una tasa de interés más baja, ya que hay menos riesgo de que el prestatario incumpla o no pague el préstamo debido a dificultades financieras. Por supuesto, una gran ventaja de una hipoteca a 30 años es que ofrece pagos más bajos, ya que se distribuyen en un período más largo en comparación con otros términos.
Las hipotecas de tasa ajustable son una opción flexible que generalmente se ofrece para su consideración. Los préstamos ARM generalmente vienen con una tasa de interés fija durante un período de tiempo determinado y luego se ajustan anualmente en un índice predeterminado por el prestamista y el prestatario. Por lo general, los ARM vienen con un límite sobre qué tan alto podría subir la tasa de interés durante la vida útil de un préstamo, lo que facilita el cálculo y el presupuesto de su pago mensual máximo.
Mercado hipotecario primario vs. mercado hipotecario secundario
El mercado primario está formado por prestamistas primarios. Los prestamistas primarios generalmente mantienen los préstamos que originan como parte de su cartera y los mantienen durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, el banco que hizo el préstamo hipotecario puede vender el préstamo en el mercado hipotecario secundario, que es un mercado donde los inversores pueden comprar y vender préstamos hipotecarios emitidos previamente. Una hipoteca se puede vender a otro prestamista o empresa de servicios, que procesa los pagos del préstamo. El nuevo prestamista o proveedor de servicios gana dinero con las tarifas y los intereses de la hipoteca.
Fannie Mae o la valores respaldados por hipotecas (MBS), que son similares a los fondos mutuos pero contienen hipotecas en lugar de acciones. Los inversores obtienen la tasa de interés de las hipotecas por tener el MBS.
Si se vende su hipoteca, sepa que es una práctica común en la industria financiera. Los bancos tienen límites de préstamos, lo que significa que tienen límites en cuanto a la cantidad de su base de depósitos que pueden prestar. La venta de un préstamo hipotecario a Fannie Mae o un proveedor de servicios elimina el préstamo de los libros del banco, lo que le permite prestar más dinero. Si los bancos no pudieran liquidar sus hipotecas, alcanzarían sus límites crediticios y no podrían ofrecer más hipotecas, lo que desaceleraría la economía. Sin embargo, a menos que sea un inversor que desee comprar un MBS, no se ocupará del mercado secundario. En cambio, tratará con un banco o corredor en el mercado hipotecario primario.