Propiedades comerciales para mantener a raya al recaudador de impuestos

Si alguna vez intercambiaste tarjetas de béisbol con un amigo cuando eras niño, ya estás familiarizado con el principio básico de un » intercambio similar «. Quizás tu amigo realmente amaba a José Canseco y quería tu carnet de novato de Canseco, pero tenías la sospecha de que su carrera podría terminar mal. Ustedes dos acordaron cambiar a Canseco por algunas de sus prometedoras tarjetas de prospectos. Calculó el valor de su tarjeta y decidió qué tarjetas de él quería a cambio, luego hizo un intercambio. Es una apuesta segura que el IRS no recibió una parte de la acción.

Un intercambio de tipo similar (también llamado intercambio de la sección 1031) permite a los inversores inmobiliarios hacer algo similar al diferir las ganancias o pérdidas de capital cuando compran o venden una propiedad. Básicamente, un intercambio similar le permite intercambiar propiedades de inversión con otro inversionista y mantener al recaudador de impuestos fuera del trato hasta mucho más tarde, cuando la propiedad finalmente se venda por efectivo. Por supuesto, el proceso no es tan fácil como intercambiar algunas tarjetas de béisbol, pero este artículo le mostrará cómo se hace.

Por qué debería considerar un intercambio La oportunidad de diferir las obligaciones tributarias a través de un intercambio 1031 (llamado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas) alienta a los inversionistas a reequilibrar las carteras de bienes raíces y a hacer usos más rentables del dinero que de otro modo pagarían en impuestos. La capacidad de reequilibrar es particularmente importante en el sector inmobiliario porque, a diferencia de las acciones y los bonos individuales, una propiedad puede constituir una parte significativa del valor de una cartera.

Debido a la naturaleza concentrada de una inversión inmobiliaria, es importante que los gestores de carteras tengan la flexibilidad de reequilibrar sus carteras y hacer apuestas tácticas en diferentes sectores inmobiliarios o regiones de inversión. Un intercambio 1031 fomenta dicho reequilibrio al permitir que los inversores entren y salgan de exposiciones inmobiliarias a través del intercambio de una propiedad por otra sin la carga de incurrir inmediatamente en impuestos sobre las ganancias de capital. Al utilizar continuamente los intercambios 1031 al adquirir y enajenar propiedades, los inversores pueden diferir el impuesto a las ganancias de capital hasta que sea el momento de liquidar parte o la totalidad de la cartera, haya un cambio favorable en la ley tributaria o hayan acumulado suficientes pérdidas de capital para compensar la obligación de plusvalía. (Para obtener más información sobre cómo hacer que la Sección 1031 funcione para usted, consulte Transacciones inmobiliarias inteligentes ).

Resumen Para calificar para este tratamiento fiscal, los inversionistas deben cumplir con ciertos requisitos y limitaciones con respecto a los tipos de propiedades que pueden intercambiar, la ubicación de las propiedades y el momento de ciertos eventos clave. La siguiente sección proporcionará una descripción detallada de los diversos requisitos, pero es importante tener en cuenta primero que una residencia principal no califica, por lo que, lamentablemente, no podrá cambiar su condominio suburbano por una casa en la playa en Malibú. (Para obtener más información sobre la venta de una residencia personal, lea ¿La venta de su casa lo dejará con un impacto fiscal? Y ¿Es cierto que puede vender su casa y no pagar ningún impuesto sobre las ganancias de capital? )

Coordinar los elementos necesarios puede ser una tarea abrumadora. Para ayudar a facilitar las operaciones y la documentación necesarias, los inversores deben utilizar una cámara de compensación de tercerosdenominada » intermediario calificado(QI)», que maneja todos los fondos relacionados con la compra, venta e intercambio de propiedades. Dado que los fondos no fluyen directamente a través de las cuentas del contribuyente, y el contribuyente nunca tiene el control de nada del efectivo producido por la transacción, el inversionista ha transferido efectivamente las ganancias de capital a las propiedades intercambiadas y puede diferir el impuesto a las ganancias de capital hasta que venta de bienes inmuebles al contado.

La configuración y ejecución de un intercambio 1031 y el correspondiente tratamiento fiscal de la transacción pueden ser muy complejos. La siguiente sección dará una descripción breve y simplificada de los requisitos y pasos necesarios para ejecutar un intercambio 1031.

Requisitos de transacciónPropiedades que califican El intercambio solo funciona para bienes raíces de inversión o propiedades comerciales. Una propiedad de inversión es aquella que se compra para arrendar y obtener ingresos. La propiedad comercial es aquella que pertenece y es utilizada por una empresa y se mantiene en el balance general como un activo. Todas las propiedades inmobiliarias en los EE. UU., Ya sean mejoradas o no mejoradas, son generalmente del mismo tipo. Los bienes inmuebles fuera de los Estados Unidos se consideran propiedad «no similar».4 La Sección 1031 no se aplica a los intercambios de inventario, acciones, bonos, pagarés, otros valores o propiedad personal de cualquier tipo. (Para obtener una descripción general de los diferentes tipos de propiedad, consulte nuestro tutorial Exploración de inversiones inmobiliarias e inversión en bienes raíces ).

Activos no calificados y el arranque Si la transacción involucra activos no calificados (no del mismo tipo) propiedad o efectivo, entonces el inversionista debe reconocer la ganancia en la venta y pagar los impuestos en consecuencia. Suponiendo que el valor de una de las propiedades intercambiadas es mayor que el valor de la otra, los activos no calificados utilizados para igualar el valor entre los intercambios se denominan » arranque » y todavía están sujetos a impuestos normales sobre las ganancias de capital.

Tiempo Si bien las transacciones no necesitan ser simultáneas, existen restricciones sobre ciertos elementos de tiempo de transacción. Por ejemplo, para calificar una transacción como un intercambio 1031, un inversionista debe identificar la propiedad que se intercambiará antes del cierre e identificar la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre de la venta del primer activo. Además, la transacción para adquirir la propiedad de reemplazo debe ejecutarse dentro de los 180 días posteriores a la ejecución de la venta del primer acuerdo. Para la mayoría de los inversores, una de las tareas más difíciles es identificar los activos de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a la venta del activo cedido. Sin embargo, es importante que lo hagan porque estas restricciones de tiempo son muy estrictas y el IRS no otorga extensiones.

Intermediario calificado Debido a la complejidad de estos acuerdos y los requisitos y restricciones que rodean el intercambio, los inversores que patrocinan el intercambio deben utilizar un intermediario calificado para facilitar el trato. El intermediario calificado, definido como una corporación que se dedica a tiempo completo a facilitar los intercambios 1031, no brinda asesoramiento legal o fiscal. No puede ser una parte comercial, como una firma de contadores públicos, un abogado o un agente de bienes raíces que haya tenido alguna relación con la parte imponible dentro de los 24 meses anteriores a la primera transacción de propiedad. Preferiblemente, el QI debe ser una empresa de terceros que no haya brindado previamente ninguno de estos servicios a ningún participante de la transacción.

El QI realiza varios servicios de facilitación y actúa como un puente entre las partes involucradas para ayudar a estructurar y ejecutar el intercambio. Sus funciones incluyen:

• Preparar toda la documentación requerida y actuar como cámara de compensación para asegurar que todas las partes apropiadas reciban la documentación.
• Asegurarse de que los fondos se mantengan en una cuenta bancaria asegurada y asegurada, y de que los desembolsos se realicen encuentas de depósito en garantía cuando se completen las transacciones.
• Presentar una contabilidad completa de las transacciones para los registros de los contribuyentes y proporcionar un Formulario 1099 a los contribuyentes y al IRS que documente los impuestos requeridos y los impuestos a las ganancias de capital pagados.

Las estrictas reglas del IRS con respecto a ciertos requisitos subrayan el valor del intermediario calificado y la importancia de elegir uno apropiado. Uno de los principales servicios de QI es mantener al día a los participantes de la transacción y garantizar que cumplan con los requisitos necesarios para que los contribuyentes califiquen para un tratamiento fiscal preferencial de sus ganancias inmobiliarias, por lo que es importante que los inversores investiguen y seleccionen cuidadosamente al intermediario de su transacción. (Para obtener lecturas relacionadas, consulte Los beneficios de utilizar un abogado de bienes raíces ).

La siguiente sección cubrirá los intercambios de propiedades múltiples y la línea de tiempo básica que los inversionistas deben cumplir.

Intercambios de propiedades múltiples En un intercambio similar, no se requiere que un inversionista realice un intercambio de propiedades uno por uno. Se pueden usar varias propiedades en cualquier lado del intercambio siempre que se cumplan las siguientes reglas. Estas reglas se denominan comúnmente reglas de «tres propiedades», «95%» y «200%».

• La regla de las tres propiedades – Cualquiera de las tres propiedades pueden calificar independientemente del valor de mercado.
• La regla del 95% : cualquier número de propiedades puede calificar siempre que el valor justo de mercado (FMV) de las propiedades recibidas al final del período de intercambio no sea más del 95% del valor justo de mercado acumulado de todas las propiedades de reemplazo potenciales identificadas.
• La regla del 200% : se puede intercambiar cualquier cantidad de propiedades siempre que el valor justo de mercado acumulado de las propiedades de reemplazo no sea mayor al 200% del valor justo de mercado combinado de todas las propiedades intercambiadas en la fecha de transferencia inicial.

Aunque el IRS es bastante flexible en cuanto a la cantidad de activos que permitirá intercambiar para ayudar en el aplazamiento del impuesto a las ganancias de capital, es muy estricto en cuanto al momento para identificar estas propiedades y realizar el intercambio.

Plan de transacciones y cronograma Aunque el plan de transacciones y el cronograma para un intercambio 1031 pueden volverse extremadamente complejos, ciertos elementos siguen un formato básico y son similares para la mayoría de las transacciones.

1. Inicialmente, un inversionista que desee participar en un intercambio similar identificará la propiedad o propiedades que se venderán (la «propiedad cedida») y luego, con la ayuda del intermediario, la venderá a un tercero. El intermediario recibe los fondos como vendedor y asegura todos los fondos en custodia.
2. Con los fondos en garantía, el inversionista tiene 45 días para seleccionar una o varias «propiedades de reemplazo» para el intercambio, que deben comprarse a un vendedor externo dentro de los 180 días posteriores a la primera transacción. El intermediario actúa como comprador, asegura los fondos en custodia y luego envía los fondos correspondientes al vendedor o vendedores. (Para obtener ayuda para encontrar un reemplazo, consulte las encuentre fortuna en bienes raíces comerciales ).
3. A continuación, el QI prepara toda la documentación contable para el contribuyente que muestra que los fondos han pasado por una cámara de compensación de QI y que las cuentas del contribuyente / inversor no han recibido fondos. El QI también prepara un Formulario 1099 que denota cualquier ganancia de capital incurrida por la creación de un «arranque» no calificado y cualquier impuesto pagado como parte de la transacción y reenvía el formulario al IRS.
4. Eventualmente, el contribuyente presentará el Formulario 8824 del IRS ante el IRS, además de cualquier documento similar requerido por el estado en el que se encuentran las propiedades o donde reside el contribuyente. Además de facilitar el intercambio, el intermediario calificado también producirá todos los documentos de intercambio requeridos por las transacciones, como las escrituras de propiedad y los contratos de bienes raíces.

Debido a que el QI ha controlado los fondos tanto de la venta como de la compra de las propiedades intercambiadas, y debido a que el inversionista ha recibido la propiedad en lugar de efectivo por la venta del activo cedido, las ganancias de capital se difieren. Con la excepción de cualquier «arranque», las ganancias de capital se pueden diferir continuamente a través de intercambios similares hasta que finalmente los activos se vendan por efectivo. En ese momento, las ganancias de capital acumuladas se gravarán utilizando los métodos impositivos vigentes.

Conclusión Un intercambio similar puede no ser tan fácil como los intercambios de tarjetas de béisbol de su juventud, pero le permite intercambiar sus propiedades de inversión y mantener al recaudador de impuestos fuera del trato. Al participar continuamente en estos intercambios similares, los inversores pueden ejecutar transferencias de bienes inmuebles para aumentar o disminuir las exposiciones a ciertos sectores inmobiliarios y, al mismo tiempo, diferir las ganancias de capital hasta que las propiedades finalmente se vendan por efectivo. Una vez que comprenda las reglas del juego, esta es una excelente manera de reequilibrar de manera eficiente su cartera de bienes raíces.

Para conocer más estrategias para ir un paso por delante del recaudador de impuestos, lea Consejos fiscales para inversores individuales y Consejos fiscales para ahorrar dinero para el fin de año.