20 abril 2021 2:24

Evite el impuesto a las ganancias de capital en la venta de su propiedad de inversión

Tabla de contenido

Expandir

  • Gestión de la fecha de venta
  • El intercambio de la Sección 1031
  • Reglas y regulaciones
  • Sección 1031 y pérdidas
  • Intercambio totalmente con impuestos diferidos
  • Intercambio parcialmente con impuestos diferidos
  • La línea de fondo

Con acciones apreciadas, puede vender sus acciones durante varios años para distribuir las ganancias de capital. Desafortunadamente, la inversión inmobiliaria no tiene el mismo lujo;el monto total de la ganancia debe reclamarse en sus impuestos en el año en que se vende la propiedad, a similar » al vender una propiedad de inversión, las ganancias de capital se pueden diferir comprando una propiedad de inversión similar.

Gestión de la fecha de venta

Podrías mitigar esta carga fiscal controlando el año en el que el título y la posesión pasan de tus manos y, por tanto, el año en el que declaras la plusvalía de la transacción. En otras palabras, puede establecer la transferencia de propiedad en un año en el que espera tener una carga fiscal menor.

Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés), «parte o la totalidad de la ganancia neta de capital puede gravarse al 0% si su ingreso imponible es inferior a $ 80 000». Por lo tanto, si no tiene ingresos activos e ingresos pasivos mínimos, incluida la ganancia por la venta de su propiedad de inversión, puede evitar pagar impuestos sobre su ganancia de capital mínima. Sin embargo, si sus ingresos son estables y el pago de impuestos sobre la ganancia parece inevitable, puede considerar usar el intercambio de la Sección 1031 del IRC.

El intercambio de la Sección 1031

El intercambio de la Sección 1031 del Código del IRS permite a un inversionista intercambiar bienes raíces retenidos para inversión por otros bienes raíces de inversión y no incurrir en obligaciones tributarias inmediatas. Según la Sección 1031, si intercambia propiedad comercial o de inversión únicamente por una propiedad comercial o de inversión de un tipo similar, no se reconocerá ninguna ganancia o pérdida hasta que se venda la propiedad recién adquirida.

A partir de 2018, la propiedad personal, como obras de arte, según laSección 1031, ya no están permitidos.3

Reglas y regulaciones

La Sección 1031 del Código del IRS no permitirá la evasión de impuestos sobre las ganancias de capital en todos los casos. Por ejemplo, el intercambio de bienes raíces estadounidenses por bienes raíces en otro país no calificará para el estado de intercambio con impuestos diferidos. Además, los intercambios que involucren propiedad utilizada para fines personales, como el intercambio de una residencia personal por una propiedad de alquiler, no recibirán tratamiento con impuestos diferidos. Finalmente, si se realiza un intercambio entre partes relacionadas y cualquiera de las partes posteriormente dispone de la propiedad intercambiada dentro de un período de dos años, la propiedad intercambiada estará sujeta a impuestos.

A los efectos de la declaración de impuestos, la base de la propiedad antigua se transfiere a la nueva propiedad. Es importante entender esto porque los impuestos adeudados no se perdonan, simplemente se posponen hasta la venta de la nueva propiedad. Para registrar el intercambio de la Sección 1031 con el Servicio de Impuestos Internos, es importante presentar el Formulario 8824 con la declaración de impuestos para el año del intercambio similar, así como para cada uno de los dos años posteriores al intercambio.

Sección 1031 y pérdidas

También es posible un intercambio con impuestos diferidos si está vendiendo su propiedad de inversión con pérdidas. Primero, debe determinar si la pérdida es una «pérdida fiscal» o simplemente una pérdida personal. Para calificar como una pérdida fiscal, su base ajustada en la propiedad debe ser mayor que el precio de venta de la propiedad. Su base ajustada toma en consideración cualquierdeducción por depreciación anteriorque haya tomado (o se le permitió pero no tomó).

Por ejemplo, supongamos que compró una propiedad de alquiler por $ 400,000. Durante los últimos diez años, ha tomado $ 100,000 de depreciación del edificio. Su base ajustada actual es de $ 300,000. Si vende su propiedad de alquiler por $ 350,000, puede parecer una pérdida, pero en realidad es una ganancia de $ 50,000 a efectos fiscales. La ganancia se considera una ganancia de la sección 1250 no recuperada y se grava a una tasa del 25%. Sin embargo, puede comprar una propiedad «similar» para evitar pagar impuestos inmediatamente sobre su ganancia de $ 50,000.

Alternativamente, supongamos que está vendiendo la misma casa por $ 250,000. Esta es una pérdida fiscal de $ 50,000, además de una pérdida personal.¿Existe todavía algún beneficio en un intercambio «similar»? Posiblemente. Si compra una propiedad «similar» por $ 250,000, su base en esa segunda propiedad será inmediatamente de $ 300,000 (su base ajustada en la primera propiedad). Esto lo beneficiaría cuando llegue el momento de vender la segunda propiedad, porque la base de la que está tomando las deducciones por depreciación es más alta.

Intercambio totalmente con impuestos diferidos

Para que ocurra una transacción de intercambio de la Sección 1031 con impuestos diferidos, se deben cumplir ciertas condiciones:

  • La propiedad debe ser «similar»: las propiedades son similares si son de la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en grado o calidad.
  • La propiedad debe estar relacionada con el negocio o la inversión: la propiedad intercambiada debe mantenerse para uso comercial o de inversión productivo y comercializarse para el mismo uso. Por ejemplo, una propiedad intercambiada no debe mantenerse principalmente para la reventa.
  • La nueva propiedad debe identificarse dentro de los 45 días: La nueva propiedad que se recibirá a cambio de una propiedad existente debe ser identificada por escrito, al vendedor, dentro de los 45 días de la primera transferencia.
  • La transferencia debe realizarse dentro de la ventana de 180 días: la propiedad similar debe recibirse en una de estas dos fechas (la que ocurra primero): dentro del período de 180 días después de la transferencia de la propiedad, o antes de lafecha de vencimiento dela declaración de impuestos (incluyendo extensiones) para el año en que se transfiere la propiedad.

Intercambio parcialmente con impuestos diferidos

Para ser completamente con impuestos diferidos, el intercambio debe ser únicamente un intercambio de propiedad similar. En un mundo perfecto, encontrar una propiedad con el mismo valor comercial es ideal para el intercambio de la Sección 1031. Sin embargo, es difícil encontrar un intercambio equitativo y, en muchos casos, una de las partes termina aportando algo de dinero extra para que el trato sea justo. Esta propiedad adicional o efectivo recibido se conoce como » bota » y esta ganancia se grava hasta el monto de la bota recibida.

Cuando hay hipotecas sobre ambas propiedades, las hipotecas se compensan. La parte que renuncia a la hipoteca más grande y recibe la hipoteca más pequeña trata el exceso como una bota.

La línea de fondo

El mayor número de ventas de bienes raíces ha permitido que muchas personas reciban un trato fiscal favorable del gobierno federal. Como resultado, se ha perdido una enorme cantidad de ingresos fiscales. Por ahora, se mantienen los intercambios de la Sección 1031 por bienes inmuebles.(Como se mencionó anteriormente, a partir de 2018, se eliminaron para otros tipos de propiedad, como objetos de colección, aeronaves, derechos de franquicia y equipo pesado). Como siempre, discuta sus planes con un profesional de impuestos si tiene una propiedad de alquiler. planea vender para saber qué reglas se aplican a su situación.

 

Adblock
detector