Cómo utilizar los bienes raíces para aplazar las facturas de impuestos
Invertir en bienes raíces sigue siendo una de las mejores formas de generar riqueza y reducir los impuestos. Los beneficios incluyen la capacidad de recuperar el costo de la propiedad generadora de ingresos a través de la depreciación, utilizar los intercambios 1031 para diferir las ganancias de las inversiones inmobiliarias y pedir prestado contra el capital de la propiedad inmobiliaria para realizar inversiones adicionales o para otros fines.
Además, los propietarios pueden beneficiarse de la exención de residencia personal, que protege las ganancias de la venta de una residencia personal de los impuestos sobre las ganancias de capital, así como la deducción por intereses hipotecarios. Siga leyendo para averiguar si una o una combinación de estas estrategias es adecuada para usted.
Conclusiones clave
- Invertir en bienes raíces es una forma de generar riqueza y reducir los impuestos a través de una variedad de medios.
- La depreciación permite recuperar los costos relacionados con la propiedad de alquiler que genera ingresos.
- Los inversores pueden diferir los impuestos vendiendo una propiedad de inversión y utilizando el capital para comprar otra propiedad en lo que se conoce como un intercambio 1031 similar.
- Los dueños de propiedades pueden pedir prestado contra el valor acumulado de la vivienda en su propiedad actual para realizar otras inversiones.
- Dependiendo del valor de venta de la propiedad, los propietarios de viviendas pueden ser excluidos de los impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias de la venta de sus casas.
- Las personas también pueden deducir los intereses pagados por sus hipotecas.
1. Uso de la deducción por depreciación
Puede recuperar el costo de la propiedad de alquiler que genera ingresos a través de deducciones fiscales anualesllamadas depreciación. El Código de Rentas Internas define la deducción por depreciación como una asignación razonable por deterioro, desgaste y desgaste y una asignación razonable por obsolescencia.
Los inversionistas inmobiliarios generalmente usan un método de depreciación llamado Sistema de Recuperación Acelerada de Costos Modificado (MACRS), en el cual las propiedades residenciales de alquiler y las mejoras estructurales se deprecian durante 27.5 años, mientras que los electrodomésticos y otros accesorios se deprecian durante 15 años.
El gasto de depreciación a menudo resulta en una pérdida neta en la propiedad de inversión, incluso si la propiedad realmente produce un flujo de efectivo positivo. Esta pérdida, así como los gastos, como los servicios públicos y el seguro, se informan en el Anexo E, el Formulario 1040 de impuesto sobre la renta federaly se deducen de los ingresos ordinarios.
2. Aprovechamiento de los intercambios 1031
El intercambio 1031, llamado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, permite a los inversionistas diferir impuestos vendiendo una propiedad de inversión y usando el capital para comprar otra propiedad o propiedades de igual o mayor valor. Este intercambio debe ocurrir dentro de un período de tiempo específico.
Aunque un intercambio 1031 puede incluir en general varios tipos de propiedad, la gran mayoría de lastransacciones se relacionan con bienes raíces. Y desde el 31 de diciembre de 2017 en adelante, la Sección 1031 «el trato de intercambio de tipo similar se aplica solo a los intercambios de bienes inmuebles mantenidos para su uso en un comercio o negocio o para inversión, que no sean bienes inmuebles mantenidos principalmente para la venta».
Regulaciones de propiedad
Para completar con éxito un intercambio 1031, las propiedades deben cumplir con los siguientes criterios:
- El valor agregado de las propiedades de reemplazo debe ser igual o mayor que el de las propiedades cedidas.
- Las propiedades incluidas en la transacción deben ser del mismo tipo, lo que significa que los bienes inmuebles no se pueden intercambiar por algún otro tipo de activo, como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
- Ambas propiedades deben conservarse con «fines productivos en los negocios o el comercio» (una inversión).4
Cualquier dinero en efectivo o propiedad recibida a través de la transacción que no se considere propiedad similar se considera una bota y está sujeta a impuestos. La bota de caja incluye no solo dinero en efectivo, sino también propiedad física, como accesorios. El arranque hipotecario se refiere a cualquier reducción de deuda que se logra a través de la transacción. Por lo tanto, la cantidad de deuda asumida con la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el valor de la deuda cancelada cuando se vende la propiedad cedida.6
Regulaciones para inversionistas
El inversor debe utilizar un intermediario calificado. Un intermediario calificado es un agente que facilita el proceso de intercambio 1031, en gran parte reteniendoLa Federación de Acomodadores de Cambios detalla el papel que juega el intermediario calificado en el proceso de intercambio 1031.
El inversor está sujeto a dos plazos:
- Cuarenta y cinco días después de la venta de la propiedad cedida, deben entregar una lista escrita de la propiedad de reemplazo calificada a una parte calificada del intercambio, generalmente el intermediario. También hay varias reglas que limitan el número de propiedades que se pueden identificar.
- Además, deben comprar el valor agregado de los activos de reemplazo calificados dentro de los 180 días de la venta del activo cedido o 180 días después de la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos para ese año, lo que ocurra primero.
1031 Exchange, paso a paso
En una transacción típica, un inversionista decide vender una propiedad de inversión e invertir el producto de cualquier ganancia en otra propiedad.
- Para lograr esto de una manera fiscalmente eficiente, el inversionista suscribe un acuerdo de intercambio 1031 con un intermediario calificado y pone a la venta la propiedad original. Al mismo tiempo, el inversor comienza a buscar propiedades de reemplazo.
- El día que el inversionista vende la propiedad original (la propiedad cedida), las ganancias netas después de pagar todos los gastos se envían a una cuenta especial establecida por el intermediario calificado.
- Luego, el inversionista entra en el período de identificación y tiene exactamente 45 días para producir una lista de propiedades de reemplazo calificadas y 180 días para cerrar la propiedad de reemplazo durante el período de intercambio.
- Utilizando la totalidad de los ingresos de la venta de la propiedad cedida, el inversionista cierra la nueva propiedad o propiedades de inversión.
- El intermediario calificado transfiere esos fondos a la compañía de títulos, se cierra la cuenta especial y se completa la transacción.
3. Préstamo con garantía hipotecaria
Los inversores que han acumulado un valor considerable en su vivienda personal o en una propiedad de inversión pueden simplemente optar por refinanciar sus propiedades y retirar el valor para realizar inversiones adicionales, mejorar la vivienda o para otros fines. Las regulaciones varían de un estado a otro.
En un escenario típico, un prestamista prestará del 80% al 85% de su capital. Por ejemplo, en una propiedad de $ 240,000 con un préstamo de $ 100,000, lo máximo que un prestatario podría extraer es $ 92,000 ($ 240,000 x 80% = $ 100,000).
La capacidad de pedir prestado contra su capital también dependerá de su puntaje crediticio, su relación deuda-capital existente y su relación deuda-ingresos.
Si bien esta estrategia es un poco más arriesgada, para quienes puedan manejar la deuda adicional, puede ayudar a generar riqueza sin tener que realizar un intercambio 1031 o vender una propiedad.
4. Aplazamiento de impuestos sobre la venta de una vivienda
Las ganancias de la venta de la residencia personal principal de un contribuyente están excluidas de los impuestos sobre las ganancias de capital hasta $ 500,000 para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta y $ 250,000 para las personas solteras si el contribuyente ha vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años. Además, si las ganancias de la venta de la residencia principal de un contribuyente son mayores que esas exclusiones, el contribuyente también puede invertir esa parte a través de un intercambio 1031.
Los inversionistas que viven en áreas donde el valor de las casas se está apreciando pueden usar una estrategia de negociación para construir su patrimonio personal y minimizar los impuestos al mismo tiempo.
5. Deducción de intereses hipotecarios
Los propietarios de viviendas pueden deducir la parte de sus hipotecas atribuible a los pagos de intereses en sus declaraciones de impuestos. Estos pagos son más altos durante los primeros años de la hipoteca y disminuyen gradualmente a medida que se liquida la hipoteca.
Según el IRS, «puede deducir los intereses hipotecarios de la vivienda sobre los primeros $ 750,000 ($ 375,000 si es casado que presenta una declaración por separado) de deuda. Sin embargo, se aplican limitaciones más altas ($ 1 millón ($ 500,000 si es casado que presenta una declaración por separado)) si está deduciendo el interés hipotecario del endeudamiento. incurridos antes del 16 de diciembre de 2017 «.
La línea de fondo
Hay muchas opciones disponibles para el propietario de bienes raíces que busca vender mientras minimiza la obligación tributaria.
- Un intercambio 1031 permite que los rendimientos de una venta se reinviertan en una propiedad similar.
- Un préstamo con garantía hipotecaria se basa directamente en el valor de la propiedad y se puede utilizar para una variedad de propósitos.
- La venta de una residencia principal es elegible para un tratamiento fiscal especial.
- Los intereses hipotecarios se pueden deducir en el momento de la declaración de impuestos.
Su situación personal determinará cuál de estas opciones es la adecuada para usted, pero cualquiera de ellas lo ayudará a aprovechar al máximo su inversión inmobiliaria.