Invertir en gravámenes por impuestos a la propiedad
Tabla de contenido
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- ¿Qué es un gravamen fiscal?
- Gravámenes fiscales en cifras
- ¿Cómo puedo invertir en gravámenes fiscales?
- Cómo beneficiarse de un gravamen
- Desventajas de los gravámenes fiscales
- Preguntas frecuentes sobre gravámenes fiscales
- La línea de fondo
Un nicho de inversión que los inversores suelen pasar por alto son los gravámenes por impuestos a la propiedad. La creciente volatilidad del mercado de valores, combinada con tasas de interés históricamente bajas, hace que muchos inversionistas busquen este tipo de vía alternativa para proporcionar una tasa de rendimiento decente. En algunos casos, esta oportunidad única puede proporcionar a los inversores informados excelentes tasas de rendimiento.
Los gravámenes sobre la propiedad también pueden conllevar un riesgo sustancial, lo que significa que los compradores novatos deben comprender las reglas y los posibles obstáculos que acompañan a este tipo de activo. Este artículo analiza los gravámenes fiscales, cómo puede invertir en ellos y las desventajas de este tipo de vehículo de inversión.
Conclusiones clave
- Un gravamen fiscal es un reclamo que el gobierno hace sobre una propiedad cuando el propietario no paga los impuestos a la propiedad.
- Los gravámenes se venden en subastas que a veces implican guerras de ofertas.
- Si necesita realizar una ejecución hipotecaria, es posible que existan otros gravámenes contra la propiedad que le impidan tomar posesión.
- Si obtiene la propiedad, puede haber gastos imprevistos como reparaciones o incluso desalojo de los ocupantes actuales.
- También puede invertir en fondos de retención inmobiliaria.
¿Qué es un gravamen fiscal?
Un gravamen fiscal es un reclamo legal contra la propiedad de una persona o empresa que no paga los impuestos adeudados al gobierno. Por ejemplo, cuando un propietario o un propietario no paga los impuestos sobre su propiedad, la ciudad o el condado en el que se encuentra la propiedad tiene la autoridad para imponer un gravamen sobre la propiedad. El gravamen actúa como un reclamo legal contra la propiedad por el monto adeudado. La propiedad con un gravamen adjunto no se puede vender ni refinanciar hasta que se paguen los impuestos y se elimine el gravamen.
Cuando se emite un gravamen, el municipio crea un certificado de gravamen fiscal que refleja el monto adeudado sobre la propiedad, más los intereses o multas adeudados. Luego, estos certificados se subastan al inversor con la oferta más alta. Los inversores pueden adquirir gravámenes fiscales por tan solo unos pocos cientos de dólares si se trata de una propiedad muy pequeña. Sin embargo, la mayoría cuesta mucho más.
Los inversores pueden comprar gravámenes de impuestos a la propiedad de un municipio, lo que les permite, como nuevo propietario del gravamen, cobrar los pagos con intereses del propietario. En algunos casos, pueden ejecutar la ejecución hipotecaria y obtener el título de propiedad.
Gravámenes fiscales en cifras
En 2017, no se pagaron aproximadamente $ 14 mil millones en impuestos a la propiedad, según Brad Westover, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Gravámenes Fiscales (NTLA). Aproximadamente un tercio de esos gravámenes se venden posteriormente a inversores privados. Los gobiernos locales se benefician de las ventas privadas porque recuperan inmediatamente el dinero adeudado por la propiedad en cuestión. Treinta estados venden certificados de gravamen fiscal, dice Westover.
En el estado de Florida, los impuestos a la propiedad impagos cayeron de $ 1.2 mil millones en 2008 a $ 740 millones en 2018, «casi la mitad de lo que era en el pico», y esa caída en la disponibilidad de gravámenes para los inversionistas es probablemente una tendencia nacional.»[Cuando hay] una economía sana, tiene sentido que más personas paguen sus impuestos a la propiedad», dice.
Un estudio publicado por el Centro Nacional de Derecho del Consumidor (NCLC) en 2012 sobre la «Otra Crisis de Ejecuciones Hipotecarias» de Estados Unidos encontró que junto con los impagos de hipotecas de viviendas y las tasas de desempleo, la morosidad en los impuestos a la propiedad se disparó durante la Gran Recesión. Según el estudio, el estudio encontró que anualmente, los gobiernos de los condados y municipios en los EE. UU. No recaudaban un estimado de $ 15 mil millones en impuestos a la propiedad.
¿Cómo puedo invertir en gravámenes fiscales?
Los inversores pueden adquirir gravámenes de impuestos sobre la propiedad de la misma manera que las propiedades reales se pueden comprar y vender en subastas. Las subastas se llevan a cabo en un entorno físico o en línea, y los inversores pueden bajar la tasa de interés del gravamen o subir una prima que pagarán por ello. El inversionista que acepta la tasa de interés más baja o paga la prima más alta recibe el gravamen. Los compradores a menudo se involucran en guerras de ofertas por una propiedad determinada, lo que reduce la tasa de rendimiento que obtiene el comprador ganador.
Los compradores de propiedades con gravámenes fiscales deben conocer el costo de las reparaciones, junto con cualquier otro costo oculto que deban pagar si asumen la propiedad de la propiedad. Aquellos que luego son dueños de estas propiedades pueden tener que lidiar con tareas desagradables, como desalojar a los ocupantes actuales, que pueden requerir la asistencia costosa de un administrador de la propiedad o un abogado.
Cualquier persona interesada en comprar un gravamen fiscal debe comenzar por decidir el tipo de propiedad sobre la que le gustaría mantener un gravamen: residencial, comercial, terreno no urbanizado o propiedad con mejoras. Luego pueden comunicarse con la oficina del tesorero de su ciudad o condado para averiguar cuándo, dónde y cómo se llevará a cabo la próxima subasta. La oficina del tesorero puede decirle al inversionista dónde obtener una lista de los embargos de propiedad que están programados para ser subastados, así como las reglas sobre cómo se llevará a cabo la venta. Estas reglas detallarán los requisitos de preinscripción, los métodos de pago aceptados y otros detalles pertinentes.
Consejos para compradores de gravámenes fiscales
Los compradores también deben hacer su debida diligencia en las propiedades disponibles. En algunos casos, el valor actual de la propiedad puede ser menor que el monto del gravamen. La NTLA aconseja dividir el valor nominal del gravamen fiscal moroso por el valor de mercado de la propiedad. Si la proporción es superior al 4%, los compradores potenciales deben mantenerse alejados de esa propiedad. Además, también puede haber otros gravámenes sobre la propiedad que evitarán que el postor se haga cargo de ella.
A cada propiedad inmobiliaria en un condado determinado con un gravamen fiscal se le asigna un número dentro de su parcela respectiva. Los compradores pueden buscar estos gravámenes por número para obtener información sobre ellos del condado, lo que a menudo se puede hacer en línea. Para cada número, el condado tiene la dirección de la propiedad, el nombre del propietario, el valor tasado de la propiedad, la descripción legal y un desglose de la condición de la propiedad y cualquier estructura ubicada en las instalaciones.
No invierta en gravámenes fiscales con la expectativa de obtener una propiedad;Aproximadamente el 98% de los propietarios rescatan la propiedad antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria.
Cómo beneficiarse de un gravamen
Los inversores que estén interesados en encontrar oportunidades de inversión en gravámenes fiscales deben ponerse en contacto con el funcionario de ingresos fiscales local responsable de la recaudación de impuestos sobre la propiedad. Actualmente hay 2.500 jurisdicciones, ciudades, municipios o condados que venden deuda tributaria pública.
Si bien no todos los estados prevén la venta pública de impuestos a la propiedad en mora, si el estado permite la subasta pública de la factura del impuesto a la propiedad impaga, los inversores deberían poder determinar cuándo y dónde se publican estos impuestos para la revisión pública. Se requiere que las ventas de impuestos a la propiedad se anuncien durante un período de tiempo específico antes de la venta. Por lo general, los anuncios enumeran al propietario de la propiedad, la descripción legal y la cantidad de impuestos atrasados que se venderán.
Los inversionistas que compran gravámenes de impuestos sobre la propiedad generalmente deben reembolsar inmediatamente el monto total del gravamen al municipio emisor. En todos los estados, excepto en dos, el emisor del gravamen fiscal cobra el principal, los intereses y las multas;paga al titular del certificado de derecho de retención y luego lo recoge si no está registrado. El dueño de la propiedad debe reembolsar al inversionista el monto total del gravamen más los intereses, que varía de un estado a otro, pero típicamente está entre el 10% y el 12%. Si el inversionista pagó una prima por el gravamen, esto puede agregarse al monto que se reembolsa en algunos casos.
El calendario de pagos suele durar entre seis meses y tres años. En la mayoría de los casos, el propietario puede pagar el gravamen en su totalidad. Si el propietario no puede pagar el gravamen antes de la fecha límite, el inversionista tiene la autoridad para ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad tal como lo hubiera hecho el municipio, aunque esto sucede muy raramente.
Invertir pasivamente a través de un inversor institucional
La inversión con gravamen fiscal requiere una cantidad significativa de investigación y diligencia debida, por lo que puede valer la pena considerar invertir de forma pasiva a través de un inversor institucional que sea miembro de la NTLA. Aproximadamente el 80% de los certificados de gravamen fiscal se venden a los miembros de NTLA.
Si desea convertirse en miembro de la NTLA, cuesta $ 500 al año (para inversores con menos de $ 1 millón). Para los inversores institucionales, las tarifas de membresía oscilan entre $ 2,000 y $ 10,000, dependiendo del tamaño de su cartera de inversiones. Los inversores institucionales pueden generar rendimientos que oscilan entre el 4% y el 9% anual. La NTLA puede ayudar a encontrar inversores interesados que se conviertan en miembros de la NTLA con inversores institucionales que se centren en la inversión en gravámenes fiscales.
Desventajas de invertir en gravámenes por impuestos a la propiedad
Aunque los gravámenes por impuestos a la propiedad pueden generar tasas de interés sustanciales, los inversores deben hacer sus deberes antes de entrar en este campo. Los gravámenes fiscales son generalmente inapropiados para inversionistas novatos o aquellos que tienen poca experiencia o conocimiento de bienes raíces.
Se aconseja a los inversores que no adquieran gravámenes por propiedades con daños ambientales, como una en la que una gasolinera arrojó material peligroso.
Propiedades desatendidas
Los inversores también deben familiarizarse con la propiedad real sobre la que se ha impuesto el gravamen. Esto puede ayudarlos a asegurarse de que realmente podrán cobrar el dinero del propietario. Una propiedad en ruinas ubicada en el corazón de un barrio de tugurios probablemente no sea una buena compra, independientemente de la tasa de interés prometida. Es posible que el dueño de la propiedad no pueda o no quiera pagar el impuesto adeudado. Las propiedades con cualquier tipo de daño ambiental, como las de productos químicos o materiales peligrosos que se depositaron allí, también son generalmente indeseables.
No es una inversión pasiva
Los propietarios de gravámenes deben saber cuáles son sus responsabilidades después de recibir sus certificados. Por lo general, deben notificar al dueño de la propiedad por escrito de su compra dentro de un período de tiempo establecido. Por lo general, también se les exige que les envíen una segunda carta de notificación cerca del final del período de redención si el pago no se ha realizado en su totalidad en ese momento.
Los gravámenes fiscales pueden expirar
Los gravámenes fiscales no son instrumentos eternos. Muchos tienen una fecha de vencimiento después del final del período de redención. Una vez que expira el gravamen, el titular del gravamen no puede cobrar ningún saldo impago. Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, el acreedor prendario puede descubrir otros embargos sobre la propiedad, lo que puede hacer que sea imposible obtener el título.
Competencia
Muchas instituciones comerciales, como bancos y fondos de cobertura, se han interesado por los embargos de propiedad. Como resultado, han podido superar a la competencia y reducir los rendimientos. Esto ha dificultado que los inversores individuales encuentren gravámenes rentables y, como resultado, algunos se han rendido. Sin embargo, ahora también hay algunos fondos disponibles que invierten en gravámenes, y esta puede ser una buena manera para que un inversionista novato ingrese a este campo con un menor grado de riesgo.
Preguntas frecuentes sobre gravámenes fiscales
¿Qué significa si tiene un gravamen fiscal?
Si tiene un gravamen fiscal, significa que el gobierno ha presentado un reclamo legal contra su propiedad porque usted ha descuidado o no ha pagado una deuda fiscal. En el caso de un gravamen de impuestos a la propiedad, usted ha descuidado o no ha pagado los impuestos a la propiedad que le debe a la ciudad o condado donde se encuentra su propiedad. Cuando esto sucede, su ciudad o condado tiene la autoridad para imponer un gravamen sobre la propiedad.
¿Cómo funciona una venta de gravamen fiscal?
Veintinueve estados, además de Washington, DC, las Islas Vírgenes y Puerto Rico, permiten las ventas de gravámenes fiscales. Cada estado utiliza un proceso ligeramente diferente para realizar sus ventas de gravámenes fiscales.
Por lo general, después de que el dueño de una propiedad se niega a pagar sus impuestos, hay un período de espera. Algunos estados esperan unos meses mientras que otros estados esperan unos años antes de que intervenga un recaudador de impuestos. Después de esto, los impuestos no pagados se subastan en una venta de gravamen fiscal. Esto puede suceder en línea o en una ubicación física. A veces es el mejor postor el que obtiene el gravamen sobre la propiedad. Otras subastas otorgan el derecho de retención al inversionista que acepta la tasa de interés más baja. Los recaudadores de impuestos usan el dinero que ellos. ganar en la subasta para compensar los impuestos atrasados impagos. Una vez que el gravamen ha sido transferido al inversionista, el propietario le debe los impuestos a la propiedad no pagados, más los intereses (o de lo contrario se enfrentarán a la ejecución hipotecaria de su propiedad).
¿Dónde puedo encontrar embargos fiscales para la venta?
Puede llamar directamente al recaudador de impuestos de su condado para conocer el proceso de compra de gravámenes fiscales. Algunos condados también anunciarán el proceso en su sitio web, además de proporcionar instrucciones sobre cómo registrarse como postor.
Cuando los condados publiquen subastas en sus sitios web, también proporcionarán información sobre las propiedades en subasta, cuándo van a subasta y la oferta mínima. Esta lista puede ayudarlo a identificar si hay propiedades que le interesen según su ubicación, tipo de propiedad, tamaño y oferta mínima.
¿Qué sucede con una hipoteca en una venta de gravamen fiscal?
Un gravamen permanece con la propiedad cuando se vende. Sin embargo, el gravamen permanece en el informe crediticio del propietario anterior.
Las ejecuciones hipotecarias de gravámenes de impuestos a la propiedad ocurren cuando los gobiernos ejecutan propiedades en sus jurisdicciones debido a los impuestos a la propiedad en mora que se les adeuda. Los gravámenes por impuestos a la propiedad son superiores a otros gravámenes, por lo que su ejecución hipotecaria elimina otros gravámenes, incluido un gravamen hipotecario. Los propietarios de viviendas con impuestos atrasados también suelen tener una deuda hipotecaria pendiente. Después de comprar una propiedad con ejecución hipotecaria, si descubre que tiene un gravamen hipotecario, el condado en el que la compró debe eliminarla. El condado descargará el gravamen basándose en los documentos de cierre de la venta de impuestos. En caso de que esto no funcione, también puede comunicarse con el titular del gravamen para que lo retire.
En todos los estados, después de la venta de un gravamen fiscal, hay un período de redención (aunque el tiempo varía según el estado) en el que el propietario de la propiedad puede intentar redimir su propiedad pagando sus impuestos a la propiedad en mora. Sin embargo, incluso si el propietario está pagando sus impuestos sobre la propiedad, si no realiza los pagos de la hipoteca durante este tiempo, el titular de la hipoteca puede ejecutar la hipoteca de la vivienda.
¿Son registros públicos los gravámenes fiscales del IRS?
Si se hace un reclamo legal contra su propiedad para satisfacer una deuda tributaria, el IRS presentará un Aviso de Gravamen por Impuesto Federal. Este es un documento público y sirve como una alerta para otros acreedores de que el IRS está haciendo valer un reclamo garantizado contra sus activos. Las agencias de informes crediticios pueden encontrar el aviso e incluirlo en su informe crediticio.
La línea de fondo
Los gravámenes por impuestos a la propiedad pueden ser una alternativa de inversión viable para inversores experimentados familiarizados con el mercado inmobiliario. Aquellos que saben lo que están haciendo y se toman el tiempo para investigar las propiedades sobre las que compran gravámenes pueden generar ganancias sustanciales con el tiempo. Sin embargo, los riesgos potenciales hacen que este campo sea inadecuado para inversores poco sofisticados.
Sin la investigación y comprensión adecuadas del mercado inmobiliario, un inversor podría terminar fácilmente con una propiedad que el propietario no redime (en la forma en que le pagan sus impuestos con intereses) y que no tiene valor. Esa propiedad de bajo valor terminará finalmente como propiedad del inversor.
Para aquellos interesados en invertir en bienes raíces, comprar gravámenes fiscales es solo una opción. Comprar una casa en ejecución hipotecaria o comprar una casa en una subasta también pueden ser valiosas oportunidades de inversión. Si todavía está interesado en embargos por impuestos a la propiedad, se recomienda que consulte a su agente inmobiliario o asesor financiero.