5 errores que pueden hacer que la casa sea un fracaso
Tabla de contenido
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- Cómo funciona el cambio de casa
- Donde empezar
- 1. No hay suficiente dinero
- 2. No hay tiempo suficiente
- 3. No hay suficientes habilidades
- 4. No hay suficiente conocimiento
- 5. No hay suficiente paciencia
- La línea de fondo
¡Parece tan fácil! Compre una casa, haga algunas correcciones cosméticas, vuelva a ponerla en el mercado y obtenga una gran ganancia. En un momento dado, media docena de programas de televisión presentan a inversores guapos y bien vestidos que hacen que el proceso parezca rápido, divertido y rentable.
Y muchas casas seestán volcando. Las viviendas invertidas representaron el 6,2% de todas las ventas de viviendas en los EE. UU. En 2019, un máximo de ocho años, según los datos de ATTOM Data Solutions publicados en su Informe de inversión de viviendas de EE. UU. De 2019.
Sin embargo, el camino hacia la riqueza inmobiliaria no se trata solo de atractivo exterior y carteles de «vendido». Demasiados aspirantes a magnates de bienes raíces pasan por alto lo básico y terminan fracasando. Entonces, ¿cuáles son los cinco errores más grandes que cometen los aspirantes a aletas ? ¿Y cómo los evitas?
Conclusiones clave
- Cambiar de casa es un negocio como cualquier otro: requiere conocimiento, planificación y astucia para tener éxito.
- Los errores comunes que cometen los inversores inmobiliarios novatos son subestimar el tiempo o el dinero que requerirá el proyecto.
- Otro error que cometen los fanáticos de las casas es sobreestimar sus habilidades y conocimientos.
- La paciencia y el buen juicio son especialmente importantes en un negocio basado en el tiempo como la inversión inmobiliaria.
Cómo funciona el cambio de casa
Flipping (también llamado inversión inmobiliaria mayorista) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad para no usarla, pero con la intención de venderla para obtener una ganancia.
Esa ganancia se deriva típicamente de la apreciación del precio resultante de un mercado inmobiliario caliente en el que los precios están aumentando rápidamente o de las mejoras de capital realizadas a la propiedad, o ambos. Por ejemplo, un inversionista puede comprar un piso para reparaciones en un vecindario «caliente», hacer renovaciones sustanciales y luego ofrecerlo a un precio que refleje su nueva apariencia y comodidades.
Los inversores que invierten propiedades se concentran en la compra y posterior reventa de una propiedad o un grupo de propiedades. Muchos inversores intentan generar un flujo constante de ingresos participando en cambios frecuentes.
Entonces, ¿cómo se puede voltear un edificio o una casa? En términos simples, desea comprar barato y vender caro (como la mayoría de las otras inversiones). Pero en lugar de adoptar una estrategia de compra y retención, completa la transacción lo más rápido posible para limitar la cantidad de tiempo que su capital está en riesgo. En general, la atención debe centrarse en la velocidad en lugar del beneficio máximo. Eso es porque cada día que pasa le cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos a la propiedad, seguros y otros costos asociados con la propiedad de la vivienda). Ese es el plan general, aunque tiene varios inconvenientes.
Donde empezar
El primer y mejor consejo es limitar su riesgo financiero y maximizar su potencial de retorno. En pocas palabras, no pague demasiado por una casa (sabiendo lo que vale) y asegúrese de saber también cuánto costarán las reparaciones o mejoras necesarias antes de comprar. Con esa información, puede calcular un precio de compra ideal.
La regla del 70% establece que un inversor no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad menos las reparaciones necesarias. El ARV es lo que vale una casa después de que se repara por completo.
Aquí hay un ejemplo: si el ARV de una casa es de $ 150,000 y necesita $ 25,000 en reparaciones, entonces la regla del 70% significa que un inversionista no debe pagar más de $ 80,000 por la casa: $ 150,000 x 0.70 = $ 105,000 – $ 25,000 = $ 80,000.
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Como cualquier otra pequeña empresa, el esfuerzo requerirá tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo. Es probable que termine siendo más difícil y costoso de lo que jamás imaginó. Tómelo a la ligera bajo su propio riesgo : si solo está buscando enriquecerse rápidamente cambiando una casa, podría terminar en la casa de los pobres. Estos son los cinco errores que debe evitar si está pensando en cambiar una casa.
Incluso si obtiene todos los detalles correctamente, las condiciones cambiantes del mercado podrían significar que todas las suposiciones que hizo al principio serán inválidas al final.
1. No hay suficiente dinero
Incursionar en el sector inmobiliario es caro. El primer gasto es el costo de adquisición de la propiedad . Si bien abundan las reclamaciones de financiamiento de bajo o ningún pago inicial, encontrar estas ofertas de un proveedor legítimo es más fácil de decir que de hacer. Además, si está financiando la adquisición, está pagando intereses.
Aunque el interés sobre el dinero prestado sigue siendo deducible de impuestos incluso después de la aprobación de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos, no es una deducción del 100% . Cada dólar gastado en intereses se suma a la cantidad que necesitará ganar en la venta solo para cubrir los gastos.
Y si utiliza una hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar la compra de su casa plegable, solo se deducen los intereses. La parte principal, los impuestos y el seguro de su pago no lo son.
Investigue ampliamente sus costos de tenencia de la propiedad y costos de oportunidad para inmovilizar su efectivo.
Obtener ganancias es más difícil de lo que solía ser. De hecho, en 2019 los márgenes de beneficio se redujeron al rendimiento bruto de la inversión (ROI) promedio más bajo desde 2011, según ATTOM Data. Eso no significa que no haya dinero para ganar (el ROI fue del 40,6%), pero sí significa que se requiere cuidado. La ganancia bruta promedio en un giro en 2019 fue de $ 62,900, pero tenga en cuenta que es bruta.
Los costos de renovación también deben tenerse en cuenta. Si planea costo combinado de adquisición, el costo de mantener la propiedad y el costo de las renovaciones.
Una cocina de $ 25,000, un baño de $ 10,000, $ 5,000 en impuestos sobre bienes raíces, servicios públicos y otros costos de mantenimiento reducen ese número en alrededor de dos tercios. Agregue un problema estructural inesperado con la propiedad y una ganancia bruta puede convertirse en una pérdida neta.
Incluso si logras superar los obstáculos financieros de vender una casa, no te olvides de los impuestos a las ganancias de capital, que reducirán tus ganancias.
2. No hay tiempo suficiente
Renovar y reformar casas es una empresa que requiere mucho tiempo. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que sea dueño de la casa, necesitará invertir tiempo para arreglarla. Si tiene un trabajo diario, el tiempo dedicado a la demolición y la construcción puede traducirse en noches y fines de semana perdidos. Si le paga a otra persona para que haga el trabajo, aún dedicará más tiempo del que espera a supervisar la actividad y los costos de pagar a otros reducirán sus ganancias.
Una vez que haya terminado el trabajo, deberá programar inspecciones para asegurarse de que la propiedad cumpla con los códigos de construcción aplicables antes de que pueda venderla. Si no es así, tendrá que gastar más tiempo y dinero para ponerlo a la par.
A continuación, puede ser una gran inversión vender la propiedad. Si se lo muestra usted mismo a los posibles compradores, puede pasar mucho tiempo yendo y viniendo de la propiedad y en reuniones. Si utiliza un agente de bienes raíces, deberá una comisión.
¿Vale la pena? Para muchas personas, podría tener más sentido seguir con un trabajo diario, donde pueden ganar el mismo tipo de dinero en unas pocas semanas o meses a través de un cheque de pago fijo, sin riesgo y con un compromiso de tiempo constante.
3. No hay suficientes habilidades
Los constructores profesionales y los profesionales calificados, como carpinteros y plomeros, a menudo cambian las casas como un ingreso adicional a sus trabajos regulares. Tienen el conocimiento, las habilidades y la experiencia para encontrar y arreglar una casa. Algunos de ellos también tienen trabajos sindicales que proporcionan cheques de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.
El dinero real en el cambio de casas proviene de la equidad del sudor. Si es hábil con un martillo, le gusta colocar alfombras y puede colgar paneles de yeso, techar una casa e instalar un fregadero de cocina, tiene las habilidades para voltear una casa.
Por otro lado, si no conoce un destornillador Phillips de un destornillador plano, deberá pagar a un profesional para que haga las renovaciones y reparaciones. Y eso reducirá las probabilidades de obtener un beneficio sustancial de su inversión.
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La cantidad de casas unifamiliares y condominios que se cambiaron en 2019, según ATTOM Data Solutions.
4. No hay suficiente conocimiento
Para tener éxito, sabe cómo elegir la propiedad adecuada, en la ubicación adecuada y al precio adecuado. En un vecindario de casas de $ 100,000, ¿realmente espera comprar a $ 60,000 y vender a $ 200,000? El mercado es demasiado eficiente para que eso ocurra con regularidad.
Incluso si obtiene el trato de su vida , por ejemplo, comprar una casa en ejecución hipotecaria por una canción, saber qué renovaciones hacer y cuáles omitir es la clave. También debe comprender las leyes fiscales y las leyes de zonificación aplicables, y saber cuándo reducir sus pérdidas y salir antes de que su proyecto se convierta en un pozo de dinero.
Zillow, la firma de listados de bienes raíces, ahora está vendiendo casas en mercados selectos. La compañía espera comprar y vender propiedades dentro de los 90 días, y tiene los datos y el conocimiento para ofrecer a los operadores familiares una competencia feroz.
Los prestamistas de grandes ligas también han comenzado a buscar ganancias en el mercado de préstamos invertidos, con la firma de inversión global KKR uniéndose a otras firmas de inversión privadas que buscan una parte de la acción.
5. No hay suficiente paciencia
Los profesionales se toman su tiempo y esperan la propiedad adecuada. Los novatos se apresuran a comprar la primera casa que ven. Luego, contratan al primer contratista que presenta una oferta para abordar el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo por sí mismos o confían en una red de contratistas fiables y preestablecidos.
Los novatos contratan a un agente inmobiliario para que les ayude a vender la casa. Los profesionales confían en los esfuerzos «a la venta por el propietario» para minimizar los costos y maximizar las ganancias. Los novatos esperan apresurarse en el proceso, aplicar una capa de pintura y ganar una fortuna. Los profesionales entienden que comprar y vender casas lleva tiempo y que los márgenes de beneficio a veces son reducidos.
La línea de fondo
Si está pensando en cambiar una casa, asegúrese de comprender lo que se necesita y los riesgos involucrados. Los principiantes pueden subestimar el tiempo o el dinero requerido y sobreestimar sus habilidades y conocimientos. Obtener una buena ganancia rápidamente cambiando una casa no es tan fácil como parece en la televisión.