Conceptos básicos de financiamiento para compradores de vivienda por primera vez
Tabla de contenido
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- Tipos de préstamos
- Requisitos de equidad e ingresos
- Seguro hipotecario privado (PMI)
- Tasas fijas vs flotantes
- La línea de fondo
Obtener una hipoteca es un paso crucial en la compra de su primera vivienda, y existen varios factores para elegir la más adecuada. Si bien la gran cantidad de opciones de financiamiento disponibles para los compradores de vivienda por primera vez puede parecer abrumadora, tomarse el tiempo para investigar los conceptos básicos del financiamiento de propiedades puede ahorrarle una cantidad significativa de tiempo y dinero.
Comprender el mercado donde se encuentra la propiedad y si ofrece incentivos a los prestamistas puede significar ventajas financieras adicionales para usted. Y al observar de cerca sus finanzas, puede asegurarse de obtener la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Este artículo describe algunos de los detalles importantes que los compradores de vivienda por primera vez necesitan para realizar una gran compra.
Conclusiones clave
- Obtener una hipoteca es un paso crucial en la compra de su primera vivienda y existen varios factores para elegir la mejor.
- Los prestamistas evaluarán su solvencia crediticia y su capacidad de pago en función de sus ingresos, activos, deudas e historial crediticio.
- Al elegir una hipoteca, tendrá que decidir entre una tasa fija o variable, la cantidad de años para liquidar su hipoteca y el monto de su pago inicial.
- Los préstamos convencionales son hipotecas que el gobierno no asegura.
- Dependiendo de sus circunstancias, puede ser elegible para términos más favorables a través de un préstamo FHA, VA u otro préstamo garantizado por el gobierno.
Tipos de préstamos
Préstamos convencionales
Los préstamos convencionales son hipotecas que no están aseguradas ni garantizadas por el gobierno federal. Por lo general, son hipotecas de tasa fija. Son algunos de los tipos de hipotecas más difíciles de calificar debido a sus requisitos más estrictos: un pago inicial más alto, puntaje crediticio más alto, índices de ingresos y deudas más bajos y la posibilidad de un requisito de seguro hipotecario privado. Sin embargo, si puede calificar para una hipoteca convencional, generalmente son menos costosas que los préstamos garantizados por el gobierno federal.
Los préstamos convencionales se definen como préstamos conformes o préstamos no conformes. Los préstamos conformes cumplen con las pautas, como los límites de préstamos establecidos por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Freddie Mac. Estos prestamistas (y varios otros) a menudo compran y empaquetan estos préstamos y luego los venden como valores en el mercado secundario. Sin embargo, los préstamos que se venden en el mercado secundario deben cumplir con pautas específicas para ser clasificados como préstamos conformes.
El límite máximo de préstamo conforme para una hipoteca convencional en 2021 es $ 548,250, aunque puede ser más para áreas designadas de alto costo. Un préstamo otorgado por encima de esta cantidad se llama préstamo jumbo, que generalmente conlleva una tasa de interés ligeramente más alta. Estos préstamos conllevan más riesgo (ya que implican más dinero), lo que los hace menos atractivos para el mercado secundario.
Para los préstamos no conformes, la institución crediticia que suscribe el préstamo, generalmente un prestamista de cartera, establece sus propias pautas. Debido a las regulaciones, los préstamos no conformes no se pueden vender en el mercado secundario.
Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
La Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), ofrece varios programas de préstamos hipotecarios para los estadounidenses. Un préstamo de la FHA tiene requisitos de pago inicial más bajos y es más fácil calificar para un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA son excelentes para quienes compran una vivienda por primera vez porque, además de los costos iniciales más bajos del préstamo y los requisitos crediticios menos estrictos, puede hacer un pago inicial tan bajo como 3.5%.3 Los préstamos de la FHA no pueden exceder los límites legales descritos anteriormente.
Sin embargo, todos los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario, incluida en sus pagos hipotecarios. El seguro hipotecario es una póliza de seguro que protege al prestamista hipotecario o al titular si el prestatario no cumple con los pagos, fallece o no puede cumplir con las obligaciones contractuales de la hipoteca.
Préstamos VA
El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. Garantiza los préstamos de VA. El VA no otorga préstamos en sí, pero garantiza hipotecas hechas por prestamistas calificados. Estas garantías permiten a los veteranos obtener préstamos hipotecarios en condiciones favorables (generalmente sin pago inicial).
En la mayoría de los casos, los préstamos VA son más fáciles de obtener que los préstamos convencionales. Los prestamistas generalmente limitan el préstamo VA máximo a los límites de préstamos hipotecarios convencionales. Antes de solicitar un préstamo, deberá solicitar su elegibilidad al VA. Si es aceptado, VA emitirá un certificado de elegibilidad que puede usar para solicitar un préstamo.
Además de estos tipos y programas de préstamos federales, los gobiernos y agencias estatales y locales patrocinan programas de asistencia para aumentar la inversión o la propiedad de vivienda en ciertas áreas.
Requisitos de equidad e ingresos
El prestamista determina el precio de los préstamos hipotecarios de dos maneras: ambos métodos se basan en la solvencia del prestatario. Además de verificar su puntaje FICO de las tres principales agencias de crédito, los prestamistas calcularán la relación préstamo-valor (LTV) y la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para determinar la cantidad a la que están dispuestos a prestar. usted, más la tasa de interés.
LTV es la cantidad de capital real o implícito que está disponible en la garantía contra la que se toma prestado. Para la compra de una vivienda, el LTV se determina dividiendo el monto del préstamo por el precio de compra de la vivienda. Los prestamistas asumen que cuanto más dinero esté aportando (en forma de pago inicial), es menos probable que incurra en incumplimiento del préstamo. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de incumplimiento, por lo que los prestamistas cobrarán más.
El DSCR determina su capacidad para pagar la hipoteca. Los prestamistas dividen su ingreso neto mensual por los costos de la hipoteca para evaluar la probabilidad de que no pague la hipoteca. La mayoría de los prestamistas requerirán DSCR de más de uno. Cuanto mayor sea la proporción, mayor será la probabilidad de que pueda cubrir los costos de los préstamos y menor riesgo asume el prestamista. Cuanto mayor sea el DSCR, es más probable que un prestamista negocie la tasa del préstamo; incluso a una tasa más baja, el prestamista recibe un mejor rendimiento ajustado al riesgo.
Por esta razón, debe incluir cualquier tipo de ingreso calificado que pueda al negociar con un prestamista hipotecario. A veces, un trabajo extra a tiempo parcial u otro negocio que genere ingresos puede marcar la diferencia entre calificar o no calificar para un préstamo, o recibir la mejor tasa posible.
Seguro hipotecario privado (PMI)
LTV también determina si se le pedirá que adquiera un seguro hipotecario privado(PMI). PMI ayuda a aislar al prestamista del incumplimiento transfiriendo una parte del riesgo del préstamo a una aseguradora hipotecaria. La mayoría de los prestamistas requieren PMI para cualquier préstamo con un LTV superior al 80%. Esto se traduce en cualquier préstamo en el que posea menos del 20% del valor neto de la vivienda. El monto asegurado y el programa hipotecario determinarán el costo del seguro hipotecario y cómo se cobrará.
La mayoría de las primas de seguros hipotecariosse cobran mensualmente, junto con los depósitos en garantía deimpuestos y seguros de propiedad. Una vez que el LTV es igual o inferior al 78%, se supone que el PMI se elimina automáticamente. También es posible que pueda cancelar el PMI una vez que el valor de la vivienda se haya revalorizado lo suficiente como para darle un 20% de equidad y haya transcurrido un período determinado, como dos años.
Algunos prestamistas, como la FHA, evaluarán el seguro hipotecario como una suma global y lo capitalizarán en el monto del préstamo.
Como regla general, trate de evitar el seguro hipotecario privado porque es un costo que no tiene ningún beneficio para usted.
Hay formas de evitar pagar por PMI. Uno es no pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad al comprar una casa;la otra es utilizar financiamiento con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca para depositar más del 20%. El programa más común se llama hipoteca 80-10-10. El 80 representa el LTV de la primera hipoteca, los primeros 10 representan el LTV de la segunda hipoteca, mientras que el segundo 10 representa la equidad que tiene en la vivienda.
Aunque la tasa de la segunda hipoteca será más alta que la tasa de la primera, en términos combinados, no debería ser mucho más alta que la tasa de un préstamo LTV del 90%. Una hipoteca 80-10-10 puede ser menos costosa que pagar el PMI. También le permite acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar esa parte de la deuda rápidamente para que pueda liquidar su casa antes de tiempo.
Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa flotante
Otra consideración es si obtener una hipoteca de tasa fija o de tasa flotante (también llamada tasa variable). En una hipoteca de tasa fija, la tasa no cambia durante todo el período del préstamo. El beneficio obvio de obtener un préstamo de tasa fija es que sabe cuáles serán los costos mensuales del préstamo durante todo el período del préstamo. Y, si las tasas de interés prevalecientes son bajas, ha fijado una buena tasa durante un tiempo considerable.
Una hipoteca de tasa flotante, como una hipoteca de solo interés o una hipoteca de tasa ajustable (ARM), está diseñada para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o a las personas que esperan que sus ingresos aumenten sustancialmente durante el período del préstamo. Los préstamos de tasa flotante generalmente le permiten obtener tasas iniciales más bajas durante los primeros años del préstamo, y esto le permite calificar para obtener más dinero que si hubiera intentado obtener un préstamo de tasa fija más costoso.
Por supuesto, esta opción puede ser arriesgada si sus ingresos no aumentan al mismo ritmo que el aumento de la tasa de interés. La otra desventaja es que la trayectoria de las tasas de interés del mercado es incierta: si aumentan drásticamente, los términos de su préstamo se dispararán con ellos.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Cómo funcionan las hipotecas de tasa ajustable (ARM)
Los tipos más comunes de ARM son por períodos de uno, cinco o siete años. La tasa de interés inicial normalmente se fija durante un período de tiempo y luego se restablece periódicamente, a menudo todos los meses. Una vez que un ARM se restablece, se ajusta a la tasa de mercado, generalmente agregando un margen predeterminado (porcentaje) a la tasa del Tesoro de EE. UU. Vigente.
Aunque el aumento generalmente tiene un tope, un ajuste ARM puede ser más costoso que el préstamo hipotecario de tasa fija vigente para compensar al prestamista por ofrecer una tasa más baja durante el período introductorio.
Los préstamos de solo interés son un tipo de ARM en el que solo paga intereses hipotecarios y no capital durante el período introductorio hasta que el préstamo se revierte a un préstamo fijo con pago de capital. Dichos préstamos pueden ser muy ventajosos para los prestatarios por primera vez porque solo pagar intereses reduce significativamente el costo mensual del préstamo y le permitirá calificar para un préstamo mucho mayor. Sin embargo, debido a que no paga capital durante el período inicial, el saldo adeudado del préstamo no cambia hasta que comienza a pagar el capital.
La línea de fondo
Si está buscando una hipoteca de vivienda por primera vez, puede que le resulte difícil clasificar todas las opciones de financiación. Tómese el tiempo para decidir cuánta casa puede pagar y luego financie en consecuencia. Si puede pagar una cantidad sustancial o tiene suficientes ingresos para crear un LTV bajo, tendrá más poder de negociación con los prestamistas y la mayoría de las opciones de financiamiento. Si presiona para obtener el préstamo más grande, es posible que le ofrezcan una tasa ajustada al riesgo más alta y un seguro hipotecario privado.
Sopese el beneficio de obtener un préstamo más grande con el riesgo. Las tasas de interés normalmente flotan durante el período de solo interés y, a menudo, se ajustarán como reacción a los cambios en las tasas de interés del mercado. Además, considere el riesgo de que su ingreso disponible no aumente junto con el posible aumento en los costos de los préstamos.
Un buen corredor hipotecario o banquero hipotecario debería poder guiarlo a través de todos los diferentes programas y opciones, pero nada le servirá mejor que conocer sus prioridades para un préstamo hipotecario.