Hipoteca a 15 años versus hipoteca a 30 años: ¿Cuál es la diferencia?
Tabla de contenido
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- Hipoteca a 30 años frente a 15 años
- Cómo impactan los términos hipotecarios en el costo
- Hipoteca a 30 años
- Hipoteca a 15 años
- Consideraciones Especiales
- Una opción de lo mejor de ambos mundos
- La línea de fondo
Hipoteca a 15 años frente a 30 años: descripción general
Puede estar disponible una asombrosa variedad de hipotecas, pero para la mayoría de los compradores de vivienda, en la práctica, solo hay una. La hipoteca a tasa fija a 30 añoses prácticamente un arquetipo estadounidense, el pastel de manzana de los instrumentos financieros. Es el camino que han tomado generaciones de estadounidenses para adquirir una vivienda por primera vez.
Pero muchos de esos compradores podrían haber estado mejor atendidos si hubieran optado por una hipoteca de tasa fija a 15 años.
Los préstamos son estructuralmente similares; la principal diferencia es el plazo. Si bien una hipoteca a 30 años puede hacer que sus pagos mensuales sean más asequibles, una hipoteca a 15 años generalmente cuesta menos a largo plazo.
Conclusiones clave
- La mayoría de los compradores de vivienda eligen una hipoteca de tasa fija a 30 años, pero una hipoteca a 15 años puede ser una buena opción para algunos.
- Una hipoteca a 30 años puede hacer que sus pagos mensuales sean más asequibles.
- Si bien los pagos mensuales de una hipoteca a 15 años son más altos, el costo del préstamo es menor a largo plazo.
Cómo impactan los términos hipotecarios en el costo
Una hipoteca es simplemente un tipo particular de préstamo a plazo, uno garantizado por bienes inmuebles. Para un préstamo a plazo, el prestatario paga intereses calculados anualmente contra el saldo pendiente del préstamo. Tanto la tasa de interés como el pago mensual son fijos.
Debido a que el pago mensual es fijo, la parte que se destina a pagar intereses y la parte que se paga al principal cambian con el tiempo. Al principio, debido a que el saldo del préstamo es tan alto, la mayor parte del pago son intereses. Pero a medida que el saldo se reduce, la participación en los intereses del pago disminuye y la participación en el capital aumenta.
Un préstamo a corto plazo significa un pago mensual más alto, lo que hace que la hipoteca a 15 años parezca menos asequible. Pero el plazo más corto abarata el préstamo en varios frentes. De hecho, durante la vigencia total de un préstamo, una hipoteca a 30 años terminará costando más del doble que la opción a 15 años.
Debido a que los préstamos a 15 años son menos riesgosos para los bancos que los préstamos a 30 años y debido a que a los bancos les cuesta menos hacer préstamos a corto plazo que a más largo plazo, una hipoteca a 30 años generalmente tiene una tasa de interés más alta.
Hipoteca a 30 años
En una hipoteca a 30 años, por supuesto, ese saldo se reduce mucho más lentamente; de hecho, el comprador de vivienda está pidiendo prestada la misma cantidad de dinero por más del doble de tiempo. De hecho, es más del doble en lugar de solo el doble porque, para una hipoteca a 30 años, el saldo del capital no disminuye tan rápido como lo hace para un préstamo a 15 años.
Cuanto mayor sea el tipo de interés, mayor será la brecha entre las dos hipotecas. Cuando la tasa de interés es del 4%, por ejemplo, el prestatario paga casi 2,2 veces más intereses por pedir prestado la misma cantidad de capital durante 30 años en comparación con un préstamo a 15 años.
La principal ventaja de una hipoteca a 30 años es el pago mensual relativamente bajo. E incluso si la asequibilidad no es un problema, existen otras ventajas:
- El pago más bajo puede permitir a un prestatario comprar más casa de la que podría pagar con un préstamo a 15 años, ya que el mismo pago mensual permitiría al prestatario obtener un préstamo mayor durante 30 años.
- El pago más bajo permite al prestatario acumular ahorros.
- El pago más bajo libera fondos para otros objetivos.
90%
El porcentaje de compradores de vivienda que eligieron una hipoteca de tasa fija a 30 años en 2019, según Freddie Mac.
Hipoteca a 15 años
Los consumidores pagan menos en una hipoteca a 15 años, desde un cuarto de un por ciento hasta un porcentaje completo (o unpunto) menos, y durante las décadas eso realmente puede sumar.
Las agencias respaldadas por el gobierno que respaldan la mayoría de las hipotecas, como Freddie Mac, imponen tarifas adicionales, llamadas ajustes de precios a nivel de préstamo, que encarecen las hipotecas a 30 años.
Estas tarifas generalmente se aplican a los prestatarios con puntajes de crédito más bajos, pagos iniciales más pequeños o ambos. La Administración Federal de Vivienda también cobra primas de seguro hipotecario más altas a los prestatarios de 30 años.
«Algunos de los ajustes de precios del nivel de préstamos que existen en un período de 30 años no existen en un período de 15 años», dice James Morin, vicepresidente senior de préstamos minoristas de Norcom Mortgage en Avon, Connecticut. La mayoría de las personas, según Morin, Incluir estos costos en su hipoteca como parte de una tasa más alta, en lugar de pagarlos directamente.
Imagine, entonces, un préstamo de 300.000 dólares, disponible al 4% durante 30 años o al 3,25% durante 15 años. El efecto combinado de la amortización más rápida y la tasa de interés más baja significa que pedir prestado el dinero por solo 15 años costaría $ 79,441, en comparación con $ 215,609 durante 30 años, o casi dos tercios menos.
Por supuesto, hay una trampa. El precio de ahorrar tanto dinero a largo plazo es un desembolso mensual mucho más alto: el pago del préstamo hipotético a 15 años es $ 2,108, $ 676 (o aproximadamente un 38%) más que el pago mensual del préstamo a 30 años ($ 1,432 ).
Para algunos expertos, poder pagar el pago más alto incluye tener un fondo de emergencia escondido. Lo que les gusta a muchos planificadores financieros de la hipoteca a 15 años es que efectivamente es un «ahorro forzado» en forma de capital en un activo que normalmente se aprecia (aunque, como las acciones, las casas suben y bajan de valor).
Si un inversionista puede pagar el pago más alto, le conviene optar por el préstamo más corto, especialmente si se acerca a la jubilación, cuando dependerá de un ingreso fijo.
Consideraciones Especiales
Hay algunos casos en los que un prestatario puede tener un incentivo para invertir el dinero extra gastado cada mes en una hipoteca a 15 años en otro lugar, como en una cuenta 529 para la matrícula universitaria o en un plan 401 (k) con impuestos diferidos, especialmente si el empleador iguala las contribuciones del prestatario. Y con las tasas hipotecarias tan bajas, un inversionista inteligente y disciplinado podría optar por el préstamo a 30 años y colocar la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.
Utilizando el ejemplo anterior, si el pago mensual de un préstamo a 15 años era de $ 2,108 y el pago mensual del préstamo a 30 años era de $ 1,432, un prestatario podría invertir esa diferencia de $ 676 en otra parte. El cálculo del reverso del sobre es cuánto (o si) el rendimiento de la inversión externa, menos el impuesto a las ganancias de capital adeudado, excede la tasa de interés de la hipoteca después de contabilizar la deducción del interés de la hipoteca. Para alguien en el tramo impositivo del 24%, la deducción podría reducir la tasa de interés hipotecaria efectiva de, por ejemplo, 4% a 3%.
En términos generales, el prestatario sale adelante si los rendimientos de la inversión después de impuestos son más altos que el costo de la hipoteca menos la deducción de intereses.
Esta táctica, sin embargo, exige una propensión al riesgo, según Shashin Shah, un planificador financiero certificado en Dallas, Texas, porque el prestatario tendrá que invertir en acciones volátiles.
“Actualmente no hay inversiones de renta fija que produzcan un rendimiento lo suficientemente alto como para que esto funcione”, dice Shah. Es posible que ese riesgo no siempre dé sus frutos si coincide con el tipo de caídas bruscas del mercado de valores que se produjeron durante la pandemia de COVID-19. También requiere la disciplina para invertir sistemáticamente el equivalente a esos diferenciales mensuales y el tiempo para concentrarse en las inversiones, que, agrega, carece la mayoría de la gente.
Los prestamistas exigen un seguro hipotecario privado cuando realiza un pago inicial que es inferior al 20% del valor de la vivienda.
Una opción de lo mejor de ambos mundos
La mayoría de los prestatarios evidentemente también carecen —o al menos creen que carecen— de los medios para hacer los pagos más elevados que requiere una hipoteca a 15 años. Pero existe una solución simple para capturar gran parte de los ahorros de la hipoteca más corta: simplemente realice los pagos más grandes de un cronograma de 15 años en su hipoteca a 30 años, asumiendo que la hipoteca no tiene una multa por pago anticipado.
Un prestatario tiene derecho a dirigir los pagos adicionales al principal y, si los pagos son consistentes, la hipoteca se liquidará en 15 años. Si los tiempos se ponen apretados, el prestatario siempre puede volver a los pagos normales más bajos del calendario de 30 años. Sin embargo, un prestatario que acelere los pagos también tendrá sus intereses sujetos a la tasa relativamente más alta a 30 años cuando, de todos modos, podría haber estado mejor pagando la hipoteca en 15 años a la tasa más baja ofrecida en el préstamo más corto.
La línea de fondo
La decisión entre una hipoteca a 30 o 15 años afectará sus finanzas durante las próximas décadas, así que asegúrese de calcular los números antes de decidir cuál es la mejor. Si su objetivo es liquidar la hipoteca antes y puede pagar pagos mensuales más altos, un préstamo a 15 años podría ser una mejor opción. El pago mensual más bajo de un préstamo a 30 años, por otro lado, puede permitirle comprar más casa o liberar fondos para otras metas financieras.