Propiedad de vivienda como inversión
Tabla de contenido
Expandir
- Inversión atractiva a largo plazo
- Construyendo Equidad
- Ubicación, ubicación, ubicación
- Exclusión de ganancias de capital
- Deducciones fiscales
- La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos
- Costos iniciales altos
- Depreciación potencial
- Orgullo y responsabilidades
- Iliquidez
- La línea de fondo
La propiedad de una vivienda siempre ha sido parte del Sueño Americano. Por eso, muchas personas aceptan ser propietario de una casa como lo correcto, incluso obligatorio, sin considerar los beneficios y los riesgos. Si está pensando en comprar una casa, debe conocer y revisar los pros y los contras de la inversión que está a punto de realizar, como lo haría con cualquier decisión de inversión, antes de firmar en la línea de puntos.
Conclusiones clave
- Si está considerando adquirir una vivienda, tenga en cuenta y revise las ventajas junto con los posibles riesgos que pueda enfrentar antes de cerrar el trato.
- Los beneficios de invertir en una vivienda incluyen la plusvalía, el valor neto de la vivienda, las deducciones fiscales y los gastos deducibles.
- Los riesgos y las advertencias de invertir en una vivienda pueden incluir altos costos iniciales, depreciación e iliquidez.
Inversión atractiva a largo plazo
La apreciación representa el aumento del valor de las viviendas a lo largo del tiempo. Los precios inmobiliarios son cíclicos y los propietarios no deben esperar que el valor de la propiedad aumente drásticamente en el corto plazo. Pero si permanece en su casa el tiempo suficiente, es muy probable que pueda vender su casa para obtener ganancias debido a la apreciación más adelante en el futuro.
De hecho, comprar una casa es una de las mejores inversiones a largo plazo que puede hacer. A pesar de caídas dramáticas como la retorno de una inversión (ROI) que también le brinda un lugar para vivir.
Los bienes raíces se aprecian principalmente por el terreno en el que se asienta la casa, mientras que la estructura real se deprecia con el paso del tiempo. Por lo tanto, la expresión «ubicación, ubicación, ubicación» no es solo un eslogan de bienes raíces, sino una consideración muy importante al comprar una casa. El vecindario con las comodidades que trae — distritos escolares, parques, condición de las carreteras, etc. — y la ciudad donde se encuentra la casa son factores que influyen en la apreciación de la propiedad.
Considere una casa que está en ruinas y en ruinas hasta el punto de que es inhabitable. La tierra debajo de la casa aún puede valer una cantidad significativa de dinero, más que la residencia, en este caso. Un vendedor puede considerar venderla como está (con la estructura aún intacta) o gastar un poco más para demoler la casa y vender la tierra a un precio más alto por su cuenta.
Construyendo Equidad
El valor acumulado de la vivienda representa la diferencia entre la cantidad que aún debe de su hipoteca y el precio de mercado o el valor de su vivienda. La plusvalía y la plusvalía de la vivienda se pueden considerar juntas. Como se mencionó anteriormente, es probable que su casa crezca en valor de mercado con el tiempo.
Su capital también aumenta a medida que paga su hipoteca, con menos de su pago destinado a intereses y más a reducir el saldo de su préstamo.
La apreciación es el cambio en el valor de su vivienda a lo largo del tiempo, mientras que el valor líquido de la vivienda es la diferencia entre el saldo de su hipoteca y el valor de mercado de su vivienda.
La creación de capital lleva algún tiempo porque se necesita tiempo para reducir el saldo del principal adeudado por el préstamo hipotecario, a menos que, por supuesto, realice un pago inicial importante o pagos anticipados regulares.
Sin embargo, una cosa a tener en cuenta es que la cantidad de tiempo que tiene su casa es un factor importante en la cantidad de capital que acumula y la apreciación que puede obtener. Cuanto más tiempo lo conserve, más equidad obtendrá.
A medida que paga su hipoteca y reduce la cantidad que debe, sin darse cuenta, está ahorrando a medida que aumenta el valor de su casa, al igual que el valor de su cuenta de ahorros aumenta con los intereses. Cuando venda, es probable que recupere cada dólar que pagó y más, suponiendo que permanezca en su casa el tiempo suficiente. Con el tiempo, el rendimiento promedio del 6% ( tasa de interés ) de sus ahorros debería cubrir con creces su desembolso.
Otra ventaja es que el valor líquido de la vivienda brinda flexibilidad para obtener un préstamo vinculado al monto del valor líquido de la vivienda. Muchos inversores siguen el valor acumulado de la vivienda y la apreciación de la vivienda simultáneamente. Si un inversionista cree que el valor de su casa se está apreciando mucho, puede posponer un préstamo con garantía hipotecaria para tener una mejor oportunidad de darse cuenta de la apreciación del vendedor.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o alDepartamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de losEE. UU. (HUD).
Ubicación, ubicación, ubicación
Si bien el pago de su hipoteca funciona igual sin importar dónde viva, el crecimiento del valor de mercado varía según la ubicación. Según el Índice de Precios de la Vivienda (HPI) de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), los precios inmobiliarios aumentaron un promedio del 32,88% durante el período de cinco años que finalizó el 31 de diciembre de 2019, en los EE. UU. En general. Sin embargo, los precios en la división del censo del Atlántico Medio aumentaron solo un 23,21%, y los precios en la división del censo del Pacífico aumentaron en un promedio del 40,39%.
Para ver cómo esto podría afectar los precios donde planea comprar, consulte el cuadro completo de FHFA a continuación:
Fuente: FHFA de EE. UU. Índice de Precios – 3T 2019.
Exclusión de ganancias de capital
Eventualmente, venderá su casa. Cuando lo hace, la ley le permite conservar las ganancias y no pagar impuestos sobre las ganancias de capital. Bueno, no necesariamentetodas las ganancias. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite una ganancia libre de impuestos de hasta $ 250,000 para propietarios solteros y $ 500,000 para parejas casadas, solo para su residencia principal, no para una segunda casa o propiedad de vacaciones.
Hay algunos requisitos que debe cumplir para calificar para esta exclusión. Debe ser propietario de la casa durante al menos dos años, 24 meses, dentro de los últimos cinco años hasta la fecha de cierre. El requisito de residencia dicta que debe haber vivido en la casa durante al menos dos años durante el período de cinco años previo a la venta. El requisito final, el requisito de retrospectiva, describe que no se benefició de la venta de otra residencia principal durante el período de dos años previo a la venta más reciente.
Deducciones fiscales
Después de la apreciación, el beneficio de la propiedad de vivienda que se cita con mayor frecuencia son las deducciones de impuestos o los ahorros. Cuando compra una casa, puede deducir algunos de los gastos de ser propietario de los impuestos que paga al gobierno. Esto incluye los intereses hipotecarios tanto de su residencia principal como de una segunda vivienda, que pueden ascender a miles de dólares por año.
Los intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria, olíneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), también son deducibles si los fondos se utilizan para mejorar sustancialmente su vivienda. También puede deducir hasta $ 10,000 en impuestos estatales y locales (SALT), incluidos los impuestos a la propiedad.
Efecto de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos
LaLey de Empleos y Reducción de Impuestos realizó cambios sustanciales en las partes del código tributario que tienen que ver con la propiedad de vivienda. A menos que un futuro Congreso enmiende la ley, todas las disposiciones expirarán después del 31 de diciembre de 2025. Pero por ahora, los cambios en esa ley han reducido el valor de ser propietario.
La ley limita las deducciones de intereses hipotecarios a $ 750,000 del total de la deuda hipotecaria, incluso para una primera y segunda vivienda y cualquier préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Sin embargo, la limitación más alta de $ 1 millón en deuda hipotecaria aún se aplica a las deudas incurridas antes del 16 de diciembre de 2017.
La ley también estableció el límite de deducción SALT en $ 10,000. Otras disposiciones nuevas incluyen restricciones para reclamar pérdidas por hechos fortuitos, excepto por desastres declarados a nivel federal. La deducción de los gastos de mudanza ya no existe, excepto para los militares en servicio activo que se mudan por motivos de trabajo.
Todos estos cambios han reducido el valor de ser propietario de una vivienda, incluido el hecho de que, con casi el doble de la deducción estándar (otra característica de la Ley), menos personas tendrán suficientes deducciones para presentar el Anexo A en lugar de tomar la deducción estándar.
Así que el hecho de que seas elegible para una deducción fiscal no significa que te resulte útil. La severa limitación de la deducción SALT será particularmente perjudicial para reducir las deducciones disponibles para las personas que viven en estados con altos impuestos.
Costos iniciales altos
El costo de invertir en una casa puede ser alto; sus gastos implican más que el precio de venta de la propiedad y la tasa de interés de su hipoteca. Para empezar, puede esperar pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en los costos de cierre. Algunos de los costos de cierre más comunes incluyen una tarifa de solicitud, tarifa de tasación, honorarios de abogados, impuestos a la propiedad, seguro hipotecario, inspección de la vivienda, prima del seguro del propietario del primer año, búsqueda de título, seguro del título, puntos (interés prepago), tarifa de originación, registro tarifas y tarifa de encuesta.
Los expertos dicen que debe planear quedarse en su casa al menos cinco años para recuperar esos costos.
Depreciación potencial
No todas las casas aumentan de valor. La crisis de la vivienda de 2008 provocó que muchos propietarios quedaran bajo el agua, lo que significa que deben pagar más en su hipoteca de lo que vale su casa. No hace falta una crisis de la vivienda para que los precios de las viviendas se estanquen o bajen. Las condiciones económicas regionales o locales pueden resultar en valores de la vivienda que no se mantienen al día con la inflación.
Recuerde también que la estructura real en la que vive se depreciará con el tiempo. Esto puede ser el resultado del desgaste de la propiedad o la falta de mantenimiento y reparaciones.
Orgullo y responsabilidades financieras
Un beneficio que se cita a menudo de ser propietario de una vivienda es el conocimiento de que usted es dueño de su pequeño rincón del mundo. Puede personalizar su casa, remodelar, pintar y decorar sin necesidad de obtener el permiso del propietario.
Sin embargo, la propiedad conlleva responsabilidades. Debe pagar su hipoteca o arriesgarse a perder su casa y el valor neto que ha acumulado. El mantenimiento y la conservación son su responsabilidad. No puede llamar al propietario a las 2:00 am para que repare una tubería de agua con fugas. Si el techo está dañado, debe repararlo, o hacer que lo reparen, usted mismo. Cortar el césped, quitar la nieve, el seguro de propietarios y el seguro de responsabilidad civil recaen sobre usted.
Iliquidez
A diferencia de las existencias, que se pueden vender en cuestión de días, las casas suelen tardar mucho más en descargarse. El hecho de que pueda tener acceso a $ 500,000 en ganancias de capital libres de impuestos no significa que tenga acceso inmediato. Mientras tanto, aún debe hacer los pagos de la hipoteca y mantener la casa hasta que la venda.
La línea de fondo
Una vivienda es una inversión que conlleva muchos beneficios de inversión pero también riesgos, lo que la convierte en una inversión que no es para todos. Es importante sopesar los beneficios de la inversión frente a los riesgos. Una comparación racional de los pros y los contras puede ayudarlo a decidir si invertir su dinero en una vivienda o, potencialmente, encontrar mejores rendimientos en otro lugar.