Re-amortización o refinanciamiento de su casa
Tabla de contenido
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- ¿Qué es la refundición de préstamos?
- Razones para refundir un préstamo
- Una gran razón para no volver a emitir un préstamo
- Ventajas de la refundición de préstamos
- Desventajas de la refundición de un préstamo
- Ejemplo
Ya sea que su objetivo sea reducir sus refinanciamiento hipotecario. La refinanciación permite a los propietarios volver a reservar sus préstamos hipotecarios para aprovechar las tasas de interés más bajas. Sin embargo, no todos los prestatarios pueden calificar para un refinanciamiento hipotecario. Una opción menos conocida para algunos prestatarios se llama re-amortización o refundición del préstamo.
Conclusiones clave
- La refundición o amortización de un préstamo requiere que el prestatario pague una suma global para el saldo del préstamo, lo que reduce los pagos mensuales.
- Una refundición de préstamo puede ahorrar en tarifas de refinanciamiento, ya que no implica un nuevo préstamo y puede ser una buena opción para prestatarios con problemas crediticios.
- Sin embargo, cuando las tasas de interés hipotecarias son bajas, los propietarios de viviendas podrían estar mejor refinanciando que refinanciando, incluso con los costos de cierre.
¿Qué es la refundición de préstamos?
La refundición o la nueva amortización de un préstamo generalmente requiere que el prestatario pague una suma global del saldo adeudado, llamado capital, de la hipoteca. Los pagos restantes se recalculan sobre la base del nuevo saldo de principal más bajo. A continuación, se crea un nuevo programa de pago de préstamos, denominado programa de amortización.
Básicamente, el calendario de pagos se vuelve a calcular para reflejar que el préstamo hipotecario ahora tiene un saldo menor debido al pago del principal.
Razones para refundir un préstamo
Por lo general, los prestatarios optan por refundir un préstamo para reducir sus pagos mensuales. Sin embargo, algunos prestatarios continúan haciendo sus pagos hipotecarios anteriores y, por lo tanto, cancelan sus préstamos antes. Otros utilizan los ahorros de flujo de efectivo mensuales adicionales para invertir, saldar deudas o ahorrar para otros fines.
La refundición puede ser la única opción para los prestatarios que no pueden calificar para refinanciar sus hipotecas debido a problemas crediticios.
Otra ocasión en la que la refundición del préstamo puede ser valiosa es cuando un prestatario está comprando una nueva casa antes de que se venda la actual. Si un prestatario puede calificar para la hipoteca de la nueva vivienda mientras sigue pagando la vivienda anterior, se puede realizar una refundición del préstamo. Las ganancias de la venta de la casa anterior se pueden utilizar, en parte, para pagar el capital de la nueva casa. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas no permiten una refundición hasta que se hayan realizado al menos 90 días de pagos de la hipoteca.
Una gran razón para no volver a emitir un préstamo
Si bien no poder refinanciar debido a problemas legítimos de crédito es una razón para reformular, no poder refinanciar debido a discriminación no lo es. Nunca debe sentirse atrapado pagando tasas de interés demasiado altas o explotado por su prestamista. Muchos prestamistas hipotecarios no discriminan y están dispuestos a prestarle a las tasas vigentes en el mercado.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Ventajas de la refundición de préstamos
Existen ventajas al realizar una nueva amortización o refundición de un préstamo que los propietarios deben conocer antes de refinanciar o refundir su hipoteca.
Pago mensual más bajo
Pagar dinero adicional para el saldo principal le permite cancelar su hipoteca antes. Sin embargo, el beneficio adicional de la refundición del préstamo es que sus pagos mensuales se vuelven a calcular para reflejar el nuevo saldo.
Problemas de crédito
El refinanciamiento de una hipoteca es un nombre inapropiado, ya que el proceso es similar al de solicitar un nuevo préstamo hipotecario. Eso incluye una nueva solicitud de préstamo, verificación de ingresos y verificación de crédito. Para los prestatarios que no pueden refinanciar debido a problemas de crédito o bajo valor líquido de la vivienda, una modificación del préstamo podría ser una buena opción porque no están solicitando un nuevo préstamo.
Un refinanciamiento típico implica reservar un nuevo préstamo, cambiar la tasa de interés y el plazo del préstamo. Sin embargo, la refundición mantiene intacto el préstamo original y solo cambia el pago mensual.
Tarifas más bajas
Una refundición de préstamo puede ahorrar en tarifas de refinanciamiento, ya que una refundición de préstamo no requiere una solicitud de préstamo. Como resultado, los costos de cierre son significativamente menos costosos para las refundiciones de préstamos que para el refinanciamiento. Las tarifas de refinanciamiento pueden costar aproximadamente del 2% al 3% del monto del préstamo. En otras palabras, un refinanciamiento hipotecario de $ 200,000 podría costar $ 4,000 en costos y tarifas de cierre (2% * $ 200,000). Al refinanciar, la nueva tasa de interés debe ser lo suficientemente baja como para recuperar los miles de dólares en costos de cierre.
Desventajas de la refundición de un préstamo
Sin embargo, así como existen ventajas al realizar una amortización o refundición de un préstamo, también existen algunas desventajas que los propietarios deben conocer antes de tomar una decisión.
Pago de suma global
Obtener el dinero para el pago de una suma global puede ser todo un desafío. Algunos prestatarios simplemente no tienen decenas de miles de dólares en sus cuentas de ahorro para pagar el principal de sus hipotecas.
Además, algunos planificadores financieros sugieren que hay mejores usos para el efectivo que pagar el saldo de la hipoteca. Para los prestatarios que tienen deudas con tarjetas de crédito, una cuenta de jubilación con fondos insuficientes o que carecen de una cuenta de ahorros de emergencia, pagar el capital de la hipoteca podría no ser la mejor decisión financiera.
Sin cambio en la tasa de interés
Otra desventaja, dependiendo de los términos de la hipoteca, es que una nueva amortización no reducirá la tasa de interés del préstamo. Cuando las tasas hipotecarias son bajas, los propietarios de viviendas podrían estar mejor refinanciando, incluso con los costos de cierre. Algunos prestatarios optan por refinanciar primero y luego volver a amortizar dentro de un año o menos para aprovechar los beneficios de ambas opciones de financiamiento.
Pagar la hipoteca anticipadamente
Suponga que el objetivo es liquidar la hipoteca más rápido. En ese caso, los prestatarios podrían estar mejor pagando un monto adicional del capital cada mes o haciendo un pago adicional cada año. Los pagos adicionales a lo largo del tiempo reducirán la cantidad total de intereses pagados durante la vigencia del préstamo. Pagar la hipoteca antes es un beneficio adicional.
Existen exclusiones
Desafortunadamente, la refundición de un préstamo no es una opción para todos los tipos de hipotecas. Por lo general, solo son elegibles los préstamos convencionales que cumplen los requisitos de Freddie Mac. Los préstamos FHA 203 (k) y los préstamos para veteranos ( préstamos VA ) no se pueden volver a amortizar.
Los préstamos gigantes se pueden modificar según el prestamista, y hay estipulaciones. Por ejemplo, el préstamo debe estar al día. Además, si el préstamo se ha vendido a un inversor, el inversor debe aceptar una refundición del préstamo junto con su administrador hipotecario.
Ejemplo de refundición de préstamos frente a refinanciación
Por ejemplo, digamos que un prestatario está considerando refinanciar su hipoteca o refundir el préstamo. El prestatario inicialmente tenía una hipoteca a 30 años por $ 350,000 a una tasa de interés del 4.25% con un pago de $ 1,722 por mes.
Al prestatario ahora le quedan 15 años en su hipoteca con $ 240,000 restantes en el saldo del préstamo. El prestatario está considerando refinanciar en una hipoteca a 15 años o refundir el préstamo existente.
Refundir a
- El prestatario paga $ 40,000 para el principal, lo que significa que el nuevo saldo del préstamo sería de $ 200,000.
- El pago mensual se reduciría de $ 1,722 a $ 1,505.
- Los ahorros del nuevo pago mensual serían de $ 217 por mes.
- La tasa de interés se mantendría en el 4,25%.
Refinanciar
Digamos que la nueva tasa hipotecaria para un préstamo a 15 años es actualmente del 3,20%.
- El nuevo pago mensual sería de $ 1,681 a la tasa refinanciada.
- Los ahorros mensuales serían de $ 41 ($ 1,722 – $ 1,681).
- Los costos y tarifas de cierre fueron de $ 3,000.
- Se necesitarían 73 meses o seis años según los ahorros de $ 41 por mes para recuperar los costos de cierre.
Comparación
Suponga que el objetivo del prestatario es ahorrar en los pagos mensuales y evitar los costos de cierre del refinanciamiento. En ese caso, parece que la refundición sería la mejor opción. Sin embargo, la refundición le cuesta más al prestatario a largo plazo.
Aunque la refundición proporciona un pago mensual más bajo, la tasa de interés del 4,25% es más alta que la tasa de refinanciamiento del 3,20%. En consecuencia, el interés de la hipoteca refundida excedería el interés del refinanciamiento cuando finalmente se cancele el préstamo a 15 años. El interés refundido equivaldría a $ 70,820, mientras que el interés total con refinanciamiento sería de solo $ 62,504.
Es más, el refinanciamiento permite al prestatario ahorrar el pago principal de $ 40,000 utilizado en la refundición. Esos fondos podrían invertirse en una cuenta de ahorros y devengar intereses durante esos 15 años. Un prestatario debe considerar los ahorros en intereses de refinanciamiento y costos de cierre versus los ahorros en pagos mensuales de la refundición junto con el pago principal.