Comprar una casa en ejecución hipotecaria: 5 trampas principales
Tabla de contenido
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- Problemas con la propiedad
- Mantenimiento y condición
- Vandalismo y negligencia
- Problemas con la compra
- La línea de fondo
La compra de una casa que está en ejecución hipotecaria a menudo se promociona como una forma para que tanto los propietarios ocupantes como los inversores obtengan una gran oferta por una propiedad. Sin embargo, las recompensas financieras potenciales no se obtienen sin una cantidad significativa de trabajo duro.
Las propiedades embargadas tienen algunos problemas comunes. Además, existen algunas dificultades estándar que puede encontrar al comprar uno. Si bien las ejecuciones hipotecarias pueden ser grandes inversiones como reparadores, ya sea para vivir o revender, a menudo vienen con equipaje.
Conclusiones clave
- Sin embargo, las recompensas financieras potenciales de comprar una propiedad ejecutada no se obtienen sin una cantidad significativa de trabajo duro.
- Muchas casas en ejecución hipotecaria han recibido un mantenimiento deficiente y pueden tener problemas estructurales o daños por agua o moho; algunos pueden infringir códigos u otras normas.
- El vandalismo también puede ser un problema, ya que los ladrones o los propietarios anteriores a veces se llevan accesorios, electrodomésticos, ventanas o cualquier otra cosa de valor.
- Puede haber problemas con los prestamistas que no quieren financiar la compra de viviendas en ejecución hipotecaria; comprar con todo el dinero en efectivo puede ser la única opción del comprador.
Problemas con la propiedad
Lo más importante a tener en cuenta antes de decidirse a comprar en el mercado de ejecuciones hipotecarias es que estas propiedades son abandonadas por propietarios que ya no pueden afrontar los pagos de la hipoteca. En estos casos, la casa a menudo ha tenido un mantenimiento deficiente; después de todo, si el propietario no puede hacer los pagos, es probable que también se esté retrasando en el pago del mantenimiento regular.
Además, algunas personas que se ven obligadas a realizar una ejecución hipotecaria se sienten amargadas por su situación y descargan sus frustraciones en su casa antes de que el banco recupere. Esto a menudo implica la eliminación de electrodomésticos y accesorios y, a veces, incluso el vandalismo total. Después de que los ocupantes se van, las ejecuciones hipotecarias quedan abandonadas, lo que a menudo invita a la actividad criminal.
Mantenimiento y condición
El mantenimiento y la condición pueden ser un problema en las propiedades embargadas debido a las circunstancias bajo las cuales el dueño anterior se mudó y la cantidad de tiempo que la casa pudo haber estado desocupada. Algunas de las principales preocupaciones incluyen las siguientes.
Falta de limpieza
Las propiedades bancarias a veces están repugnantemente sucias debido al tiempo que pasan sentadas vacías, la negligencia intencional del propietario anterior o la ocupación por vagabundos. Cuando una casa está cerrada sin aire circulando durante meses, la suciedad acumulada puede hacer que toda la casa huela mal.
Malas renovaciones
Es posible que el propietario anterior haya realizado cambios en la vivienda sin obtener los permisos correspondientes. Un ejemplo común es convertir el garaje en un espacio habitable para que más personas puedan vivir en la casa. Estos cambios pueden ser indeseables para los nuevos propietarios o crearles dolores de cabeza con los funcionarios del gobierno de la ciudad.
Si el dueño anterior comenzó a mejorar la casa pero luego pasó por momentos difíciles, es posible que haya un trabajo parcialmente terminado en la casa. Los baños pueden renovarse mientras la cocina no se ha actualizado en 40 años, o puede haber pisos nuevos en la sala de estar mientras que las habitaciones aún lucen alfombras antiguas.
Además, si se realizaron reparaciones, es posible que las hayan realizado los propios propietarios o profesionales sin licencia; en otras palabras, personas que no necesariamente hayan hecho el trabajo correctamente.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Sin electricidad
Sin nadie viviendo en la casa, la electricidad puede estar cortada a menos que el banco la haya mantenido encendida intencionalmente. Sin luz, puede ser difícil ver lo que está comprando en algunas habitaciones, particularmente en sótanos y baños sin ventanas.
Daños por agua
Una pequeña fuga debajo del fregadero de la cocina puede provocar un problema de moho, y una fuga en el techo o una tubería reventada pueden provocar daños importantes por agua. Sin nadie alrededor para ocuparse de los problemas a medida que ocurren, los pequeños problemas pueden convertirse rápidamente en grandes problemas y los grandes problemas pueden convertirse en desastres.
Falta de mantenimiento básico
Si el propietario anterior no podía pagar los pagos de la hipoteca, puede apostar que tampoco podría permitirse reparar las fugas, los daños causados por las termitas, un triturador de basura roto o cualquier otra cosa.
Terrenos muertos o cubiertos de maleza
Dependiendo del clima donde se encuentre la casa, el césped y el paisaje pueden estar totalmente muertos o muy cubiertos de maleza. Los bancos generalmente no pagan a los jardineros para que mantengan el patio de una casa en ejecución hipotecaria.
Propiedad personal dejada atrás
A veces, los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria se quedan fuera de la propiedad antes de que puedan mover sus pertenencias y, en algunos casos, no se llevan todo con ellos. Muchas propiedades de propiedad inmobiliaria (REO) contienen muebles, basura, ropa y otros artículos de los que usted será responsable de deshacerse cuando se convierta en el dueño de la propiedad.
Vandalismo y negligencia
Los daños no son infrecuentes en las propiedades en ejecución hipotecaria y pueden ser causados por vándalos o el antiguo propietario.
Vandalismo aleatorio
A veces, cuando una propiedad está vacía, especialmente si se encuentra en un área de delincuencia de moderada a alta, los nuevos propietarios tendrán que lidiar con grafitis, ventanas rotas y otros daños.
Vandalismo del propietario
Las ventanas rotas pueden ser comunes en los REO por varias razones. Como se mencionó anteriormente, el vandalismo podría ser una causa. Además, cuando los bancos bloquean a los propietarios mientras toman posesión de la propiedad, el antiguo propietario puede romper una ventana o puerta para recuperar sus pertenencias. Los propietarios anteriores también pueden infligir daños intencionalmente a expensas del banco haciendo agujeros en las paredes o arrancando zócalos y molduras de techo.
Eliminación de artículos valiosos
Para vengarse del banco y ganar dinero extra, el propietario anterior podría quitar artículos de valor, incluidos electrodomésticos, accesorios, puertas, tuberías de cobre y más. Cualquier cosa que el dueño de la casa no se lleve puede ser tomada por ladrones. De cualquier manera, a muchas propiedades bancarias les faltan cosas que generalmente vienen con las propiedades propiedad del vendedor.
Problemas con la compra
A pesar de todos estos problemas potenciales, las ejecuciones hipotecarias pueden ser un buen negocio. Si está dispuesto a solucionar problemas con los que la mayoría de la gente no quiere lidiar, puede comprar una casa con un descuento significativo. Sin embargo, puede encontrar problemas adicionales cuando se trata de comprar la propiedad y mejorarla para que esté en condiciones de mudarse.
Problemas con los prestamistas
Comprar una casa a un prestamista tiene sus problemas como resultado del mayor nivel de burocracia y la transparencia limitada que se brinda a quienes compran ejecuciones hipotecarias.
Financiación
Los prestamistas no le darán dinero a un comprador de vivienda por una vivienda que consideren inhabitable o que se tase por debajo del precio de compra. Si eres un inversor que paga en efectivo, por supuesto, esto no será un problema. El programa de la Sección 203 (k) de HUD también puede ayudar en algunas circunstancias.
Retrasos con el banco propietario
El sentido común dice que los bancos deberían querer deshacerse de los REO lo más rápido posible, pero en realidad, los bancos a veces se demoran en considerar ofertas y durante todo el proceso de custodia.
Sin divulgaciones del vendedor
Dado que nadie del banco ha vivido nunca en la casa, es poco probable que tengan conocimiento de los problemas existentes con la propiedad. Tendrá que descubrir todo usted mismo, ya sea durante la inspección de la casa, preguntando a los vecinos o por experiencia después de convertirse en propietario.
Competencia
Debido a que las ejecuciones hipotecarias pueden ser excelentes ofertas, son atractivas para los inversores que buscan cambiar propiedades o usarlas como alquiler. Dado que los inversores pueden hacer ofertas en efectivo con menos o ninguna contingencia y cierres rápidos, sus ofertas pueden ser más atractivas para el banco que las de los posibles propietarios-ocupantes.
La línea de fondo
Se puede ganar dinero en ejecuciones hipotecarias, pero debe conocer el desafío que está asumiendo con anticipación y elegir su propiedad con cuidado. No pase por alto los fundamentos que hacen que una propiedad sea deseable solo porque el precio de compra es una ganga. También debe investigar exhaustivamente las opciones de financiamiento para viviendas embargadas.
Si bien puede seguir la ruta tradicional de usar un prestamista privado como lo haría con una casa convencional, los prestamistas a veces pueden ser reacios a financiar una casa embargada, por lo que vale la pena buscar préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o Freddie Mac.