Proceso de anulación
¿Qué es un proceso de anulación?
El proceso de cancelación es un medio por el cual los prestatarios pueden salir de una hipoteca sustituyendo una cartera de valores respaldados por el Tesoro de los EE. UU. Por una garantía. Estos valores deben tener el valor suficiente para generar suficiente flujo de efectivo para cubrir el capital restante y los intereses adeudados por el préstamo.
En el caso de anulación, la obligación de la deuda no desaparece, pero la anulación libera la propiedad hipotecada del gravamen en su contra. Por lo tanto, el prestatario puede refinanciar o vender la propiedad inmobiliaria objeto de la anulación.
La anulación generalmente requiere que el prestatario obtenga servicios legales y financieros de especialistas bien versados en el proceso de anulación. Estos incluirán un corredor de bolsa. Esto se debe a que la anulación requiere la creación de entidades recién formadas, como un prestatario sucesor. Con la ayuda de especialistas con conocimientos, un prestatario generalmente puede completar el proceso de cancelación en poco más de 30 días. El número de partes involucradas y el costo de la anulación varía, ya que las leyes que rigen el proceso son diferentes de un estado a otro.
Conclusiones clave
- La anulación es una disposición en un contrato que anula un bono o préstamo que aparece en un balance general cuando el prestatario aparta suficiente efectivo o bonos para pagar la deuda.
- El proceso de cancelación permite que la deuda pendiente y la reserva de efectivo se compensen entre sí en el balance y, por lo tanto, no es necesario registrarlas.
- Los valores inutilizados tienden a tener rendimientos más bajos que los valores comparables porque el fondo que los respalda como garantía reduce el riesgo crediticio.
Comprensión del proceso de anulación
El proceso de anulación ayuda a garantizar a los inversores en valores respaldados por hipotecas el flujo de caja que esperaban al comprar estos valores. Si, por ejemplo, un prestatario obtiene una gran cantidad de dinero y decide liquidar su hipoteca en un solo pago, mucho antes del vencimiento de su hipoteca, los inversores del otro extremo no recibirán los pagos de intereses que esperaban como flujo de caja.
La anulación se originó en el mercado de bonos como una forma de ayudar a garantizar que los inversores recibieran los rendimientos esperados en caso de que el emisor de bonos decidiera pagar anticipadamente sus obligaciones con sus tenedores de bonos. Sin embargo, la anulación se hizo popular en el mundo del financiamiento inmobiliario cuando despegaron los préstamos titulizados.
Condiciones para la anulación
Los préstamos titulizados generalmente están en manos de entidades conocidas como Conductos de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC). Estas entidades operan bajo una lista controlada de reglas establecidas por el Código de Rentas Internas.1 Estas reglas especifican las condiciones que deben cumplirse para que un prestatario califique para la anulación.
La primera regla prohíbe la anulación si la hipoteca tiene menos de dos años. Las reglas definen el día en que el préstamo fue titulizó como el comienzo de los dos años, en vez del día en que el préstamo se cerró. Algunos préstamos especificarán que el préstamo debe tener incluso más de dos años para ser cancelado.
Las reglas también establecen que los documentos del préstamo deben permitir explícitamente al prestatario buscar la anulación. Los documentos no pueden modificarse posteriormente para permitir su anulación. Los valores utilizados como nueva garantía deben ser valores gubernamentales, ya que se considera que contienen el menor riesgo para los inversores. Finalmente, la hipoteca sobre la propiedad solo se puede liberar para facilitar la disposición de la propiedad, como la venta o refinanciamiento.