Hipoteca de cupón cero
¿Qué es una hipoteca de cupón cero?
Una hipoteca de cupón cero es una hipoteca comercial a largo plazo que difiere todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento de la hipoteca. La estructura del préstamo es como una nota devengada, lo que significa que los intereses adeudados se transfieren al monto pendiente prestado. Al vencimiento, el prestatario paga el pagaré o pone a flote otro préstamo a las tasas de interés actuales.
Conclusiones clave
- Las hipotecas de cupón cero son hipotecas comerciales a largo plazo que difieren todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento.
- Los intereses adeudados se transfieren al monto pendiente tomado prestado, que debe liquidarse en la fecha de vencimiento o refinanciarse a las tasas de interés vigentes.
- Los proyectos comerciales pueden utilizar hipotecas de cupón cero cuando los flujos de efectivo necesarios para pagar la deuda no estén disponibles hasta que el proyecto esté casi terminado.
- Los prestamistas generalmente solo ofrecen hipotecas de cupón cero a prestatarios comerciales establecidos que tienen antecedentes crediticios limpios.
Cómo funciona una hipoteca de cupón cero
Las hipotecas de cupón cero se asemejan a los bonos de cupón cero. El cupón, la tasa de interés anual que se paga por el préstamo, es cero hasta la fecha de vencimiento, cuando debe reembolsarse todo de una vez, junto con el monto total prestado.
Los proyectos comerciales utilizan hipotecas de cupón cero cuando es poco probable que los flujos de efectivo para pagar la deuda estén disponibles hasta que el proyecto se acerque a su finalización. Un ejemplo de esto sería un estadio deportivo. En este caso, no se generan ingresos hasta que la estructura está completa y puede albergar eventos.
Debido a que el prestamista solo recibe el interés total más el reembolso del principal cuando el préstamo vence, el riesgo crediticio es significativamente mayor que con un préstamo convencional. Como resultado, los prestamistas generalmente solo ofrecen esta forma de financiamiento a prestatarios comerciales establecidos con antecedentes crediticios limpios. También tienden a cobrar una tasa de interés más alta en las hipotecas de cupón cero para compensar la falta de rendimiento inmediato.
Con una hipoteca de cupón cero, un prestatario puede financiar un proyecto comercial con un flujo de caja menor, con la expectativa de que la apreciación del valor de la propiedad durante la vigencia del préstamo sea suficiente para pagarlo.
Ejemplo de una hipoteca de cupón cero
Digamos que ABC Corp. saca una hipoteca de cupón cero de $ 400,000 que debe pagarse dentro de 20 años. En el transcurso de las próximas dos décadas, ABC no devuelve nada al prestamista. A diferencia de las hipotecas convencionales, la compañía no está obligada a comenzar a reembolsar gradualmente el capital y los intereses por el privilegio de obtener un préstamo.
Todo eso cambia cuando se cumplen los 20 años. De repente, ABC debe devolver los $ 400 000 que pidió prestados de una vez, junto con el interés compuesto del préstamo, o refinanciar a las tasas de interés vigentes. De no hacerlo, perderá la propiedad y le obligará a entregar las llaves al prestamista.
1984
El año en que Franklin Savings Association, con sede en Kansas, vendió la primera emisión de bonos de cupón cero respaldados por hipotecas.
Consideraciones Especiales
Invertir en pagarés hipotecarios de cupón cero
Los inversores tienen la oportunidad de participar y ganar dinero con hipotecas y bonos de cupón cero. Estas inversiones son populares entre ciertos inversores, en parte debido a su disponibilidad en mercados inmobiliarios específicos y también porque los bonos de cupón cero se venden con un descuento del valor nominal del pagaré.
Los inversores no recibirán pagos de intereses regulares. Sin embargo, el prestatario agregará el monto del interés al monto principal, que se devuelve a los acreedores al vencimiento. Los intereses se compondrán semestralmente y, a medida que aumenta el valor primario, se generarán pagos de intereses más altos, que se revertirán a la suma total del capital.
Debido a que no pagan cupones y solo entregan dinero al vencimiento, los precios de las hipotecas con cupón cero pueden ser muy volátiles. También están sujetos al pago anual del impuesto sobre la renta, a pesar de que los ingresos se atribuyen y los inversores no los reciben con regularidad. Una excepción sería si el acuerdo de inversión no promete pagar a los inversores un rendimiento específico, en cuyo caso no habría ingresos anuales imponibles actuales.
Otro tipo similar de inversión se opera principalmente para cuentas de jubilación individuales (IRA) y otras entidades donde los impuestos del año en curso no son una consideración.