Cómo usar sus ahorros en el pago inicial de una hipoteca

En estos días, es sorprendentemente fácil para los consumidores con un crédito por debajo del promedio comprar una casa con mucho menos que el pago inicial tradicional del 20%. Hay hipotecas de la FHA, que requieren solo un 3,5% de anticipo. Y para aquellos que califican, los préstamos hipotecarios de VA permiten a los compradores financiar el precio total de su casa.

Las hipotecas convencionales con un pago inicial bajo también son relativamente fáciles de obtener. Freddie Mac, que compran hipotecas de prestamistas estadounidenses, han reducido los requisitos para el pago inicial mínimo al 3% para los compradores de vivienda por primera vez y los prestatarios de bajos ingresos que califican.3 Al hacerlo, han abierto la puerta para que los bancos compitan por compradores de viviendas con problemas de liquidez.

Si bien es posible comprar una casa con muy poco pago inicial, si es una buena idea es otra cuestión. ¿Tiene sentido acumular ahorros hasta que pueda destinar más efectivo al cierre? ¿Y cuánto de sus ahorros debería invertir en vivienda? A continuación, se muestran algunos factores a considerar.

Pago inicial más bajo: costos más altos a largo plazo

Quizás lo primero en lo que debe pensar con los préstamos de pago inicial es que, con pocas excepciones, le costarán más a largo plazo. Debido a que está financiando una mayor parte del precio de la vivienda, sus pagos de intereses durante la vigencia del préstamo serán considerablemente más altos.

Por ejemplo, si compra una casa de $ 200,000 con un 5% de anticipo en lugar del 20%, pagará aproximadamente $ 35,000 más en intereses durante el transcurso de un préstamo a 30 años. Obviamente, también pagará más para cubrir el capital del préstamo.

Teniendo en cuenta lo increíblemente bajas que son las tasas de interés de hoy, esto por sí solo podría no disuadirlo de comprar una casa más temprano que tarde. La mayor preocupación es agregar a sus gastos las primas del seguro hipotecario que normalmente tendrá que desembolsar si compra una casa o condominio con menos del 20% de anticipo. El objetivo de estos pagos es cubrir la pérdida del prestamista si no cumple con su préstamo.

Hay dos tipos básicos de seguro hipotecario. Si obtiene unpréstamo de la FHA, los prestamistas privados proporcionan los fondos para la compra de su vivienda y el gobierno actúa como su asegurador. Si la vivienda vale menos de $ 625.000, la prima anual del seguro hipotecario (MIP) es de 0,80% o 0,85%, dependiendo del monto financiado. También tendrá que pagar una prima inicial del 1,75%, que equivale a poco más de $ 3,000 por un préstamo de $ 180,000.

Si obtiene una hipoteca convencional, en su lugar paga algo llamado seguro hipotecario privado o PMI. Por lo general, cuesta entre 0,3% y 1,15% por año, aunque en este caso no hay una tarifa inicial.

Un compromiso de pago inicial

¿La perspectiva de un seguro hipotecario significa que debe esperar hasta que pueda pagar el 20% del costo de la vivienda? No necesariamente.

Para empezar, en algunas ciudades más caras, esperar no siempre es realista. Si vive en una parte del país donde incluso las casas modestas cuestan $ 400,000, tendrá que ganarse $ 80,000 antes de ingresar al mercado. Y si vive en un área donde comprar es menos costoso que alquilar, puede haber un desincentivo adicional para permanecer al margen hasta que haya ahorrado lo suficiente para evitar el seguro hipotecario.

Para algunas personas, la mejor opción podría ser encontrar un término medio entre un pago inicial mínimo y el 20% tradicional. Por ejemplo, si obtiene un préstamo de la FHA y deposita el 10%, su seguro hipotecario se cancelará después de 11 años;de lo contrario, continuará pagándolo por la totalidad del préstamo.¿Puede refinanciar en una fecha posterior para deshacerse del seguro? Seguro. Pero no hay garantía de que las tasas de interés estén en o cerca de sus mínimos históricos cuando lo haga.

Además, la prima de su seguro hipotecario disminuye cuando realiza un pago inicial mayor. Cuando obtiene una hipoteca a 15 años, por ejemplo, si puede pagar el 10% por adelantado, el pago anual se reduce del 0,70% al 0,45%.

Si bien los detalles son un poco diferentes con PMI, se aplica la misma lógica. Cuanto mayor sea su pago inicial, menos tendrá que pagar en primas. Sin embargo, una ventaja del PMI es que, según la ley federal, puede cancelarlo una vez que obtenga el 20% del valor neto de su vivienda.

Si el banco mantiene su hipoteca en sus libros , es decir, no se la vende a una entidad como Fannie Mae o Freddie Mac , es posible que no requiera ningún seguro. Sin embargo, los bancos a menudo cobran una tarifa inicial o una tasa de interés más alta si opta por un préstamo con un pago inicial bajo para ayudar a mitigar el riesgo que asumen. Incluso medio punto porcentual adicional puede costarle varios miles de dólares más durante un período de 30 años. El efecto general es el mismo: cuando pones más, puedes pedir prestado por menos.

Riesgo de sumergirse

Otra trampa de poner lo mínimo cuando compra una casa es que tiene menos protección si el mercado de la vivienda cae. Con solo un 3% o 4% de anticipo, podría verse fácilmente debiendo al banco más de lo que vale su casa. Eso es exactamente lo que les sucedió a muchos propietarios durante el colapso de la vivienda de 2007-2008.

Si se sumerge en su casa y pierde inesperadamente su trabajo, por ejemplo, ya no tiene la opción de pedir prestado contra su propiedad para pagar los gastos o la capacidad de vender la casa sin pagar una gran cantidad de dinero al prestamista. Si bien no está completamente protegido, incluso si deposita el 10% o el 15%, se está otorgando un colchón mucho mayor en caso de que los precios de la vivienda empeoren.

Mantener un cojín de ahorro

Ahorrar para una casa es un objetivo importante en la vida. Pero a medida que reúna el pago inicial, asegúrese de no quedarse sin dinero en efectivo. No solo es bueno tener un fondo de emergencia (idealmente seis meses de costo de vida), también necesitará fondos adicionales para los gastos inesperados que conlleva la compra de una casa.

Establezca un presupuesto estricto antes de comenzar a buscar una casa, para que sepa cuánto puede gastar. Y haga lo que pueda para aumentar sus reservas de efectivo tan pronto como se instale y termine de pintar y reemplazar alfombras y gabinetes. Además, recuerde que la gente dice que es bueno vivir en una casa un poco antes de hacer renovaciones que no son obligatorias antes de mudarse.

La línea de fondo

¿Pueden los préstamos de bajo pago inicial ser una buena opción para algunos propietarios? Absolutamente. Pero calcule los costos a largo plazo del seguro hipotecario o la tasa de interés más alta que pagará para asegurarse de que valga la pena.