Los 6 errores hipotecarios principales
Tabla de contenido
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- 1. Hipotecas de tasa ajustable
- 2. Sin pago inicial
- 3. Préstamos mentirosos
- 4. Hipotecas inversas
- 5. Amortización más prolongada
- 6. Productos hipotecarios exóticos
- La línea de fondo
Durante la Gran Recesión, la economía estadounidense sufrió un gran golpe debido a las ejecuciones hipotecarias. Los prestatarios de todo el país tuvieron problemas para pagar sus hipotecas. En ese momento, muchos prestatarios intentaban refinanciar sus hipotecas.
Incluso los propietarios de viviendas de alto nivel tenían problemas con las ejecuciones hipotecarias. ¿Por qué tantos ciudadanos tenían problemas con sus hipotecas? Aquí hay seis errores hipotecarios comunes, incluso hasta el día de hoy.
Conclusiones clave
- Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen una tasa inicial baja que resulta en pagos más bajos; sin embargo, la tasa de interés se restablece después de un período de tiempo establecido.
- No realizar el pago inicial de una hipoteca puede aumentar las probabilidades de que la casa del prestatario termine «bajo el agua».
- Las hipotecas inversas tienen altos costos iniciales, están plagadas de numerosas tarifas y resultan en la pérdida del valor líquido de su vivienda.
- Los plazos más prolongados para las hipotecas dan como resultado menos equidad en la vivienda y más intereses pagados, lo que dificulta la mudanza del propietario.
- Los productos hipotecarios exóticos pueden hacer que los compradores acumulen un patrimonio negativo.
1. Hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) pueden parecer el sueño de un propietario. Estas hipotecas inician a los prestatarios con una tasa de interés baja durante los primeros dos a cinco años. Le permiten comprar una casa más grande de la que normalmente puede calificar y tener pagos más bajos y asequibles.
Sin embargo, después de dos a cinco años, la tasa de interés se restablece a la tasa de mercado, que generalmente es más alta. Esto no es un problema si los prestatarios pueden simplemente retirar el capital de sus casas y refinanciar a una tasa más baja una vez que se restablezca.
Alternativamente, si el comprador no se quedó en la casa por mucho tiempo, es posible que ya se haya vendido cuando la tarifa haya cambiado. Este tipo de hipoteca puede ser una buena opción para alguien cuyo trabajo requiere una reubicación frecuente.
Pero no siempre resulta así. Cuando los precios de la vivienda bajan, los prestatarios tienden a encontrar que no pueden refinanciar sus préstamos existentes. Esto deja a muchos prestatarios enfrentando altos pagos hipotecarios que son dos o tres veces superiores a sus pagos originales.
Comparar con diferentes prestamistas, ofrecer información completa y veraz sobre su solicitud de hipoteca y abordar los problemas de crédito a medida que ocurren son los mejores pasos que puede tomar para obtener una hipoteca justa y práctica.
2. Sin pago inicial
Un desencadenante de la crisis de las hipotecas de alto riesgo fue que muchas empresas ofrecían a los prestatarios préstamos sin pago inicial. He aquí por qué eso se convirtió en un problema. El propósito de un pago inicial es doble. Primero, aumenta la cantidad de capital que tiene en su casa mientras reduce la cantidad de dinero que debe por ella. En segundo lugar, un pago inicial asegura que tengas algo de piel en el juego.
Es mucho más probable que los prestatarios que realizan grandes pagos iniciales hagan todo lo posible para hacer sus pagos hipotecarios, ya que no quieren perder su inversión.
Por otro lado, muchos prestatarios que ponen poco o nada en sus casas y se encuentran al revés en su hipoteca terminan simplemente alejándose porque deben más dinero de lo que vale la casa. Cuanto más debe un prestatario, más probabilidades hay de que se retire, poniendo la hipoteca en ejecución hipotecaria.
3. Préstamos mentirosos
El término » préstamos mentirosos » puede sonar de mala reputación, pero estos préstamos fueron increíblemente populares durante el boom inmobiliario antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo que comenzó en 2007. Los prestamistas hipotecarios se apresuraron a entregarlos y los prestatarios rápidamente los aceptaron. Un préstamo mentiroso requiere poca o ninguna documentación y ninguna verificación. El préstamo se basa en los ingresos declarados del prestatario, los activos declarados y los gastos declarados.
Se llaman así porque los prestatarios tienden a mentir, inflando sus ingresos para poder comprar una casa más grande. Algunas personas que recibieron un préstamo mentiroso ni siquiera tenían trabajo. El problema comienza una vez que el comprador llega a la casa.
Como los pagos de la hipoteca deben pagarse con los ingresos reales, no con los ingresos declarados, el prestatario no puede realizar pagos de la hipoteca de manera constante. Se atrasan en los pagos y terminan enfrentando la bancarrota y la ejecución hipotecaria.
4. Hipotecas inversas
Si ve la televisión, probablemente haya visto una anualidad.
Existen muchos Los honorarios de originación, el seguro hipotecario, el seguro de título, los honorarios de tasación, los honorarios de abogados y los honorarios varios pueden consumir rápidamente el capital. Si bien el prestatario aún conserva el título de la casa y, por lo tanto, «es dueño» de la casa, la hipoteca inversa podría tener grandes implicaciones para sus hijos.
Sin embargo, esto depende de cómo se estableció el préstamo;el tipo más común de hipotecas inversas son las hipotecas de conversión sobre el valor neto de la vivienda (HECM). Esto significa que si los hijos del prestatario quieren quedarse con la casa, deben pagar el resto del préstamo o el 95% del valor de tasación de la casa.
5. Amortización más prolongada
Es posible que haya pensado que 30 años era el período de tiempo más largo que podía obtener con una hipoteca, pero algunas compañías hipotecarias ahora ofrecen préstamos que se extienden hasta por 40 años. Es más, las hipotecas a 35 y 40 años están aumentando lentamente en popularidad. ¿Por qué? Permiten a las personas comprar una casa más grande por pagos mucho más bajos.
Una hipoteca a 40 años puede tener sentido para una persona de 20 años que planea quedarse en la casa durante los próximos 20 años, pero no tiene sentido para otras personas. La tasa de interés de una hipoteca a 40 años será ligeramente superior a la de una hipoteca a 30 años. Esto equivale a mucho más interés durante 40 años porque los bancos no van a dar a los prestatarios 10 años adicionales para pagar su hipoteca sin compensarlo en el back-end.
Los prestatarios también tendrán menos equidad en sus viviendas. La mayor parte de los pagos durante los primeros 10 a 20 años pagarán principalmente intereses, lo que hace casi imposible que el prestatario se mude. Esto también dificulta la jubilación si realiza pagos hasta los 70 años.
6. Productos hipotecarios exóticos
Otros tipos de hipotecas desarrolladas antes de la Gran Recesión también llevaron a la ejecución hipotecaria. Los prestamistas inventaron todo tipo de productos exóticos que hicieron realidad el sueño de ser propietario de una vivienda. Algunos propietarios simplemente no entendían en qué se estaban metiendo. Dos ejemplos:
- Los préstamos de solo interés pueden reducir los pagos entre un 20% y un 30%. Estos préstamos permiten a los prestatarios vivir en una casa durante algunos años y solo hacer pagos de intereses.
- Los préstamos con el nombre de su pago permiten a los prestatarios decidir exactamente cuánto quieren pagar en su hipoteca cada mes.
El problema de ambos productos es que un gran pago de capital global se vence después de un cierto período. Todos estos productos se conocen como productos de amortización negativa. En lugar de acumular capital, los prestatarios están acumulando capital negativo. Están aumentando la cantidad que deben cada mes hasta que su deuda se derrumba sobre ellos como un montón de ladrillos. Los productos hipotecarios exóticos han llevado a muchos prestatarios a no poder pagar sus préstamos.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o alDepartamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de losEE. UU. (HUD).
La línea de fondo
El camino hacia la propiedad de vivienda está plagado de muchas trampas. Evitarlos es una de las claves para no meterse en problemas económicos. Quizás un buen adagio a tener en cuenta es que si algo parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.