Arreglos de alojamiento de intercambio calificado
¿Qué son los acuerdos de alojamiento de intercambio calificados?
Un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado es una estrategia fiscal en la que un tercero, conocido como parte del alojamiento, retiene temporalmente la propiedad cedida o de reemplazo de un inversionista de bienes raíces. Los acuerdos de alojamiento de intercambio calificados, aunque siguen sometiendo a los inversionistas a pautas estrictas para la venta y compra de propiedades similares, aumentan la flexibilidad en el momento de las ventas y simplifican las calificaciones para el aplazamiento de impuestos.
Conclusiones clave
- Un intercambio 1031 es cuando los inversores pueden aplazar la obtención de una ganancia o pérdida de capital en la venta de bienes raíces siempre que la propiedad cedida sea reemplazada por una propiedad similar.
- Un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado es cuando un tercero tiene temporalmente la propiedad cedida o de reemplazo de un inversionista de bienes raíces.
- El acuerdo ayuda a los inversores a diferir una ganancia o pérdida de capital realizada por la venta de bienes raíces al permitirles completar un intercambio similar.
Comprensión de los acuerdos de alojamiento de intercambio calificados
Un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado (QEAA) permite a los inversionistas cumplir con la sección 1031 del Código de Rentas Internas, que permite a los inversionistas diferir la obtención de una ganancia o pérdida de capital en la venta de bienes raíces siempre que la propiedad cedida sea reemplazada por una similar. propiedad amable.
También conocido como intercambio 1031, esta transacción es un intercambio con impuestos diferidos que permite la disposición de un activo y la adquisición de otro activo similar sin generar un pasivo fiscal por la venta del primer activo.
Un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado generalmente lo establece un intermediario que se convierte en el titular de alojamiento de intercambio (EAT). El EAT mantiene la propiedad que fue cedida o la propiedad que se compró, para dar tiempo a que se finalice la otra mitad de la transacción. Un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado es esencialmente un acuerdo de tenencia para una de las dos propiedades en un intercambio 1031.
Este es uno de los beneficios de un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado, ya que permite la flexibilidad de renunciar y recibir propiedades similares para que las propiedades se puedan retener con el EAT hasta que ambos estén listos para el intercambio 1031. Como resultado, el acuerdo ayuda a los inversionistas a diferir la realización de una ganancia o pérdida de capital por la venta de bienes raíces mientras les permite cumplir con la sección 1031 del código tributario. Sin embargo, se debe completar un intercambio por una propiedad similar. Además, existen limitaciones en cuanto a cuánto tiempo se puede mantener la propiedad dentro de un EAT, y se debe consultar a un profesional de impuestos antes de intentar un intercambio 1031.
Propiedades y acuerdos de alojamiento de intercambio calificado
Esta estrategia fiscal fue reconocida por el IRS en 2000, pero anteriormente estuvo en uso durante muchos años. La aprobación del procedimiento por parte del Servicio de Impuestos Internos (IRS) y el establecimiento de pautas de calificación específicas hizo que el cumplimiento del inversionista con las reglas de intercambio 1031 sea más sencillo. Debido a que el propósito de tales transacciones era mantener una propiedad temporalmente, también se las conocía como transacciones de almacén.
Antes del 1 de enero de 2018, un intercambio 1031 podría incluir el intercambio de un negocio por otro o una propiedad tangible por otra. Sin embargo, con la aprobación de laLey de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) en diciembre de 2017, un intercambio 1031 se limita a bienes inmuebles. En otras palabras, otros intercambios de activos, incluidos maquinaria, equipo, vehículos, obras de arte, objetos de colección, patentes y otra propiedad intelectual, así como activos comerciales intangibles, ya no califican para el tratamiento fiscal de intercambio del mismo tipo.
Como resultado, un intercambio 1031 solo puede involucrar un intercambio de propiedad con una propiedad similar, y debe ser por bienes raíces mantenidos para inversión o para uso productivo en un comercio o negocio ubicado en los Estados Unidos. Las propiedades son del mismo tipo si tienen la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en calidad.
En otras palabras, ya sea que una propiedad se mejore o no, por lo general se considerarán del mismo tipo. Por ejemplo, un edificio de apartamentos se consideraría similar a otro edificio de apartamentos. Sin embargo, los bienes inmuebles en EE. UU. No se consideran del mismo tipo que los bienes inmuebles fuera de EE. UU.
Impuestos y acuerdos de alojamiento de intercambio calificados
Si bien el pasivo tributario se difiere y no se reconoce ninguna ganancia o pérdida, el intercambio 1031 debe informarse en el Formulario 8824, intercambios similares. Las instrucciones del Formulario 8824 explican cómo informar los detalles del intercambio 1031. El Formulario 8824 ayuda al contribuyente a calcular la cantidad de ganancia diferida como resultado del intercambio similar.
Eventos imponibles
La Sección 1031 permite que un inversionista entregue o reciba efectivo, pasivos u otra propiedad que no sea del mismo tipo además de los bienes inmuebles del mismo tipo intercambiados. El efectivo, los pasivos u otra propiedad que no sea del mismo tipo y que se entregue o reciba en un intercambio 1031 se denomina arranque. Boot genera ganancias o pérdidas imponibles en el año del intercambio.
En otras palabras, si una persona también recibe otra propiedad (no similar) o dinero (como parte del intercambio), debe reconocerse como una ganancia en la medida de la otra propiedad y el dinero recibido. Sin embargo, el contribuyente no puede reconocer una pérdida.
La cantidad imponible que no se difiere por la Sección 1031 es la cantidad de la bota. La cantidad imponible diferida por la Sección 1031 es la ganancia o pérdida de capital sobre bienes inmuebles del mismo tipo intercambiados. La ganancia reconocida porque se recibió la bota se informa en el Formulario 8949, Anexo D en el Formulario 1040 o Formulario 4797, según corresponda. Si la depreciación debe recuperarse, entonces esta ganancia reconocida puede tener que declararse como ingreso ordinario.
Titular de alojamiento de intercambio
Si en virtud de un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado, la propiedad se transfiere a un titular de alojamiento de intercambio (EAT) y se mantiene en un QEAA, el EAT se convierte en el propietario beneficiario de la propiedad. Aunque hay un intermediario, se siguen aplicando los beneficios fiscales del intercambio similar.
Según el IRS, la propiedad transferida del EAT al inversor puede tratarse como propiedad que se recibió en un intercambio, y la propiedad transferida al EAT puede tratarse como una propiedad entregada en un intercambio. Esto también puede ser cierto si la propiedad que debe recibirse se transfiere al EAT antes de que la propiedad que se ceda se transfiera al titular del alojamiento.