Intercambio inverso
¿Qué es un intercambio inverso?
Un intercambio inverso es un tipo de intercambio de propiedad en el que la propiedad de reemplazo se adquiere primero y luego se negocia la propiedad actual. Se creó un intercambio inverso para ayudar a los compradores a comprar una nueva propiedad antes de verse obligados a intercambiar o vender una propiedad actual. Esto puede permitir que el vendedor mantenga una propiedad actual hasta que aumente su valor de mercado, aumentando así también su propio tiempo para vender para obtener el máximo beneficio.
Conclusiones clave
- Un intercambio inverso es un intercambio de propiedad en el que se compra una propiedad de reemplazo sin la venta de una propiedad actual.
- Los intercambios inversos difieren de los intercambios retrasados, en los que la propiedad de reemplazo debe comprarse después de la venta de la propiedad actual.
- Las reglas de intercambio «de tipo similar» generalmente no se aplican a los intercambios inversos.
- Los intercambios inversos se aplican solo a las propiedades 1031 y solo se permiten en los casos en que los inversores tienen los medios financieros para realizar la nueva compra.
Cómo funciona un intercambio inverso
Las reglas estándar de intercambio de tipo similar generalmente no se aplican a los intercambios inversos. Por lo general, estas reglas permiten que un inversionista inmobiliario suspenda el pago de impuestos sobre las ganancias de capital de una propiedad que ha vendido, siempre que la ganancia de esa venta se aplique a la compra de una propiedad «similar». El IRS ha creado un conjunto de reglas de puerto seguro que permiten un trato similar, siempre que la propiedad actual o nueva se mantenga en un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado, o QEAA. Además, el inversionista no puede usar la propiedad que ya posee como reemplazo de la propiedad cedida.
Los intercambios inversos se aplican solo a la propiedad de la Sección 1031, por lo que también se conoce como intercambio 1031. Las propiedades de la Sección 1031 son propiedades que las empresas o aquellos con organizaciones calificadas intercambian para aplazar el pago de impuestos sobre cualquier ganancia obtenida de su venta. Sin embargo, no es tan simple como que un contribuyente individual compre una propiedad, la venda y luego use las ganancias para comprar otra propiedad. En cambio, debe haber un estándar de intercambio establecido, así como la presencia de un facilitador que se utiliza para configurar el proceso. Las propiedades de la Sección 1245 o 1250 no son elegibles para este tipo de transacción.
Una “Propiedad 1031” recibe su nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de EE. UU., Que permite a los inversionistas evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital en el proceso de venta y compra de propiedades de inversión.
Consideraciones Especiales
Uno de los aspectos más cruciales de un intercambio inverso exitoso depende del hecho de que el inversor debe tener los medios financieros para la nueva compra. La nueva propiedad no habrá sido cedida en el momento del intercambio, por lo que el inversor debe ser capaz de proporcionar la financiación completa para la nueva propiedad sin la venta completa de la antigua. La adquisición de la nueva propiedad puede facilitarse con un prestamista, aunque solo prestamistas específicos estarán dispuestos y podrán trabajar con un inversor de intercambio inverso.
Requisitos para intercambios inversos
En general, existe un período máximo de tenencia que se aplica a las propiedades en intercambios inversos, que suele promediar alrededor de 180 días. Lo opuesto a un intercambio inverso es el intercambio retrasado o diferido, en el que un intercambiador debe ceder primero la propiedad que posee mediante el comercio o la venta antes de adquirir una nueva propiedad.
Los intercambios inversos se utilizan a menudo en los casos en que un inversor inmobiliario debe cerrar la venta de una nueva propiedad antes de poder vender su propiedad actual. Casos como estos incluyen el descubrimiento inesperado de una nueva propiedad deseable que debe comprarse en un corto período de tiempo o situaciones en las que la venta de una propiedad actualmente en manos fracasa inesperadamente, dejando así un intercambio inverso como una posible solución que permite el inversionista para continuar con la compra de una nueva propiedad.