Valores de margen de interés neto (NIMS)
¿Qué significan los valores de margen de interés neto?
Una garantía de margen de interés neto (NIMS, por sus siglas en inglés) es una garantía inmobiliaria que permite a los tenedores recibir flujos de efectivo en exceso de los fondos comunes de préstamos hipotecarios titulizados. En una transacción típica de NIMS, el exceso de flujo de efectivo del fondo común de préstamos hipotecarios titulizados se transfiere a una cuenta fiduciaria. Los inversores en NIMS posteriormente reciben pagos de intereses de esta cuenta fiduciaria.
Comprensión de los valores de margen de interés neto (NIMS)
Los valores de margen de interés neto son un tipo especializado de valores respaldados por hipotecas (MBS) de segunda clase . Estos MBS son valores respaldados por activos que agrupan hipotecas en un producto que los inversores pueden comprar. Los NIMS existen porque numerosos conjuntos hipotecarios titulizados contienen hipotecas de alto riesgo con tasas de interés más altas que las que normalmente se ofrecen a los inversores en valores respaldados por hipotecas (MBS). Cuanto más significativa sea la diferencia en estas tasas de interés, mayor será el exceso de flujo de efectivo generado por el MBS y, por lo tanto, mayor será el valor del NIMS.
Algunos de los fondos excedentes irán a los acreedores principales en pago de pérdidas y gastos generales, y el saldo irá a los inversores. Además, es una práctica común que los inversores del NIMS reciban reclamaciones prioritarias sobre los recibos de cualquier penalización por pago anticipado impuesta a las hipotecas subyacentes.
Si hay un aumento significativo en la tasa de morosidad de las hipotecas mantenidas en el MBS, se producirá una disminución posterior en los flujos de caja excedentes. La reducción del flujo de caja dará lugar a una rápida disminución de la rentabilidad del valor de un título de margen de interés neto (NIMS).
Los valores NIMS se compran con mayor frecuencia a través de transacciones de colocación privada o por inversores que se especializan en hipotecas. En muchos casos, la empresa que originó los préstamos hipotecarios y emitió el MBS es la misma empresa que invertirá en el NIMS. Por lo tanto, los emisores de valores respaldados por hipotecas se encuentran con frecuencia titulizando su participación residual.
La historia de los valores con margen de interés neto
NIMS estuvo disponible por primera vez en el mercado abierto a mediados de la década de 1990. Inicialmente, los valores se desempeñaron mal, pagando a un ritmo más lento de lo que se anticipó. Este bajo rendimiento se debió principalmente a acuerdos mal estructurados. Las transacciones posteriores se beneficiaron de importantes mejoras estructurales en los valores.
Como una especie de garantía respaldada por hipotecas, NIMS tuvo un papel en la crisis hipotecaria de 2007-2009. La complejidad inherente a la titulización de hipotecas llevó a muchos inversores a minimizar el riesgo. Una vez que el mercado de la vivienda comenzó a caer, el valor de NIMS y otros valores respaldados por hipotecas cayó drásticamente. A medida que las pérdidas relacionadas con las hipotecas se acumularon y se hicieron más significativas, muchos productos hipotecarios titulizados comenzaron a perder liquidez. El efecto neto de la caída repentina de NIMS y otros valores respaldados por hipotecas contribuyó al miedo de los inversores, lo que finalmente condujo a una crisis financiera más generalizada.