Beneficio de la deuda hipotecaria con MBS

Tabla de contenido

Expandir

• Cómo se forman
• Tipos de MBS
• Emisores MBS
• Los fondos de inversión
• La línea de fondo

Según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, los saldos hipotecarios constituyeron el mayor componente de la deuda de los hogares en el segundo trimestre de 2018. Al 30 de junio, los informes de crédito al consumidor mostraban un total de $ 9 billones en deuda relacionada con hipotecas, un aumento de $ 60 mil millones del primer trimestre del año. Aunque se espera que aumenten las tasas hipotecarias, la demanda de vivienda, junto con un bajo nivel de desempleo, aún puede impulsar el mercado hipotecario. Eso significa que este préstamo está destinado a expandirse. Esta situación crea una oportunidad para los inversores astutos, que pueden utilizar valores respaldados por hipotecas (MBS) para poseer una parte de esta deuda.

Tenga en cuenta que estos activos jugaron un papel clave en la crisis financiera de 2008. Los bancos estaban eliminando muchas restricciones sobre los préstamos hipotecarios, y algunos incluso no retiraron dinero y financiaron completamente los préstamos hipotecarios. Pero la mayor parte de los nuevos propietarios simplemente no podían pagar sus pagos, lo que no pareció molestar a los prestamistas. Todavía podían ganar dinero empaquetando los préstamos y vendiéndolos a los inversores. Eso, a su vez, creó una burbuja, que terminó estallando en 2007. El efecto goteo golpeó a Lehman Brothers, provocando el colapso del banco y luego provocando ondas de choque en toda la economía mundial.

Entonces, ¿aún puede permitirse invertir en estos activos? En este artículo, le mostraremos cómo puede utilizar MBS para complementar sus otros activos de renta fija.

Cómo se forman

Los valores respaldados por hipotecas son obligaciones de deuda compradas a bancos, compañías hipotecarias, uniones de crédito y otras instituciones financieras y luego reunidas en grupos por una entidad gubernamental, cuasi gubernamental o privada. Estas entidades luego venden los valores a los inversores. Este proceso se ilustra a continuación:

1. Los compradores de bienes raíces piden prestado a instituciones financieras
2. Las instituciones financieras venden hipotecas a entidades MBS.
3. Las entidades de MBS forman grupos de hipotecas y emiten valores respaldados por hipotecas.
4. Los individuos invierten en grupos de MBS.

Tipos de MBS

Hay dos tipos de MBS. El certificado de transferencia o participación representa la propiedad directa de un conjunto de hipotecas. Obtendrá una parte prorrateada de todos los pagos de capital e intereses realizados en el grupo a medida que el emisor reciba pagos mensuales de los prestatarios. El grupo hipotecario generalmente tendrá un vencimiento de cinco a 30 años. Sin embargo, el flujo de efectivo puede cambiar de un mes a otro, dependiendo de cuántas hipotecas se paguen anticipadamente. Aquí es donde radica el riesgo de pago anticipado. Cuando las tasas de interés actuales bajan, los prestatarios pueden refinanciar y pagar por adelantado sus préstamos. Luego, los inversores deben intentar encontrar rendimientos similares a sus inversiones originales en un entorno de tasas de interés actuales más bajas. Por el contrario, los inversores pueden enfrentar riesgos de tasas de interés cuando las tasas de interés suben. Los prestatarios se quedarán con sus préstamos, dejando a los inversores atrapados con los rendimientos más bajos en un entorno de tasas de interés actuales en aumento.

El segundo tipo de MBS es la  obligación hipotecaria garantizada (CMO). Este es un conjunto de hipotecas de transferencia.

Hay varios tipos de CMO que están diseñados para reducir el riesgo de pago anticipado de los inversores. En una CMO de pago secuencial, los emisores de CMO distribuirán el flujo de efectivo a los tenedores de bonos de una serie de clases, llamadas tramos. Cada tramo contiene valores respaldados por hipotecas con vencimientos ypatrones de flujo de efectivo similares. Cada tramo es diferente de los demás dentro de la OCM. Por ejemplo, un CMO podría tener cuatro tramos con hipotecas con un promedio de dos, cinco, siete y 20 años cada uno. Cuando lleguen los pagos de la hipoteca, el emisor de la CMO pagará primero la tasa de interés del cupón establecida a los tenedores de bonos en cada tramo. Los pagos de principal programados y no programados irán primero a los inversores en los primeros tramos. Una vez que se liquiden, los inversores de tramos posteriores recibirán pagos de principal. El concepto es transferir el riesgo de pago anticipado de un tramo a otro. Algunas OCM pueden tener 50 o más tramos interdependientes. Por lo tanto, debe comprender las características de los otros tramos de la OCM antes de invertir. Hay dos tipos de tramos:

• Los tramos de PAC utilizan el concepto de fondo de amortización para ayudar a los inversores a reducir el riesgo de pago anticipado y recibir un flujo de caja más estable. Se establece un bono complementario para absorber el exceso de capital a medida que las hipotecas se cancelan anticipadamente. Luego, con ingresos de dos fuentes (el PAC y el bono complementario), los inversores tienen más posibilidades de recibir pagos sobre el calendario de vencimiento original.
• Los tramos Z también se conocen como bonos de acumulación o tramos de bonos de acumulación. Durante el período de devengo, no se pagan intereses a los inversores. En cambio, el principal aumenta a una tasa compuesta. Esto elimina el riesgo de los inversores de tener que reinvertir con rendimientos más bajos si cupones basados ​​en el saldo de capital más alto del bono. Además, obtendrán los pagos anticipados del principal de las hipotecas subyacentes. Debido a que los intereses acreditados durante el período de acumulación están sujetos a impuestos, aunque los inversores en realidad no los reciben,  los tramos Z pueden ser más adecuados para cuentas con impuestos diferidos.

Los valores hipotecarios despojados son MBS que pagan a los inversores solo el principal (PO) o solo los intereses (IO). Las tiras se crean a partir de MBS o pueden ser tramos en una CMO.

• Solo principal (PO): los inversores pagan un precio con un gran descuento por la PO y reciben pagos de principal de las hipotecas subyacentes. El valor de mercado de una orden de compra puede fluctuar ampliamente en función de las tasas de interés actuales. A medida que bajan las tasas de interés, los prepagos pueden aumentar y el valor de la orden de compra podría aumentar. Por otro lado, cuando las tasas actuales suben y los prepagos disminuyen, la orden de compra podría bajar de valor.
• Solo interés (IO): un IO paga estrictamente intereses que se basan en la cantidad de capital pendiente. A medida que las hipotecas se amortizan y los pagos anticipados reducen el saldo del principal, el flujo de caja del IO disminuye. El valor del IO fluctúa frente a un PO en el sentido de que a medida que bajan las tasas de interés actuales y aumentan los pagos anticipados, los ingresos pueden bajar. Y cuando las tasas de interés actuales suben, es más probable que los inversores reciban pagos de intereses durante un período de tiempo más largo, lo que aumenta el valor de mercado del IO.