20 abril 2021 2:22

Detrás de escena de su hipoteca

Tabla de contenido

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  • 1. El originador de hipotecas
  • 2. El agregador
  • 3. Agentes de valores
  • 4. Inversores
  • La línea de fondo

Es posible que vea su hipoteca como el préstamo que le ayudó a comprar su casa. Pero los inversores ven una hipoteca como una corriente de flujos de efectivo futuros. Estos flujos de efectivo se compran, venden, despojan, tramos y titulizan en el mercado secundario de hipotecas. Debido a que la mayoría de las hipotecas terminan a la venta, el mercado hipotecario secundario es extremadamente grande y muy líquido.

Desde el punto de origen hasta el punto en el que el pago mensual de un prestatario termina con un inversionista como parte de un valor respaldado por hipoteca (MBS), un valor respaldado por activos (ABS), una obligación hipotecaria garantizada (CMO) o una obligación de deuda garantizada ( CDO), hay varias instituciones diferentes que establecen algún porcentaje de las tarifas iniciales y / o los flujos de efectivo mensuales.

En este artículo, le mostraremos cómo funciona el mercado hipotecario secundario y le presentaremos a sus principales participantes.

Hay cuatro participantes principales en este mercado: el originador de hipotecas, el agregador, el corredor de valores y el inversor.

1. El originador de hipotecas

El originador de hipotecas es la primera empresa involucrada en el mercado secundario de hipotecas. Los originadores de hipotecas consisten en bancos minoristas, banqueros hipotecarios y agentes hipotecarios. Mientras que los bancos utilizan sus fuentes tradicionales de financiación para cerrar préstamos, los banqueros hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce como una línea de crédito de depósito para financiar préstamos. La mayoría de los bancos, y casi todos los banqueros hipotecarios, venden rápidamente hipotecas recién originadas en el mercado secundario.

Una distinción a tener en cuenta es que los bancos y los banqueros hipotecarios utilizan sus propios fondos para cerrar hipotecas y los corredores hipotecarios no. Más bien, los agentes hipotecarios actúan como agentes independientes de los bancos o banqueros hipotecarios, poniéndolos junto con los clientes (prestatarios).

Sin embargo, dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas podría acumular hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender el paquete completo; también puede vender préstamos individuales a medida que se originan. Existe un riesgo para un originador cuando mantiene una hipoteca después de que un prestatario haya cotizado y fijado una tasa de interés. Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario fija la tasa de interés, las tasas de interés podrían cambiar, lo que modifica el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio que obtiene el originador de la hipoteca.

Los originadores que agregan hipotecas antes de venderlas a menudo protegen sus tuberías hipotecarias contra cambios en las tasas de interés. Existe un tipo especial de transacción llamada operación de mejores esfuerzos, diseñada para la venta de una sola hipoteca, que elimina la necesidad de que el originador cubra una hipoteca. Los originadores más pequeños tienden a utilizar operaciones de mejor esfuerzo.

En general, los originadores de hipotecas ganan dinero a través de las tarifas que se cobran para originar una hipoteca y la diferencia entre la tasa de interés otorgada a un prestatario y la prima que pagará un mercado secundario por esa tasa de interés.

2. El agregador

Los agregadores son la siguiente empresa en la línea de participantes del mercado hipotecario secundario. Los agregadores son grandes originadores de hipotecas con vínculos con empresas de Wall Street y empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac. Los agregadores compran hipotecas recién originadas de originadores más pequeños y, junto con sus propias originaciones, forman conjuntos de hipotecas que titulizan en valores respaldados por hipotecas de marca privada (trabajando con firmas de Wall Street) o forman valores respaldados por hipotecas de agencias (trabajando a través de GSE).

Al igual que los originadores, los agregadores deben cubrir las hipotecas en sus tuberías desde el momento en que se comprometen a comprar una hipoteca, a través del proceso de titulización y hasta que el MBS se vende a un corredor de valores. La cobertura de un oleoducto hipotecario es una tarea compleja debido a las consecuencias y el riesgo de propagación. Los agregadores obtienen ganancias por la diferencia en el precio que pagan por las hipotecas y el precio por el cual pueden vender los MBS respaldados por esas hipotecas, dependiendo de la efectividad de su cobertura.

3. Agentes de valores

Una vez que se ha formado un MBS (y algunas veces antes de que se forme, según el tipo de MBS), se vende a un corredor de valores. La mayoría de las firmas de corretaje de Wall Street tienen mesas de negociación de MBS. Los concesionarios en estos escritorios hacen todo tipo de cosas creativas con MBS y préstamos hipotecarios; el objetivo final es venderlos como valores a los inversores. Los distribuidores utilizan con frecuencia MBS para estructurar CMO, ABS y CDO. Estos acuerdos pueden estructurarse para tener características de prepago diferentes y algo definidas y calificaciones crediticias mejoradas en comparación con los MBS subyacentes o préstamos completos. Los distribuidores establecen un margen en el precio al que compran y venden MBS, y buscan obtener ganancias de arbitraje en la forma en que estructuran los paquetes CMO, ABS y CDO particulares.

4. Inversores

Los inversores son los usuarios finales de las hipotecas. Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros, los bancos, las GSE y los fondos de cobertura son grandes inversores en hipotecas. MBS, CMO, ABS y CDO ofrecen a los inversores una amplia gama de rendimientos potenciales en función de la calidad crediticia variable y los riesgos de tipos de interés.

Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros y los bancos suelen invertir en productos hipotecarios de alta calificación. Estos inversores buscan determinados tramos de las distintas operaciones hipotecarias estructuradas por sus perfiles de riesgo de pago anticipado y de tipos de interés. Los fondos de cobertura suelen ser grandes inversores en productos hipotecarios con calificaciones crediticias bajas y productos hipotecarios estructurados que tienen un mayor riesgo de tasa de interés.

De todos los inversores hipotecarios, las GSE tienen las carteras más grandes. El tipo de producto hipotecario en el que pueden invertir está regulado en gran medida por la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal.

La línea de fondo

Pocos prestatarios se dan cuenta de hasta qué punto su hipoteca está dividida, dividida en cubitos y negociada. En cuestión de semanas, tal vez un mes, desde el momento en que se origina una hipoteca, puede convertirse en parte de un CMO, ABS o CDO. El usuario final de una hipoteca puede ser un fondo de cobertura que hace apuestas direccionales de tasas de interés o utiliza posiciones apalancadas para explotar pequeñas irregularidades en los precios relacionales, o puede ser el banco central de un país extranjero al que le gusta la calificación crediticia de una agencia MBS.

Por otro lado, podría ser una compañía de seguros con sede en Bruselas atraída por la duración y el perfil de convexidad de un determinado tramo en una operación de ABS, CMO o CDO. El mercado hipotecario secundario es enorme, líquido y complejo, con varias instituciones deseosas de consumir una porción del pastel hipotecario.