Estrategias de amortización hipotecaria

Tabla de contenido

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• Horarios de amortización
• La amortización prolongada reduce el pago
• La amortización corta ahorra dinero
• Opciones de pago acelerado
• Otras opciones
• La línea de fondo

Para muchas personas, comprar una casa es la inversión financiera más grande que jamás realizarán. Debido al alto precio, la mayoría de las personas generalmente necesitan una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período. El período de amortización se refiere al período de tiempo, en años, que un prestatario elige para liquidar una hipoteca.

Si bien el tipo más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, los compradores tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. El período de amortización afecta no solo el tiempo que llevará pagar el préstamo, sino también la cantidad de interés que se pagará durante la vigencia de la hipoteca. Los períodos de amortización más largos generalmente implican pagos mensuales más pequeños y costos de interés totales más altos durante la vida del préstamo.

Los períodos de amortización más cortos, por otro lado, generalmente implican pagos mensuales más grandes y costos totales de interés más bajos. Es una buena idea que cualquier persona en el mercado de una hipoteca considere las diversas opciones de amortización para encontrar una que ofrezca la mejor opción en cuanto a manejabilidad y ahorros potenciales. Aquí, echamos un vistazo a las diferentes estrategias de amortización de hipotecas para los compradores de viviendas de hoy.

Horarios de amortización

La cantidad exacta de capital e intereses que componen cada pago se muestra en el programa de amortización de la hipoteca (o tabla de amortización). Al principio, una mayor parte de cada pago mensual se destina a intereses. Los intereses de una hipoteca son deducibles de impuestos. Si se encuentra en una categoría impositiva alta, esta deducción será de más valor que para aquellos con tasas impositivas más bajas. Con cada pago subsiguiente, más y más del pago se destina al principal y menos al interés, hasta que la hipoteca se paga en su totalidad y el prestamista presenta una Satisfacción de Hipoteca con la oficina del condado o la oficina del registro de la propiedad.

Los períodos de amortización más largos reducen el pago mensual

Los préstamos con períodos de amortización más largos tienen pagos mensuales más pequeños porque tiene más tiempo para pagar el préstamo. Esta es una buena estrategia si desea pagos que sean más manejables. La siguiente figura muestra un ejemplo resumido de un programa de amortización para un préstamo de tasa fija a 30 años de $ 200,000 al 4.5%:

Resumen del préstamo de 4,5% a tasa fija a 30 años:

• Monto de la hipoteca = $ 200,000
• Pago mensual = $ 1,013.37
• Monto de interés = $ 164,813.42
• Costo total = $ 364,813.20

Los períodos de amortización más cortos le permiten ahorrar dinero

Si elige un período de amortización más corto, por ejemplo, 15 años, tendrá pagos mensuales más altos, pero también ahorrará considerablemente en intereses durante la vigencia del préstamo y será dueño de su casa antes. Además, las tasas de interés de los préstamos más cortos suelen ser más bajas que las de plazos más largos. Esta es una buena estrategia si puede cumplir cómodamente con los pagos mensuales más altos sin dificultades excesivas.

Recuerde, aunque el período de amortización es más corto, aún implica realizar 180 pagos secuenciales. Es importante considerar si puede o no mantener ese nivel de pago.

La Figura 2 muestra cómo se ve el programa de amortización para el mismo préstamo de $ 200,000 al 4.5%, pero con una amortización de 15 años (nuevamente, una versión abreviada por simplicidad):

Resumen del préstamo de 4,5% a tasa fija a 15 años:

• Monto de la hipoteca = $ 200,000
• Pago mensual = $ 1,529.99
• Monto de interés = $ 75,397.58
• Costo total = $ 275,398.20

Como podemos ver en los dos ejemplos, la amortización más larga a 30 años da como resultado un pago más asequible de $ 1,013.37, en comparación con $ 1,529.99 para el préstamo a 15 años, una diferencia de $ 516.62 cada mes. Eso puede marcar una gran diferencia para las familias con un presupuesto ajustado o que simplemente desean limitar los gastos mensuales.

Los dos escenarios también ilustran que la amortización a 15 años ahorra $ 89,416 en costos por intereses. Si un prestatario puede permitirse cómodamente los pagos mensuales más altos, se pueden hacer ahorros considerables con un período de amortización más corto.

Opciones de pago acelerado

Incluso con una hipoteca de amortización más larga, es posible ahorrar dinero en intereses y liquidar el préstamo más rápido a través de la amortización acelerada. Esta estrategia implica agregar pagos adicionales a su factura hipotecaria mensual, lo que potencialmente le ahorrará decenas de miles de dólares y le permitirá estar libre de deudas (al menos en términos de la hipoteca) años antes.

Tome la hipoteca de $ 200,000 a 30 años del ejemplo anterior. Si se aplicara un pago adicional de $ 100 al capital cada mes, el préstamo se reembolsaría en su totalidad en 25 años en lugar de 30, y el prestatario obtendría un ahorro de $ 31,745 en pagos de intereses. Lleve eso a $ 150 adicionales cada mes, y el préstamo se pagaría en 23 años con un ahorro de $ 43,204.16. Incluso un solo pago adicional realizado cada año puede reducir la cantidad de interés y acortar la amortización, siempre que el pago se dirija al principal y no al interés (asegúrese de que su prestamista procese el pago de esta manera).

Naturalmente, no debe renunciar a las necesidades o sacar dinero de inversiones rentables para realizar pagos adicionales. Pero reducir los gastos innecesarios y destinar ese dinero a pagos adicionales puede tener un buen sentido financiero. Y a diferencia de la hipoteca a 15 años, le da la flexibilidad de pagar menos algunos meses.