Estrategias exitosas de inversión en ejecuciones hipotecarias
Tabla de contenido
Expandir
- La inversión en ejecución hipotecaria no es para aficionados
- Estrategias de inversión
- Estrategias de adquisicion
- Estrategias de propiedad
- Estrategias de salida
- La línea de fondo
Cuando se trata de tráfico de bienes raíces, ¿son las ejecuciones hipotecarias una buena inversión? Pueden serlo, pero invertir en el mercado de ejecuciones hipotecarias es una estrategia que requiere un nivel de sofisticación y diligencia mucho más allá de lo que la mayoría de la gente cree. Tiene un gran potencial, pero se necesita un gran esfuerzo para sacar provecho.
Conclusiones clave
- Invertir en el mercado de ejecuciones hipotecarias puede ser lucrativo, pero requiere mucho trabajo.
- Los inversores necesitan estrategias bien pensadas sobre por qué están invirtiendo en las propiedades, cómo las adquirirán y cómo las utilizarán y / o dispondrán de ellas.
- Los inversores deben investigar el mercado inmobiliario local y cada propiedad a fondo, así como los estándares del gobierno local y estatal y la fortaleza de la comunidad empresarial.
La inversión en ejecución hipotecaria debe abordarse como cualquier inversión significativa, que requiere enfoque, diligencia e investigación cuidadosa de las tendencias inmobiliarias, económicas y demográficas locales. También requiere la formación de una estrategia para adquirir propiedades y eventualmente venderlas.
La inversión en ejecución hipotecaria no es para aficionados
Comprar autos usados en una subasta es similar a invertir en propiedades embargadas. Los concesionarios de autos usados son personas que conocen todas las marcas y modelos, así como sus defectos comunes y la forma de cambiarlos para crear valor. Corren un riesgo significativamente menor que la persona promedio que asiste a la subasta solo para comprar un automóvil con descuento.
Muchos compradores de ejecuciones hipotecarias van a la subasta en los escalones del juzgado con la esperanza de obtener una valor intrínseco de la propiedad. Sin embargo, es posible que no tengan un conocimiento serio de la inversión en sí ni de ninguna estrategia de mitigación de riesgos. Los inversores con experiencia en el mercado de ejecuciones hipotecarias residenciales saben que confiar en el diferencial de precios como la principal fuente de ingresos por inversiones es una receta para el desastre.
El método correcto para obtener una propiedad en ejecución hipotecaria no es el enfoque de escopeta; en cambio, implica la selección de propiedades que se encuentran en un lugar destinado a remodelación o mejora. Las propiedades deben tener atributos distintos que las distingan de otras en el mercado local o que presenten alguna oportunidad para crear valor.
Estrategias de inversión
Cualquier inversionista en bienes raíces debe tener una estrategia bien pensada que incluya los objetivos y la forma de adquirir la propiedad, mantenerla y eventualmente deshacerse de ella. Esta estrategia es aún más crítica cuando se invierte específicamente en el mercado de ejecuciones hipotecarias. Debe determinar si la ejecución hipotecaria se produjo como resultado de alguna circunstancia desafortunada relacionada con el antiguo propietario o debido a una tendencia más amplia que pueda afectar el mercado local.
Los inversores deben realizar una investigación significativa sobre el mercado inmobiliario local. La demanda de propiedades es una función del crecimiento de la población, el crecimiento del empleo, el crecimiento del ingreso disponible y los cambios demográficos. Afectará en gran medida los precios, así como la capacidad de vender propiedades al final del período de inversión.
Investigue el próximo desarrollo de infraestructura, como carreteras, escuelas y proyectos comunitarios. Aprenda también cómo el gobierno local y estatal respalda el crecimiento empresarial y planifique solucionar cualquier problema en particular, como el tráfico, la calidad del aire, la delincuencia y los impuestos. Todos estos elementos harán que un área sea más deseable y aumentarán el valor de las propiedades dentro de ella.
Puede ser una medida inteligente llegar a los propietarios de propiedades destinadas a ejecución hipotecaria antes de que sus casas salgan a subasta.
Estrategias de adquisicion
A la mayoría de los inversores se les ha enseñado a buscar en las publicaciones que enumeran los activos que se van a subastar y luego a mantener correspondencia con los propietarios sobre su intención de comprar la propiedad antes de que salga a subasta. Aunque se pueden obtener tratos en los escalones del juzgado, encontrar formas alternativas de asegurar propiedades en dificultades mejorará en gran medida sus posibilidades de cierre. También puede brindar la oportunidad de comprender y analizar completamente la propiedad.
Por ejemplo, digamos que un inversor obtiene acceso a propiedades mediante el uso de sus contactos en el mercado y el conocimiento de los préstamos residenciales para ayudar a los propietarios con dificultades a negociar con sus prestamistas. Si se resuelven los problemas de los préstamos, el inversor no solo aumenta su reputación tanto con los propietarios como con los prestamistas; el inversionista también puede obtener referencias a otras personas con préstamos problemáticos. Y si la situación no se puede resolver, el inversor es el primero en la fila para adquirir la propiedad, porque se ha ganado la confianza de los propietarios. Los inversores también pueden tomar una decisión informada sobre la compra de la propiedad porque han aprendido acerca de sus inconvenientes y beneficios.
Otra estrategia es comprar los préstamos en dificultades con un descuento de los prestamistas. A los bancos y otras instituciones crediticias no les gusta adquirir ejecuciones hipotecarias. Para evitar adquirir propiedades de propiedad inmobiliaria (REO), estas instituciones suelen vender varios préstamos en mora con un descuento significativo a la par. Los inversionistas pueden ser más flexibles que los prestamistas a la hora de resolver un préstamo en mora, convirtiéndolo a veces en un préstamo vigente que generará un rendimiento mucho más alto, gracias a la menor base de inversión del inversionista. Después de condimentar los préstamos, los inversores pueden retenerlos o venderlos con una prima una vez que los préstamos han estado funcionando durante algún tiempo.
En el caso de que los préstamos no se puedan resolver, el inversionista puede ejecutar la propiedad y tomar el título sin tener que competir con otras partes. La única desventaja de este enfoque es que comprar un conjunto de préstamos requiere un desembolso de capital mayor que comprar propiedades individuales en una subasta. El punto es que existen formas creativas de reducir la competencia en la adquisición de un activo no rentable.
Estrategias de propiedad
Los inversores también deben estar seguros de qué hacer una vez que se adquiere el activo. Va a ser la propiedad “ volteado ” de nuevo en el mercado, o va a ser mantenido y condimentada a la espera de un cambio en el mercado antes de su venta?
Propiedades de volteo
Los inversores que estén considerando comprar ejecuciones hipotecarias y luego volver a comercializarlas poco después de la compra deben encontrar formas de mejorar la propiedad. Aquellos que brindan el mayor rendimiento por el dinero incluyen agregar dormitorios y baños, remodelar cocinas y terminar sótanos u otros espacios no utilizados.
Dado que la información sobre transacciones inmobiliarias es de conocimiento público, algunos posibles compradores desconfiarán de pagar una prima por una propiedad inmediatamente después de una venta de ejecución hipotecaria, incluso si su precio está en línea con el de otras propiedades en el área. La creación de valor a través de la remodelación ayuda a proporcionar una justificación para el precio de reventa más alto y puede reducir el riesgo de largos períodos de comercialización. Sin embargo, los inversores deben tener cuidado de mejorar tanto la propiedad que su precio sea considerablemente más alto que el de las propiedades vecinas.
Es una mala idea mejorar tanto una casa en ejecución hipotecaria que la ponga fuera del mercado.
Propiedades de tenencia
Otra estrategia es mantener los activos como propiedades de alquiler hasta que suceda algo en el mercado para mejorar el valor de la propiedad. Los inversores deben estar lo suficientemente conscientes del mercado de alquiler para estar seguros de que existe una cantidad adecuada de demanda de espacio de alquiler y que la propiedad generará suficiente alquiler para cubrir el costo de mantenimiento.
Para aquellos que pueden manejar el tiempo y el esfuerzo adicionales que requiere ser un propietario, comprar propiedades en dificultades con un descuento y convertirlas en propiedades de alquiler puede generar una riqueza significativa. La capacidad de obtener un financiamiento atractivo, como préstamos con intereses únicamente, junto con la deducibilidad de los intereses hipotecarios de los impuestos sobre la renta, puede proporcionar una forma de generar flujo de efectivo mientras se espera el momento adecuado para vender.
Aunque los bienes raíces residenciales no son tan volátiles como otras clases de activos, se caracterizan por largos períodos de bajos rendimientos y luego un pico en el valor correspondiente a algún cambio importante en la demanda que explica una parte significativa del rendimiento. Nuevamente, este es el ímpetu para la investigación en curso y una estrategia de período de tenencia que ayudará a estimar el momento del salto de valor y crear un plan para el activo en preparación para la venta.
Estrategias de salida
No haber pensado en una estrategia de salida es un gran error que suelen cometer los nuevos inversores. Muchos tienen la falsa impresión de que el mejor momento para invertir en propiedades en ejecución hipotecaria es cuando hay una gran cantidad de ellas disponibles. En realidad, un aumento significativo de viviendas en venta y propiedades en ejecución hipotecaria subraya algún problema que impide que las personas paguen sus préstamos o que no estén dispuestas a conservar sus viviendas. Esto podría deberse a la pérdida de puestos de trabajo en el área o algún problema de infraestructura que hace que el área sea indeseable.
Esas tendencias tendrán un impacto positivo en la oferta de viviendas disponibles para la venta o ejecuciones hipotecarias y un impacto negativo en la demanda. Esto significa que será más difícil vender la propiedad hasta que mejoren los fundamentos del mercado.
Un error común que cometen los inversores que dependen únicamente del diferencial de precios para obtener sus ganancias es que no se dan cuenta del impacto negativo de los costos de mantenimiento. Los gastos pueden incluir pagos de hipoteca, impuestos, seguros y mantenimiento durante un período prolongado de comercialización y ventas.
Establecer una fecha límite para vender una propiedad y luego descontar el precio hasta que la propiedad se venda es una forma de evitar costos de mantenimiento excesivos. Es mucho mejor vender con una ganancia pequeña o nula que continuar ofreciendo una propiedad a un precio que asegurará un largo período de comercialización, lo que acumulará costos de mantenimiento que pueden generar pérdidas.
La línea de fondo
Invertir en activos inmobiliarios improductivos para generar riqueza es una estrategia viable, pero no es una forma de enriquecerse rápidamente. Por cada historia de pobreza a riqueza, hay 10 personas más que han perdido su capital porque no se mantuvieron al tanto de los cambios en las tendencias del mercado.
Aquellos que tienen éxito en el mercado de ejecuciones hipotecarias han estudiado las estrategias y tácticas de otros inversores exitosos. Han dedicado tiempo y recursos a establecer los contactos de mercado adecuados necesarios para crear una ventaja competitiva sobre los demás. Aún así, dedicar tiempo y energía a conocer el mercado inmobiliario local es solo una de las varias estrategias que los inversores pueden utilizar para adelantarse a la competencia. El éxito proviene de estrategias de adquisición y salida inteligentes, cuidadosamente diseñadas y ejecutadas.