Media vida

¿Qué significa la vida media?

La vida media es un término que se utiliza para describir una fecha futura en la que se pagará la mitad del capital total de un  valor respaldado por hipoteca (MBS) u otra forma de deuda o bono. Si bien se puede hacer una estimación de cuál será la vida media, no es definitiva ya que las variables del valor o la hipoteca pueden cambiar.

Entendiendo la vida media

En bienes raíces, la vida media significa el punto medio del pago de una hipoteca. Para un MBS, los bancos emisores venden los préstamos hipotecarios a una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) o una empresa financiera y luego se agrupan para formar un único valor invertible; esto significa que la vida media se produce cuando se paga la mitad del principal total de las hipotecas subyacentes.

El tiempo necesario para alcanzar la vida media depende de las tasas de interés. A medida que disminuya el costo de los préstamos, el capital se pagará más rápido ya que los propietarios de viviendas se ven incentivados a refinanciar  sus hipotecas a tasas más bajas. Por el contrario, a medida que suben las tasas de interés, la vida media aumentará a medida que los propietarios tarden más en liquidar la hipoteca pendiente de su propiedad.

La vida media también se puede utilizar para representar el punto medio del reembolso de otras formas de bonos o deudas. Los bonos que están fuera del ámbito hipotecario tendrán una vida media que depende del reembolso a través de la  amortización  o una   provisión de fondo de amortización.

Por ejemplo, los bonos a 25 años a veces tienen una disposición según la cual el 5% del principal del bono debe reembolsarse después de cinco años de la emisión. En este caso, el bono tiene una vida media de cinco años, sumada a la cantidad de años necesarios para retirar la mitad de la emisión. Por lo tanto, el bono alcanzará su vida media después de 15 años.

Ejemplo de vida media

La vida media de una hipoteca es el punto medio del pago del principal y no incluye el pago de intereses. Sin embargo, cuanto mayor sea el interés, más tardará en llegar al punto medio del principal.

Digamos, por ejemplo, que una persona saca una hipoteca a 30 años por $ 100.000 para comprar una casa, con un interés del 5%. Esto hace que su pago mensual sea de alrededor de $ 500, que comienza con una gran cantidad de interés y disminuye con el tiempo a medida que se paga más capital.

En este escenario, se necesitarán más de 19 años para amortizar la mitad del principal de la hipoteca, debido a los efectos de los intereses.

La vida media de un MBS

Como muestra el ejemplo anterior, la fecha de vida media de una hipoteca generalmente debe ocurrir después del punto medio cronológico del préstamo. En determinadas circunstancias, sin embargo, este momento puede surgir mucho más rápido.

En los Estados Unidos, el plazo promedio de una hipoteca es de 30 años, sin embargo, la vida media promedio de un MBS es de aproximadamente 12 años. ¿Por qué? Porque algunas de las hipotecas incluidas en estas inversiones se liquidan antes de lo previsto. Cada vez que un propietario realiza un pago por adelantado, acelera la cantidad de tiempo que tardan estas inversiones en recuperar la mitad del capital de las hipotecas subyacentes.

Normalmente, cobrar más rápido de lo esperado es algo bueno. Ese no es el caso de los titulares de MBS. Cuando los propietarios refinancian, a los inversionistas se les paga el capital que se les debe, pero también se pierden el resto de los intereses que aún debían sobre la hipoteca original.

Esto hace que el trabajo de predecir hacia dónde se dirigen las tasas de interés es fundamental para el inversor de MBS. Las tasas estables deberían prolongar la duración de un MBS y, posteriormente, la duración de la vida media, asegurando que se recupere más dinero de la inversión. Sin embargo, el aumento de las tasas no es tan favorable, ya que a menudo deja a los inversores atrapados con rendimientos más bajos de los que podrían obtener en otros lugares.