Primera hipoteca
¿Qué es una primera hipoteca?
Una primera hipoteca es un gravamen primario sobre una propiedad. Como préstamo principal que paga la propiedad, el préstamo tiene prioridad sobre todos los demás gravámenes o reclamaciones sobre una propiedad en caso de incumplimiento. Una primera hipoteca no es la hipoteca sobre la primera vivienda de un prestatario; es la hipoteca original tomada sobre cualquier propiedad. También se llama primer gravamen. Si se refinancia la vivienda, la hipoteca refinanciada asume la posición de primera hipoteca.
Conclusiones clave
- Una primera hipoteca es un gravamen primario sobre la propiedad que asegura la hipoteca.
- La segunda hipoteca es dinero prestado contra el valor acumulado de la vivienda para financiar otros proyectos y gastos.
- Si la relación préstamo-valor (LTV) de una primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas generalmente requieren un seguro hipotecario privado.
- El interés hipotecario que se paga sobre una primera hipoteca es deducible de impuestos, solo aplicable a los contribuyentes que detallan los gastos en sus declaraciones de impuestos.
Comprensión de las primeras hipotecas
Cuando un individuo quiere comprar una propiedad, puede decidir financiar la compra con un préstamo de una institución crediticia. El prestamista espera que el préstamo hipotecario o la hipoteca se pague en cuotas mensuales, que incluyen una parte de los pagos de capital e intereses. El prestamista tendrá un gravamen sobre la propiedad ya que el préstamo está garantizado por la vivienda. Esta hipoteca contratada por un comprador de vivienda para comprar la vivienda se conoce como la primera hipoteca.
La primera hipoteca es el préstamo original obtenido sobre una propiedad. El comprador de vivienda podría tener varias propiedades a su nombre; sin embargo, son las hipotecas originales contratadas para asegurar cada una de las propiedades las que constituyen la primera hipoteca. Por ejemplo, si el dueño de una propiedad obtiene una hipoteca para cada una de sus tres casas, cada una de las tres hipotecas es la primera hipoteca.
El término «primera hipoteca» nos lleva a entender que podría haber otras hipotecas sobre una propiedad. Un propietario podría obtener otra hipoteca, como una segunda hipoteca, mientras que la primera y la original aún están vigentes.
La segunda hipoteca es dinero prestado contra el valor de la vivienda a financiar otros proyectos y gastos. Sin embargo, la segunda hipoteca y las demás hipotecas posteriores contraídas sobre el mismo inmueble están subordinadas a la primera hipoteca. Esto significa que la primera hipoteca se paga antes de que se paguen las hipotecas secundarias en caso de incumplimiento.
Primera hipoteca y préstamo a valor (LTV)
Si la relación préstamo-valor (LTV) de una primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas generalmente requierenun seguro hipotecario privado (PMI). En tal caso, a veces puede resultar económico para un prestatario limitar el tamaño de la primera hipoteca al 80% del LTV y utilizar financiamiento secundario para pedir prestado el monto restante necesario.
La economía de pagar el PMI en comparación con el uso de un segundo préstamo depende en gran medida de la tasa a la que un prestatario espera que aumente el valor de su vivienda. El PMI se puede eliminar cuando el LTV de la primera hipoteca alcanza el 78%. Sin embargo, se debe cancelar un segundo gravamen, que generalmente conlleva una tasa de interés más alta que una primera hipoteca. Lo más probable es que esto se haga mediante el refinanciamiento de la primera hipoteca por un monto igual al saldo restante de la primera y la segunda hipoteca.
Impuestos sobre una primera hipoteca
El interés hipotecario que se paga sobre una primera hipoteca es deducible de impuestos. Esto significa que los propietarios pueden reducir sus ingresos imponibles por la cantidad de interés que se haya pagado sobre el préstamo para el año fiscal. Sin embargo, la detallan gastos en sus declaraciones de impuestos.
Ejemplo de una primera hipoteca
Por ejemplo, si un comprador de vivienda obtiene una primera hipoteca de $ 250,000 sobre una propiedad de vivienda y, después de varios años, obtiene una segunda hipoteca por $ 30,000 sobre la misma propiedad, la primera hipoteca es superior a la segunda hipoteca.
El prestatario no cumple con sus pagos después de haber pagado $ 50,000 del monto original del préstamo, y su propiedad se embarga y vende para cubrir el préstamo. Si las ganancias de la venta de la propiedad suman $ 210,000, el primer prestamista hipotecario recibirá el saldo adeudado, que es de $ 200,000.
El segundo prestamista hipotecario recibirá lo que quede, que en este caso es $ 10,000. Debido a que una primera hipoteca es un reclamo primario que tiene prioridad sobre los reclamos secundarios, las segundas hipotecas generalmente tienen tasas de interés más altas que las primeras hipotecas.