Fannie Mae y Freddie Mac: una descripción general
Tabla de contenido
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- ¿Qué es Fannie Mae?
- ¿Qué es Freddie Mac?
- ¿Qué hacen Fannie Mae y Freddie Mac?
- ¿Quién regula a Fannie Mae y Freddie Mac?
- Una garantía implícita
- Papel en la crisis financiera de 2008
- Papel en la pandemia COVID-19
- La línea de fondo
Freddie Mac son compañías hipotecarias para viviendas respaldadas por el gobierno federal creadas por el Congreso de los Estados Unidos. Ninguna institución origina ni gestiona sus propias hipotecas. En cambio, compran y garantizan hipotecas emitidas a través de prestamistas en el mercado secundario de hipotecas.
Las dos entidades monopolizaron virtualmente el mercado hipotecario secundario hasta la década de los noventa. Fue entonces cuando la creciente regulación federal y la nueva legislación que permitió a los bancos y otras compañías financieras fusionarse generó más competencia de las compañías convencionales. Aún así, Fannie Mae y Freddie Mac continúan dominando el mercado hipotecario secundario en los Estados Unidos en la actualidad, a pesar de las preocupaciones sobre ser dos de las compañías más grandes » demasiado grandes para quebrar «.
En conjunto, estas agencias hacen que el mercado de las hipotecas más líquido, estable y asequible al proporcionar liquidez y garantías a miles de bancos, ahorros y préstamos, y las compañías hipotecarias en los EE. UU. Aquí está una mirada a cómo los dos trabajos, sus papeles en el 2008 crisis financiera y lo que están haciendo hoy para ayudar a los propietarios e inquilinos durante la pandemia de COVID-19.
Conclusiones clave
- Fannie Mae fue autorizada por primera vez por el gobierno de Estados Unidos en 1938 para ayudar a impulsar el mercado hipotecario. El Congreso fundó Freddie Mac en 1970 como una empresa privada.
- Ninguna organización origina ni presta servicios. En cambio, compran hipotecas de prestamistas para mantenerlas o reempaquetarlas como valores respaldados por hipotecas que pueden vender.
- Los prestamistas utilizan el dinero que obtienen de la venta de hipotecas a Fannie Mae y Freddie Mac para originar más préstamos, lo que ayuda a las personas, familias e inversores a acceder a un suministro estable de dinero hipotecario.
- En respuesta a la pandemia de COVID-19, Fannie Mae y Freddie Mac emitieron una moratoria sobre ejecuciones hipotecarias y desalojos que se extiende hasta el 31 de marzo de 2021.
- El 20 de enero de 2021, su primer día en el cargo, el presidente Biden solicitó que la FHFA (que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac) y otras agencias extendieran la moratoria de desalojo y ejecución hipotecaria hasta al menos el 31 de marzo de 2021, y las agencias cumplieron.
- El 16 de febrero de 2021, el presidente Biden solicitó a las agencias extender la moratoria nuevamente, esta vez hasta el 31 de junio de 2021.
¿Qué es Fannie Mae?
A principios del siglo XX, la propiedad de vivienda estaba fuera del alcance de muchas personas en los Estados Unidos. A menos que pudiera pagar en efectivo por una casa completa (lo que pocas personas podrían hacer), estaba considerando un pago inicial prohibitivamente alto y un préstamo a corto plazo que culminaría en un gran pago global.
Durante la Gran Depresión, casi uno de cada cuatro propietarios perdió sus casas por ejecución hipotecaria, los bancos no tenían dinero para prestar y la nación enfrentó una verdadera crisis de vivienda.
En respuesta, el Congreso creó en 1938 la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA), mejor conocida como Fannie Mae, para proporcionar una fuente confiable y constante de financiamiento para la vivienda. Trajo un nuevo tipo de hipoteca al mercado: el préstamo a largo plazo a tasa fija con opción de refinanciamiento en cualquier momento.
Durante décadas, Fannie Mae fue el comprador y vendedor dominante de hipotecas aseguradas por el gobierno en la nación. Finalmente, el Congreso hizo dos cosas para impulsar la competencia en el mercado secundario de hipotecas:
- Privatizó Fannie Mae en 1968, convirtiéndola en una empresa de propiedad de accionistas financiada en su totalidad con capital privado.
- Creó Freddie Mac en 1970.
Fannie Mae fue creada como agencia del gobierno federal en 1938 como parte de una enmienda a la Ley Nacional de Vivienda. Fannie Mae inicialmente compró hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y luego agregó préstamos garantizados por la Administración de Veteranos (VA) a la mezcla.
En 1954, Fannie Mae se convirtió en una corporación de propiedad mixta público-privada bajo la Ley de Constitución de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal. Pasó a ser de propiedad privada en 1968 y dos años más tarde se autorizó para comprar hipotecas convencionales además de préstamos FHA y VA.
En la década de 1980, Fannie Mae comenzó a emitir valores respaldados por hipotecas (MBS) para proporcionar más liquidez en el mercado de inversiones hipotecarias. Obtiene el dinero para comprar activos relacionados con hipotecas mediante la emisión de una variedad de títulos de deuda en los mercados de capitales estadounidenses e internacionales.
¿Qué es Freddie Mac?
Freddie Mac es el nombre no oficial de Federal Home Loan Mortgage Corporation. Fue establecido en 1970 bajo la Ley de Financiamiento de Vivienda de Emergencia para expandir el mercado secundario de hipotecas y reducir el riesgo de tasa de interés para los bancos. En 1989, se reorganizó y se convirtió en una empresa propiedad de los accionistas como parte de la Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de las Instituciones Financieras (FIRREA).
El estatuto de Freddie Mac es bastante similar al de Fannie Mae, en el sentido de que expande el mercado secundario de hipotecas y valores respaldados por hipotecas mediante la compra de préstamos otorgados por bancos, ahorros y préstamos y otras instituciones crediticias. Sin embargo, a diferencia de Fannie Mae, que compra hipotecas de los principales bancos comerciales y minoristas, Freddie Mac compra sus préstamos a bancos más pequeños (es decir, bancos «de ahorro») que se centran en proporcionar servicios bancarios a las comunidades.
¿Qué hacen Fannie Mae y Freddie Mac?
Fannie Mae y Freddie Mac tienen estatutos, mandatos y estructuras regulatorias similares. Cada uno compra hipotecas de los prestamistas para mantener en sus carteras o volver a empaquetar como valores respaldados por hipotecas que se pueden vender. A su vez, los prestamistas utilizan el dinero que obtienen de la venta de hipotecas para originar más préstamos. Esto ayuda a las personas, las familias y los inversores a acceder a un suministro continuo y estable de financiación hipotecaria.
Según sus estatutos, Fannie Mae y Freddie Mac «establecen instalaciones de mercado secundario para hipotecas residenciales [y] establecen que las operaciones de las mismas serán financiadas con capital privado en la mayor medida posible». Ambas entidades tienen el mandato de hacer lo siguiente:
- Mantener la estabilidad en el mercado secundario de hipotecas residenciales.
- Responder adecuadamente al mercado de capitales privado
- Ofrecer apoyo continuo al mercado secundario de hipotecas residenciales aumentando la liquidez de las inversiones hipotecarias y haciendo más dinero disponible para el financiamiento de hipotecas residenciales.
- Promover el acceso al crédito hipotecario aumentando la liquidez de las inversiones hipotecarias y haciendo más dinero disponible para el financiamiento hipotecario residencial.
Fannie Mae tiene una responsabilidad adicional de acuerdo con su estatuto: administrar y liquidar carteras hipotecarias de propiedad federal para minimizar cualquier efecto adverso en el mercado hipotecario residencial y minimizar las pérdidas para el gobierno federal.
¿Quién regula a Fannie Mae y Freddie Mac?
Según los estatutos del Congreso de Fannie Mae y Freddie Mac , que les otorgaron elestatus de empresa patrocinada por el gobierno (GSE), operan con ciertos vínculos con el gobierno federal de los Estados Unidos que brindan un respaldo financiero. Por ejemplo, en septiembre de 2008, durante el apogeo de la crisis financiera, fueron puestos bajo la supervisión directa del gobierno federal.
En tiempos normales, los lazos con el gobierno permanecen un poco más ocultos, pero no obstante importantes. Según sus estatutos del Congreso:
- El presidente de los Estados Unidos nombra a cinco de los 18 miembros de las juntas directivas de las organizaciones.
- El secretario de Hacienda está autorizado a comprar hasta $ 2.250 millones en valores de cada empresa para respaldar su liquidez.
- Ambas empresas están exentas de impuestos estatales y locales.
- Ambas empresas están reguladas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).
La FHFA regula, hace cumplir y monitorea los estándares de capital de Fannie y Freddie, y limita el tamaño de sus carteras de inversión hipotecaria. HUD es responsable de las misiones generales de vivienda de Fannie y Freddie.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al HUD.
Una garantía implícita
El estatus GSE de Fannie y Freddie ha creado ciertas percepciones en el mercado de la seguridad. Una era que el gobierno federal intervendría y rescataría a estas organizaciones si alguna de las empresas alguna vez tuviera problemas financieros, como se vio en el período previo a la Gran Recesión. Esto se conoce como garantía implícita.14
Debido a que el mercado creía en esta garantía implícita, a Fannie Mae y Freddie Mac se les permitió pedir dinero prestado en el mercado de bonos con rendimientos más bajos que los de otras instituciones financieras.
El rendimiento de la deuda corporativa de Fannie Mae y Freddie Mac, conocida como deuda de agencia, ha sido históricamente 35 puntos básicos más alto que los bonos del Tesoro de Estados Unidos.15 La deuda de las empresas financieras con calificación AAA, en comparación, históricamente ha producido alrededor de 70 puntos básicos más que los bonos del Tesoro de EE. UU. Puede que treinta y cinco puntos básicos no parezcan mucho, pero marcaron una gran diferencia debido a los billones de dólares involucrados.
Papel en la crisis financiera de 2008
Con una ventaja financiera sobre sus rivales de Wall Street, Fannie Mae y Freddie Mac obtuvieron ganancias considerables durante más de dos décadas a lo largo de la década de 1990 y principios de la de 2000. Durante este período, hubo un debate frecuente sobre Fannie y Freddie entre economistas, profesionales del mercado financiero y funcionarios gubernamentales.
¿El respaldo gubernamental implícito de Fannie y Freddie benefició realmente a los propietarios de viviendas estadounidenses? ¿O el gobierno simplemente estaba ayudando a las empresas y sus inversores mientras creaba un riesgo moral?
Fannie Mae y Freddie Mac obtuvieron un monopolio patrocinado por el gobierno en un gran segmento del mercado secundario de hipotecas de Estados Unidos. Este monopolio, combinado con la garantía implícita del gobierno para mantener a flote a estas empresas, contribuiría más tarde al colapso del mercado hipotecario.
En 2007, Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a experimentar grandes pérdidas en sus carteras retenidas, especialmente en sus inversiones Alt-A y subprime. En 2008, el enorme tamaño de sus carteras retenidas y garantías hipotecarias llevó a la FHFA a concluir que pronto serían insolventes.
El 19 de marzo, los reguladores federales permitieron que las dos empresas asumieran otros 200.000 millones de dólares en deuda con la esperanza de estabilizar la economía. Sin embargo, para el 6 de septiembre de 2008, estaba claro que el mercado creía que las empresas estaban en problemas financieros y la FHFA puso a las empresas bajo tutela. Recibieron $ 190 mil millones en fondos de rescate y desde entonces los han devuelto, pero todavía están bajo tutela.
En septiembre de 2019, el Tesoro y la FHFA anunciaron que Fannie Mae y Freddie Mac podrían comenzar a mantener sus ganancias para apuntalar las reservas de capital de $ 25 mil millones y $ 20 mil millones, respectivamente. La medida es un paso hacia la transición de los dos fuera de la tutela.
Por supuesto, una larga lista de errores llevó a la Gran Recesión. Sin embargo, los críticos dicen que Fannie y Freddie crearon una enorme cantidad de garantías de crédito y deudas en los años previos a 2007, y que el Congreso debería haber reconocido los riesgos sistemáticos para el sistema financiero global que plantean estas empresas.
Papel en la pandemia COVID-19
Si ha sido afectado por la pandemia de COVID-19, es posible que le preocupe pagar su hipoteca o alquiler. Una forma de obtener ayuda es a través del programa de seguro de desempleo de su estado.
La Ley CARES (Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus)aumentó temporalmentelos beneficios del seguro dedesempleo a través de tres programas:Compensación por desempleo pandémico federal (FPUC), Compensación por desempleo de emergencia pandémica (PEUC) oAsistencia por desempleo pandémico (PUA).
La Ley CARES también ofreció protecciones para los propietarios de viviendas que tienen hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac. Según la Ley CARES, los prestamistas y los servicios de préstamos tienen prohibido iniciar una ejecución hipotecaria judicial o no judicial en su contra, o finalizar una sentencia de ejecución hipotecaria o venta hasta el 31 de marzo de 2021. La fecha límite se había extendido varias veces durante la pandemia y por último se situó el 28 de febrero de 2021, bajo la administración anterior. Sin embargo, Biden, en su primer día de oficina, amplió el plazo hasta el 31 de marzo de 2021. el 16 de febrero de 2021, Biden se extendió el plazo hasta el 30 de junio de 2021.
Puede solicitar una indulgencia hipotecariade hasta 180 días (y potencialmente extenderla otros 180 días) si tiene dificultades financieras debido a la pandemia de COVID-19.
Además, la FHFA también implementó estándares de préstamos y tasación más flexibles para garantizar que los compradores de vivienda puedan cerrar sus préstamos durante la pandemia y que todas las partes involucradas puedan mantener el distanciamiento social durante todo el proceso.
Programa de alivio hipotecario
Si tiene una hipoteca de Fannie Mae y no puede hacer su pago debido a una pérdida de trabajo, reducción de ingresos o enfermedad relacionada con COVID-19, su administrador hipotecario puede ayudarlo con las opciones de alivio hipotecario, que incluyen:
- Un plan de indulgencia que reduce o suspende los pagos de su hipoteca hasta por 12 meses
- Sin cargos por mora durante el período de indulgencia
- Opciones de pago después del período de indulgencia, que incluyen un plan de pago para ponerse al día gradualmente o un plan de modificación de préstamo para mantener o reducir su pago mensual
- Alivio de ejecución hipotecaria y desalojo
Si le preocupa hacer los pagos de su hipoteca, llame a su administrador hipotecario, la compañía que figura en su estado de cuenta mensual, para pedir ayuda.
Fannie Mae tiene otro programa, la Red de Respuesta a Desastres, que puede ayudar con las implicaciones financieras más amplias de la emergencia COVID-19. Disaster Response Networks brinda acceso a asesores de vivienda aprobados por HUD para propietarios de viviendas con préstamos propiedad de Fannie Mae e inquilinos en propiedades financiadas por Fannie Mae. Los asesores pueden crear planes personalizados, brindar asesoría financiera y presupuestos, y brindarle apoyo hasta por 18 meses.
Tolerancia hipotecaria de Freddie Mac
Si tiene una hipoteca propiedad de Freddie Mac, puede ser elegible para recibir ayuda si ha sido afectado directa o indirectamente por la pandemia de COVID-19. Actualmente, existen varias opciones de alivio hipotecario si no puede realizar el pago de la hipoteca debido a una pérdida o disminución de ingresos, que incluyen:
- Hasta 12 meses de indulgencia hipotecaria
- Penalizaciones eximidas y recargos por mora
- Detener todas las acciones de ejecución hipotecaria y desalojos hasta el 31 de marzo de 2021
- Opciones de modificación del préstamo para reducir los pagos o mantener los mismos pagos después del período de indulgencia
La tolerancia no es perdón. Pregúntele a su administrador hipotecario sobre sus opciones posteriores a la indulgencia. Tenga cuidado si la opción es un pago global en lugar de simplemente agregar los meses impagos al final de su hipoteca.
Estándares de tasación y préstamos más flexibles
La FHFA extendió la flexibilización de los estándares de préstamos y tasación para los compradores de vivienda que solicitan una hipoteca respaldada por Fannie Mae y Freddie Mac durante la pandemia hasta el 31 de marzo de 2021, desde la fecha límite anterior del 28 de febrero de 2021. Permiten:
- Tasaciones alternativas sobre préstamos para compra y refinanciamiento (realización de evaluaciones en línea y en línea versus in situ)
- Métodos alternativos para documentar los ingresos y verificar el empleo antes del cierre del préstamo (por ejemplo, verificación de empleo por correo electrónico)
- Ampliar el uso del poder notarial para ayudar con el cierre de préstamos (por ejemplo, firmas electrónicas)
La línea de fondo
Fannie Mae y Freddie Mac están encargados de mantener el buen funcionamiento del mercado hipotecario estadounidense. Ambas compañías compran hipotecas de varios prestamistas, lo que ayuda a mantener una fuente estable y confiable de financiamiento hipotecario para individuos, familias e inversionistas.
Hoy en día, la industria de la vivienda está vigilando la situación del COVID-19 y cómo podría afectar a Fannie y Freddie y los 28 millones de propietarios que tienen una hipoteca respaldada por ellos. La FHFA estima que Fannie Mae y Freddie Mac cubrirán gastos adicionales de $ 1.1 mil millones a $ 1.7 mil millones debido a la moratoria de ejecución hipotecaria existente y su extensión, además de los $ 6 mil millones en costos ya incurridos por los dos.