12 pasos para el cierre de una propiedad inmobiliaria
Tabla de contenido
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- La aprobación previa es una buena idea
- 1. Abra una cuenta de depósito en garantía
- 2. Búsqueda de título y seguro
- 3. Contratar a un abogado
- 4. Negociar los costos de cierre
- 5. Complete la inspección de la casa
- 6. Obtenga una inspección de plagas
- 7. Renegociar la oferta
- 8. Fije su tasa de interés
- 9. Eliminar contingencias
- 10. Cumplir con los requisitos de financiación
- 11. Revisión final
- 12. Entender el papeleo
- La línea de fondo
Un negocio de bienes raíces es generalmente un ejercicio largo y estresante que implica muchos pasos y trámites procesales. El cierre ocurre cuando firmas los papeles que hacen tuya la casa, pero antes de que llegue ese fatídico día, tiene que pasar una larga lista de cosas. Este artículo describe los 12 pasos que deben tomarse entre el momento en que se acepta su oferta y el momento en que recibe las llaves de su nuevo hogar.
Conclusiones clave
- Los acuerdos inmobiliarios generalmente se completan en un lapso de semanas y tienen muchas partes móviles.
- Los acuerdos comienzan con la apertura de una cuenta de depósito en garantía y terminan con un recorrido final antes de firmar en la línea de puntos.
- La complejidad de los cierres de bienes raíces es una buena razón para contratar a un abogado que lo guíe a través del proceso.
- Los compradores que han sido preaprobados para una hipoteca normalmente pueden cerrar antes.
Por qué la aprobación previa de una hipoteca es una buena idea
A menos que sea un comprador en efectivo, es una buena idea aprobación previa para cerrar un trato, la mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan unacarta de aprobación previa. Tener uno puede acelerar el proceso y darle más poder de negociación al negociar. Le indica al vendedor que tiene un fuerte respaldo financiero. También le ofrece un bloqueo de tasas, lo que significa que es más probable que obtenga una tasa de interés favorable.
Obtener la aprobación previa para una hipoteca también le permite conocer el límite hasta el que puede llegar para comprar una propiedad. Ahorra tiempo y esfuerzo, lo que le permite buscar solo bienes raíces que se ajusten a su presupuesto.
Finalmente, la aprobación previa de la hipoteca le da más tiempo para responder a una posible discriminación. Suponga que siente que un prestamista potencial lo discriminó. En ese caso, puede buscar financiamiento de otras fuentes y emprender acciones legales más adelante. Obtener una aprobación previa evita que un solo prestamista sesgado arruine un buen negocio y retrase sus sueños.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Una vez que haya encontrado la casa perfecta y un comprador haya aceptado su oferta, los siguientes son los pasos que deberá seguir para cerrar el trato.
1. Abra una cuenta de depósito en garantía
Unacuenta de depósito en garantía es mantenida por un tercero en nombre del comprador y el vendedor. La venta de una casa implica varios pasos que se toman durante un lapso de semanas. Por lo tanto, la mejor manera de evitar que el vendedor o el comprador sean engañados es recurrir a un tercero neutral. Este tercero puede retener todo el dinero y los documentos relacionados con la transacción hasta que todo se haya resuelto. Una vez finalizados todos los trámites procesales, el dinero y los documentos se trasladan de la cuenta de depósito en garantía al vendedor y al comprador, garantizando así una transacción segura.
2. Búsqueda de título y seguro
Una búsqueda de título y un seguro de título brindan tranquilidad y protección legal. Se aseguran de que cuando compre una propiedad, nadie más pueda intentar reclamarla más tarde. Una búsqueda de título es un examen de los registros públicos para determinar y confirmar la propiedad legal de una propiedad y averiguar qué reclamos, si los hay, existen sobre la propiedad. Si hay algún reclamo, es posible que deba resolverse antes de que el comprador obtenga la propiedad.
El seguro de título es un seguro de indemnización que protege al titular de las pérdidas financieras sufridas por defectos en el título de una propiedad. Protege tanto a los propietarios de bienes raíces como a los prestamistas contra pérdidas o daños derivados de embargos, gravámenes o defectos de título.
3. Contratar a un abogado
Si bien obtener asistencia legal es opcional, siempre es mejor obtener una opinión legal profesional sobre sus documentos de cierre. La complicada jerga que contienen puede ser difícil de entender, incluso para personas bien educadas. Por una tarifa adecuada, la opinión de unabogado de bienes raíces con experienciapuede ofrecer múltiples beneficios, incluidos indicios de posibles problemas en el papeleo.
En algunos estados, es posible que deba contratar a un abogado para que se encargue del cierre. Consulte las leyes de su estado.
4. Negociar los costos de cierre
Desde la apertura de una cuenta de depósito en garantía hasta la contratación de un abogado de bienes raíces, todos los servicios y entidades involucrados cuestan dinero. Estos costos pueden convertirse en una gran cantidad de efectivo si no tiene cuidado. Por ejemplo, las inspecciones de viviendas y plagas son cruciales para evitar que usted compre una propiedad con problemas ocultos y costosos. Pero muchos de estos servicios se aprovechan de la ignorancia de los consumidores al cobrar tarifas elevadas. Incluso las tarifas por servicios de cierre legítimos se pueden inflar.
Las tarifas basura son cargos que un prestamista impone al cierre de una hipoteca, que a menudo son inesperados por el prestatario y no explicados claramente por el prestamista. Estas tarifas pueden sumar una gran factura. tasación, tarifas auxiliares, tarifas de procesamiento y tarifas de liquidación.
Si está dispuesto a hablar y defender su posición, generalmente puede reducir o eliminar las tarifas basura y otros cargos antes de cerrar.
5. Complete la inspección de la casa
Unainspección física de la casa es un paso necesario para descubrir cualquier problema potencial con la propiedad y echar un vistazo a sus alrededores. Si encuentra un problema grave con la casa durante la inspección, tendrá la oportunidad de retractarse del trato o pedirle al vendedor que lo solucione. También puede pedirle al vendedor que le pague para que lo arregle (siempre que su oferta de compra incluya unacontingencia de inspección de la vivienda ).
6. Obtenga una inspección de plagas
La inspección de plagas es independiente de la inspección de la vivienda. Se trata de que un especialista se asegure de que su hogar no tenga insectos destructores de la madera, como termitas o hormigas carpinteras. Las plagas pueden ser devastadoras para las propiedades hechas principalmente de material de madera. Muchas compañías hipotecarias exigen que se solucionen incluso los problemas menores de plagas antes de que pueda cerrar el trato.
Una pequeña infestación puede extenderse hasta volverse muy destructiva y costosa de arreglar. Las plagas que destruyen la madera se pueden eliminar, pero querrá asegurarse de que el problema se pueda resolver por una tarifa razonable. Mejor aún, es posible que pueda hacer que el vendedor pague y eliminar las plagas antes de completar la compra. Las inspecciones de plagas son legalmente requeridas en algunos estados y opcionales en otros.
7. Renegociar la oferta
Incluso cuando su oferta de compra ya haya sido aceptada, es posible que desee renegociar el precio para reflejar el costo de las reparaciones necesarias reveladas por las inspecciones. También puede mantener el mismo precio de compra, pero trate de que el vendedor pague las reparaciones. Incluso si está comprando la propiedad «tal cual», no hay nada de malo en pedirla. También puede retirarse sin penalización si se encuentra un problema importante que el vendedor no puede o no quiere solucionar.
8. Fije su tasa de interés
Las tasas de interés, incluidas las que se ofrecen en la hipoteca, pueden ser volátiles y estar sujetas a cambios. Las tarifas están sujetas a múltiples factores, como la región geográfica, el tipo de propiedad, el tipo de préstamo solicitado y la calificación crediticia del solicitante.
Si es posible, es aconsejable fijar la tasa de interés del préstamo por adelantado. Eso le impide estar a merced de las fluctuaciones del mercado, que podrían hacer que las tasas suban antes de que finalice la compra de su propiedad. Incluso una subida de tipos de 0,25% puede aumentar significativamente sus pagos mensuales y la cantidad de tiempo que lleva pagar la hipoteca.
9. Eliminar contingencias
Su oferta inmobiliaria debe depender de las siguientes cinco cosas:
- Obtener financiamiento a una tasa de interés que no exceda lo que puede pagar
- La inspección de la casa no reveló ningún problema importante con la casa.
- El vendedor revela completamente cualquier problema conocido con la casa.
- La inspección de plagas que no muestre infestaciones importantes o daños en el hogar.
- El vendedor completa las reparaciones acordadas
Dichas contingencias deben eliminarse por escrito en las fechas específicas indicadas en su oferta de compra, un proceso conocido como aprobación activa. Sin embargo, en algunos acuerdos de compra, las contingencias están sujetas a aprobación pasiva (también conocida como aprobación constructiva). Eso significa que se consideran aprobados si no los protesta dentro de los plazos especificados. Los compradores deben comprender el proceso de aprobación y tomar las acciones necesarias en las fechas requeridas.
10. Cumplir con los requisitos de financiación
Lo más probable es que haya depositado un depósito de garantía cuando firmó el acuerdo de compra. La garantía es un depósito hecho a un vendedor que indica la buena fe, la seriedad y el interés genuino del comprador en la transacción de la propiedad. Si el comprador se echa atrás, el dinero de las arras se entrega al vendedor como compensación. Si el vendedor se retira, el dinero se devuelve al comprador.
Para completar su compra, deberá depositar fondos adicionales en el depósito en garantía. Dado que el depósito de garantía original generalmente se aplica al pago inicial, es crucial organizar los otros pagos requeridos antes de cerrar el trato. No hacerlo puede dar lugar a la cancelación de la venta, y el dinero en garantía irá al vendedor. Además, es posible que se le cobren los distintos servicios que utilizó antes de que se derrumbara el trato.
11. Revisión final
Uno de los últimos pasos antes de firmar sus documentos de cierre debe ser revisar la propiedad por última vez. Desea asegurarse de que no se hayan producido daños desde la última inspección de su casa. También debe verificar que el vendedor haya completado las correcciones requeridas y que no surgieron nuevos problemas. Finalmente, verifique que no se haya eliminado nada incluido en el acuerdo de compra.
El cierre de una vivienda puede llevar desde una semana hasta 60 días, dependiendo del tipo de propiedad y si está pagando en efectivo o financiando la compra.
12. Entender el papeleo
El papeleo es fundamental para cerrar un trato de propiedad. A pesar de que hay una pila de documentos llenos de términos legales complejos y jerga, debe leerlos todos usted mismo. Si no entiende algo, consulte a un abogado de bienes raíces. Su agente también será útil para entender cualquier lenguaje legal complejo.
Aunque puede sentirse presionado por las personas que esperan que firme sus documentos, como el notario o el prestamista hipotecario, lea cada página con atención, ya que la letra pequeña puede tener un gran impacto en los años venideros.
En particular, asegúrese de que la tasa de interés sea correcta y de que todos los demás términos acordados se mencionen claramente. De manera más general, compare sus costos de cierre con la estimación de buena fe que recibió al comienzo del proceso. Disputa enérgicamente cualquier tarifa que crea que es ilegítima.
La línea de fondo
Aunque pueda parecer que el proceso de cierre es mucho trabajo, vale la pena el tiempo y el esfuerzo para hacer las cosas bien en lugar de apresurarse y firmar un trato que no comprende. Tenga cuidado con cualquier presión para cerrar el trato rápidamente. Los agentes de bienes raíces y otras entidades que lo ayuden querrán su parte, pero no estarán presentes para preocuparse por los problemas que podría enfrentar a largo plazo debido a un mal negocio.