Los entresijos de los acuerdos inmobiliarios financiados por el vendedor
Tabla de contenido
Expandir
- ¿Cómo funciona la financiación del vendedor?
- Las ventajas de la financiación del vendedor
- Costos de cierre más bajos
- Financiamiento del vendedor para compradores
- Financiamiento del vendedor para vendedores
- Cómo estructurar un acuerdo de financiación del vendedor
- La línea de fondo
Cuando se trata de financiar bienes raíces residenciales, la mayoría de las transacciones siguen un proceso familiar. El vendedor encuentra un comprador dispuesto con los ingresos requeridos, historial de empleo y puntaje de crédito para calificar para una hipoteca, y una institución crediticia pone el dinero para financiar el trato.
Pero, ¿qué pasa si el financiamiento tradicional no está disponible y el comprador y el vendedor aún desean proceder de forma privada con la venta? Ingrese lo que se conoce como financiamiento del vendedor. Como indica el término, la persona que vende la casa financia la compra.
Conclusiones clave
- En las transacciones de bienes raíces residenciales, una opción es la financiación del vendedor, donde el vendedor financia la compra para el comprador.
- Las transacciones financiadas por el vendedor pueden ser más rápidas y económicas que las convencionales.
- Los compradores deben confirmar que el vendedor es libre de financiar (no tienen hipoteca o su prestamista hipotecario lo permite) y deben estar preparados para hacer un pago inicial.
- El financiamiento del vendedor generalmente tiene una duración más corta que una hipoteca tradicional.
- Ambas partes de la transacción deben contratar profesionales para brindar orientación y redactar el contrato y el pagaré.
¿Cómo funciona la financiación del vendedor?
Un banco no participa en una venta financiada por el vendedor; el comprador y el vendedor hacen los arreglos ellos mismos. Ellos redactan un pagaré que establece la tasa de interés, el calendario de pagos del comprador al vendedor y las consecuencias en caso de que el comprador no cumpla con esas obligaciones. A diferencia de una venta que implica una hipoteca, no hay transferencia del principal del comprador al vendedor, sino simplemente un acuerdo sobre el pago de esa suma a lo largo del tiempo.
Con solo dos actores principales involucrados, el financiamiento del propietario puede ser más rápido y económico que vender una casa de la manera habitual. No hay que esperar al oficial de préstamos bancarios, al asegurador ni al departamento legal, y los compradores a menudo pueden obtener una vivienda por menos dinero.
Las ventajas de la financiación del vendedor
Esta alternativa a la financiación tradicional puede resultar útil en determinadas situaciones o en lugares donde las hipotecas son difíciles de conseguir. En condiciones tan estrictas, el financiamiento del vendedor brinda a los compradores acceso a una forma alternativa de crédito.
Los vendedores, a su vez, generalmente pueden vender más rápido y sin tener que hacer reparaciones costosas que los prestamistas suelen requerir. Además, debido a que el vendedor está financiando la venta, la propiedad puede exigir un precio de venta más alto.
Costos de cierre más bajos
Los costos de cierre son de hecho más bajos para una venta financiada por el vendedor. Sin la participación de un banco, la transacción evita el costo de la hipoteca o los puntos de descuento, así como las tarifas de originación y una serie de otros cargos que los prestamistas extraen rutinariamente durante el proceso de financiamiento. También hay una mayor flexibilidad, al menos en apariencia, sobre las disposiciones del préstamo, desde el pago inicial requerido y la tasa de interés hasta el plazo del contrato.
El financiamiento del vendedor generalmente se ejecuta solo por un período bastante corto, como cinco años, con un pago global que vence al final de ese período. La teoría, o la esperanza, al menos, es que el comprador eventualmente refinanciará ese pago con un prestamista tradicional, armado con una solvencia crediticia mejorada y habiendo acumulado algo de capital en la casa.
Financiamiento del vendedor para compradores
A pesar de todas las posibles ventajas del financiamiento del vendedor, las transacciones que lo utilizan conllevan riesgos y realidades para ambas partes. Esto es lo que los compradores deben considerar antes de finalizar un acuerdo financiado por el vendedor.
No espere mejores condiciones que con una hipoteca
A medida que se definen los términos de un acuerdo financiado por el vendedor, la flexibilidad a menudo se encuentra con la realidad. El vendedor asimila sus necesidades y riesgos financieros, incluida la posibilidad de que el comprador no pague el préstamo, con la perspectiva de un proceso de desalojo potencialmente costoso y complicado.
El resultado puede ser aleccionador para el comprador. Es posible, por ejemplo, que obtenga una tasa de interés más favorable que la que ofrecen los bancos, pero es más probable que pague más, quizás varios puntos porcentuales adicionales por encima de la tasa vigente.
Como comprador, probablemente tendrá que proporcionar un pago inicial que sea comparable en tamaño a los de una hipoteca típica, es decir, el 20% o más del valor de la propiedad.
Es posible que deba venderse al vendedor
Es inteligente ser transparente y directo sobre las razones por las que no calificó para una hipoteca tradicional. Parte de esa información puede surgir de todos modos cuando el vendedor verifique su historial crediticio y otros datos de antecedentes, incluidos su empleo, activos, reclamos financieros y referencias.
Pero asegúrese también de señalar cualquier restricción en su capacidad para pedir prestado que no surja durante la debida diligencia del vendedor. Un comprador potencial que tiene un crédito sólido y un pago inicial considerable disponible puede haber comenzado recientemente un nuevo negocio y, por lo tanto, no puede calificar para un préstamo hasta por dos años.
Esté preparado para proponer financiamiento al vendedor
Los propietarios de viviendas que ofrecen financiamiento al vendedor a menudo anuncian abiertamente ese hecho con la esperanza de atraer compradores que no califican para hipotecas. Sin embargo, si no ve una mención del financiamiento del vendedor, no está de más preguntar. Sin embargo, en lugar de preguntar si la financiación del propietario es una opción, es posible que desee presentar una propuesta específica. Por ejemplo, podría decir: «Mi oferta es precio completo con un 20% de anticipo, financiamiento del vendedor por $ 350,000 al 6%, amortizado en 30 años con un préstamo global a cinco años . Si no refinanciaré en dos o tres años, Aumentaré la tasa al 7% en los años cuatro y cinco «.
Confirma que el vendedor puede financiar la venta.
El financiamiento del vendedor es más simple cuando el vendedor es dueño de la propiedad; una hipoteca retenida sobre la propiedad presenta complicaciones adicionales. Pagar por una búsqueda de título de la propiedad confirmará que se describe con precisión en la escritura y que está libre de hipotecas o gravámenes fiscales.
Según Jason Burkholder, corredor de bienes raíces de Weichert Realtors en Lancaster, Pensilvania, «La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de ‘vencimiento a la venta’ que prohíbe al vendedor vender la casa sin pagar la hipoteca. Entonces, si un vendedor financia el La compañía hipotecaria se entera, considerará la casa ‘vendida’ y exigirá el pago inmediato de la deuda en su totalidad, lo que permite al prestamista ejecutar la hipoteca «.
Financiamiento del vendedor para vendedores
Tenga en cuenta estos consejos y realidades si está considerando financiar la venta de una vivienda.
No es necesario financiar la venta durante mucho tiempo.
Como vendedor, puede, en cualquier momento, vender el pagaré a un inversor o prestamista, a quien el comprador envía los pagos. Esto puede suceder el mismo día del cierre, por lo que el vendedor podría obtener efectivo de inmediato.
En otras palabras, los vendedores no necesitan tener el dinero en efectivo, ni deben convertirse en prestamistas. Sin embargo, tenga en cuenta que probablemente tendrá que aceptar menos del valor total del pagaré para venderlo, lo que reducirá el rendimiento de la propiedad. Los pagarés sobre propiedades generalmente se venden por entre el 65% y el 90% de su valor nominal, según Amerinote Xchange, una compañía que se especializa enfinanciamiento del mercado secundario.
Haga que la financiación del vendedor sea parte de su propuesta para vender la propiedad
Dado que el financiamiento del vendedor es relativamente raro, promueva el hecho de que lo está ofreciendo, comenzando con la lista de propiedades. Agregar las palabras «financiamiento del vendedor disponible» al texto alertará a los compradores potenciales y a sus agentes de que la opción está sobre la mesa.
Cuando los compradores potenciales vean su casa, brinde más detalles sobre los arreglos de financiamiento. Prepare una hoja de información que describa los términos del financiamiento.
Los vendedores deben proporcionar una explicación general de qué es la financiación del vendedor, ya que muchos compradores no estarán familiarizados con ella.
Busque asesoramiento fiscal y considere la posibilidad de recibir ayuda con el servicio de préstamos
Dado que los acuerdos financiados por el vendedor pueden presentar complicaciones fiscales, contrate a un planificador financiero o un experto en impuestos como parte de su equipo para la venta. Además, a menos que tenga experiencia y se sienta cómodo como prestamista, considere la posibilidad de contratar una empresa de servicios de préstamos para cobrar los pagos mensuales, emitir estados de cuenta y realizar las demás tareas relacionadas con la administración de un préstamo.
Cómo estructurar un acuerdo de financiación del vendedor
Ambas partes en un trato financiado por el vendedor deben contratar a un abogado de bienes raíces o un agente de bienes raíces para que redacte y revise el contrato de venta y el pagaré, junto con las tareas relacionadas. Trate de encontrar profesionales que tengan experiencia en transacciones de viviendas financiadas por el vendedor y que tengan experiencia en el lugar donde vive, si es posible, ya que algunas regulaciones relevantes (como las que rigen los pagos globales) varían según la jurisdicción.
Los profesionales también pueden ayudar al comprador y al vendedor a decidir el acuerdo particular que más les convenga y las circunstancias de la venta. Si no es un acuerdo financiado por el vendedor, el inversionista y corredor de bienes raíces Don Tepper señala que «en realidad hay docenas de otras formas de comprar» además de un acuerdo hipotecario tradicional. Estos acuerdos, señala Tepper, incluyen opción de arrendamiento, arrendamiento con opción de compra, contrato de tierra, contrato de escritura, participación en el capital e hipotecas de cierre. «La mayoría de los compradores y la mayoría de los agentes inmobiliarios no saben cómo funcionan estos», dice.
La línea de fondo
¿Es la financiación del vendedor una buena opción? Tan inusual y desconocido como es para la mayoría de las personas, el financiamiento del vendedor puede ser una opción útil en un mercado inmobiliario desafiante. Sin embargo, el acuerdo genera algunos riesgos especiales para compradores y vendedores, y es aconsejable contratar ayuda profesional para mitigarlos y permitir que el proceso se desarrolle sin problemas.