Hipoteca con descuento 3-2-1

¿Qué es una hipoteca de recompra 3-2-1?

Una hipoteca de recompra 3-2-1 permite al prestatario reducir la tasa de interés durante los primeros tres años del préstamo mediante un pago por adelantado. En general, los préstamos de recompra 3-2-1 solo están disponibles para viviendas primarias y secundarias, mientras que las propiedades de inversión no son elegibles. La recompra 3-2-1 tampoco está disponible como parte de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) con un período inicial de menos de cinco años.

Conclusiones clave

  • Una hipoteca de recompra 3-2-1 permite al prestamista cuanto más baja sea la tasa de interés de una hipoteca durante los primeros tres años de pago.
  • A cambio de un pago por adelantado, el interés del préstamo se reduce en 3 puntos porcentuales en el primer año, 2 en el segundo año y 1 en el tercer año, con una tasa de interés base.
  • Una vez que finaliza el período de recompra, la hipoteca vuelve a ser un préstamo de interés fijo a la tasa de interés base.
  • Estos préstamos están destinados a ayudar a los nuevos compradores de vivienda a comprar una propiedad, donde los prestamistas o vendedores pueden subsidiar una parte del pago inicial.

Cómo funcionan las hipotecas de recompra 3-2-1

Una recompra es una técnica de financiamiento hipotecario en la que el comprador puede obtener una tasa de interés más baja durante al menos los primeros años de la  hipoteca, o posiblemente toda la vida de la compra proporcionando un pago por adelantado. Es similar a la práctica de un prestatario que compra puntos de descuento en una hipoteca y es un tipo de reducción de subsidio temporal. Al realizar un pago inicial adicional al cierre, el prestatario compra, temporalmente, una estructura de tasa de interés más baja. En una hipoteca de recompra 3-2-1, la tasa de interés del préstamo se reduce en un 3 por ciento en el primer año, un 2 por ciento en el segundo y un 1 por ciento en el tercero. Existe una tasa de interés permanente por el plazo restante del préstamo. Esto se puede comparar con una recompra de 2-1 donde la tasa se reduce en dos puntos durante el primer año, en uno en el segundo año, y luego vuelve a la tasa establecida después de que expira el período de recompra.

La recompra 3-2-1 puede ser una opción atractiva para un comprador de vivienda con efectivo disponible al comienzo del préstamo. También es adecuado para aquellos prestatarios que esperan mayores ingresos en años futuros. Durante los primeros tres años de cargos por intereses más bajos y, como resultado, pagos mensuales más bajos, el prestatario puede reservar efectivo para otros gastos.

Al igual que con una reducción de 2-1, al final de la reducción del tercer año, la tasa de interés se restablece a una tasa de interés permanente. Esta tasa fija ofrece al prestatario cierto grado de seguridad financiera y permite la elaboración de presupuestos. En este punto, el 3-2-1 se convierte en un préstamo convencional y proporciona estabilidad, especialmente en comparación con una  hipoteca de tasa variable  o una hipoteca de tasa ajustable  (ARM). Estos dos productos con gastos por intereses móviles a largo plazo exponen a los compradores a un riesgo de tasa de interés significativo durante la vigencia del préstamo. El interés inestable también aumenta la probabilidad de que el prestatario eventualmente necesite refinanciar el pagaré.

Recompra subsidiada 3-2-1

En algunas situaciones, la oferta 3-2-1 puede venir como un incentivo con la compra pagada por un tercero. El tercero podría ser el vendedor, dispuesto a dar un reembolso en efectivo al comprador en forma de recompra para vender una propiedad. En otros casos, una empresa que traslade a un empleado a un nuevo mercado podría cubrir el costo de compra para aliviar los costos de reubicación de ese empleado. Más comúnmente, un constructor ofrece subsidios para la construcción de una nueva casa acordando comprar las tasas de interés temporalmente más bajas como incentivo para el comprador de una nueva casa.

El instituto de préstamos financieros recibiría los mismos pagos hipotecarios que habría recibido a través de un préstamo convencional. Sin embargo, con un subsidio, el constructor, el vendedor o el empleador también contribuirán con una cantidad equivalente a los pagos mensuales descontados del prestatario en los primeros tres años de un préstamo.