10 obstáculos para cerrar una casa nueva

Tabla de contenido

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  • 1. Daño por termitas
  • 2. La tasación es demasiado baja
  • 3. Nubes en el título
  • 4. La inspección de la vivienda muestra defectos
  • 5. Una de las partes se enfría
  • 6. Su financiamiento fracasa
  • 7. La casa está en un área de alto riesgo
  • 8. La casa no es asegurable
  • 9. Estimación de buena fe y HUD-1
  • 10. Errores retrasan el cierre
  • La línea de fondo

Que se acepte la oferta de compra de una casa es como hacer que ese corredor se drogue durante un maratón. Pero sostenga el champán, la propiedad aún no es suya. Después de que se acepte su oferta de compra y antes de recibir las llaves, comúnmente conocido como depósito en garantía, hay muchos obstáculos que superar. Si tropieza con alguno de ellos, la compra puede fracasar y volver a ponerlo en la línea de salida.

Al igual que un atleta que entrena para una competencia, usted puede entrenarse para los desalentadores pasos finales de la compra de una casa. Los procedimientos y las reglas de depósito en garantía varían según el estado, pero aquí hay 10 de los problemas más comunes encontrados durante este período y qué se puede hacer, si es que se puede hacer algo, para prevenirlos o mitigarlos.

Conclusiones clave

  • Los procedimientos y reglas de fideicomiso varían según el estado, pero algunos problemas pueden impedir que los compradores cierren el trato durante este período.
  • Daños por plagas, tasaciones bajas, reclamos de título y defectos encontrados durante la inspección de la vivienda pueden retrasar el cierre.
  • Puede haber casos en los que el comprador o el vendedor se enfríen o la financiación fracase.
  • Otros problemas que pueden retrasar el cierre incluyen viviendas en áreas de alto riesgo o falta de seguro.
  • Puede haber problemas con la estimación de buena fe u otros errores pueden impedir el cierre.

1. La inspección de termitas muestra daños

El prestamista hará una inspección de plagas en la casa. Se hace a su cargo, por lo general menos de $ 100, para asegurarse de que no haya daños graves causados ​​por insectos que comen madera, como las termitas o las hormigas carpinteras. Esta inspección protege el interés del prestamista en la propiedad. Después de mudarse, los propietarios que descubren problemas de termitas a menudo abandonan la propiedad, dejando al prestamista con la bolsa. Es posible que algunos prestamistas no requieran una inspección de termitas, pero puede ser lo mejor para usted obtener una.

Suponga que la inspección descubre cualquier evidencia de una infestación visible. En ese caso, es posible que las áreas problemáticas deban solucionarse antes de que se pueda cerrar el depósito en garantía. Si los problemas son demasiado graves o el vendedor no paga para solucionarlos, tiene la opción de retirarse si su acuerdo de compra tiene las contingencias adecuadas.

2. La tasación es demasiado baja

Las tasaciones son valoraciones de propiedades realizadas por una parte autorizada. Por lo general, se realizan con fines tributarios, como parte del proceso para obtener financiamiento para la vivienda o para vender una casa. Los tasadores utilizan varios métodos para determinar el valor de una propiedad, como los valores actuales de mercado de viviendas comparables.

El banco hará tasar la casa. Nuevamente, esto es a su cargo. Esta tasación se realiza para proteger el interés del prestamista en la casa. El banco quiere asegurarse de que la vivienda valga al menos tanto como usted la pagará, de modo que si ocurre una ejecución hipotecaria, puede recuperar sus pérdidas. Si la tasación es demasiado baja, el vendedor tendrá que bajar el precio de venta o usted tendrá que pagar la diferencia en efectivo. Puede ser posible obtener una segunda opinión más favorable de un tasador diferente.

3. Hay nubes en el título

El seguro de título lo protege a usted y al prestamista contra cualquier reclamo futuro sobre la propiedad. Si hay algún gravamen o reclamo contra la propiedad, el problema deberá resolverse antes de que la transacción pueda continuar. Debe haber un título claro para que una transacción de bienes raíces avance. El seguro de título cubre cosas como propiedad de un tercero, falsificación y fraude, así como cualquier embargo o juicio contra la propiedad.

Debe contratar a una empresa de títulos de propiedad para que realice una búsqueda de título y emita un seguro de título durante el proceso de depósito en garantía. La búsqueda del título asegura que nadie más, el Servicio de Impuestos Internos (IRS), el estado o un pariente del vendedor, tenga un derecho legal sobre la propiedad que desea comprar.

4. La inspección de la vivienda muestra defectos

La mayoría de las ofertas de compra tienen una depósito de garantía (generalmente varios miles de dólares) si decide no comprar la casa basándose en la inspección.

Recuerde, la fianza es el depósito que realiza para demostrar su interés en la vivienda y su buena fe para realizar la compra.

Si decide continuar, el proceso de negociación con el vendedor para reparar la casa puede retrasar el proceso de compra y retrasar el cierre. Puede reducir esta demora pidiéndole al vendedor que le acredite dinero en el cierre para que se encargue usted mismo de las reparaciones.

5. Una de las partes se enfría

El contrato describirá las razones justificables para que el comprador o el vendedor se retiren sin penalización, como no renunciar a una contingencia o no cumplir con un plazo. Sin embargo, suponga que decide después de renunciar a las contingencias que no desea realizar la compra. En ese caso, perderá su depósito de garantía.

La razón de esa pérdida son las ramificaciones financieras para el vendedor. El depósito de garantía ayuda a compensar al vendedor por el tiempo que la casa estuvo fuera del mercado. Ese retraso aumenta la cantidad de tiempo que finalmente les lleva vender.

Por el contrario, si el vendedor decide retirarse debido a un cambio de opinión o porque alguien hizo una oferta mejor, usted tendrá el derecho legal de cobrar daños al vendedor.

6. Su financiamiento fracasa

Los compradores inteligentes no hacen ofertas de viviendas sin una compromiso de préstamo por escrito de un banco que indique que le proporcionará una hipoteca de una determinada cantidad. A su vez, los vendedores inteligentes no aceptan ofertas de compradores que no hayan sido aprobados previamente. Si es vendedor, recuerde también que precalificado no es lo mismo que preaprobado.

Sin embargo, algunas cosas pueden evitar el cierre de un préstamo. Es posible que haya mentido en la solicitud, las tasas de interés podrían aumentar drásticamente, su situación laboral podría cambiar o su puntaje crediticio podría bajar. Pregúntele a su prestamista cómo puede evitar problemas como estos. Además, los prestamistas potenciales le deben una explicación si el financiamiento fracasa. La raza, la religión y el origen nacional nunca deberían retrasar los sueños de ser propietario de una vivienda.



La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

7. La casa se encuentra en una zona de alto riesgo

Recibirá un documento que describe los peligros naturales que pueden afectar la vivienda durante el depósito en garantía en los estados que requieren un informe de divulgación de peligros naturales. El prestamista puede exigirle que compre un seguro contra riesgos más allá del seguro de propietario de vivienda si la casa se encuentra en un área de alto riesgo. Este tipo de seguro puede resultar costoso. También es un costo que deberá pagar todos los meses hasta que se pague la hipoteca o hasta que venda la casa.

Para evitar sorpresas desagradables durante el depósito en garantía, pregúntele a su agente, posibles nuevos vecinos o al departamento de planificación de la ciudad qué peligros naturales existen en el área deseada. Además, determine qué tipo de seguro adicional puede tener que comprar y cuánto puede costar antes de hacer una oferta por una casa.

8. La casa no es asegurable

Si un propietario anterior hizo un reclamo de seguro importante sobre la casa, como daños por agua o moho, aparecería en los registros del seguro. Las empresas pueden rechazar la cobertura porque la casa puede ser demasiado riesgosa.

Si una casa no es asegurable, no podrá comprarla a menos que sea un comprador en efectivo. Los prestamistas requieren que usted mantenga un seguro de propiedad hasta que pague la hipoteca.

Por supuesto, incluso si es un comprador en efectivo, probablemente no sea una buena idea comprar una casa que no sea asegurable.

9. Diferencias entre la estimación de buena fe y HUD-1

Su prestamista debe darle una estimación de buena fe detallando los costos de cierre asociados con la obtención de financiamiento para la vivienda dos veces durante el proceso de cierre. La primera vez es cuando obtiene la aprobación previa de su préstamo y la segunda es cuando presenta una oferta por una propiedad específica.

La estimación de buena fe es un borrador de la información en el formulario HUD-1 que recibe al menos 24 horas antes del cierre. Como su nombre lo indica, la estimación de buena fe debe ser una aproximación cercana a lo que realmente termina pagando, idealmente dentro del 10%. Tenga en cuenta que algunos prestamistas sin escrúpulos intentarán atraer clientes con estimaciones irrealmente bajas.

Suponga que esto sucede y no puede lograr que el prestamista retroceda en los cargos excesivos. Entonces, su mejor opción puede ser pedirle al vendedor que extienda la fecha de cierre y trate de asegurar un financiamiento alternativo. Eso le dará la oportunidad de comprar la propiedad sin ser estafado.

10. Los errores impiden el cierre a tiempo

Hay muchas partes involucradas en el cierre de la plica. Si alguien comete un error, su cierre podría retrasarse. Dependiendo de su contrato de compra y de quién sea la culpa de la demora, es posible que deba pagar al vendedor una multa por cada día que se atrase el cierre.

El vendedor también podría negarse a extender la fecha de cierre y todo el trato podría fracasar. En el mejor de los casos, el vendedor podría simplemente acordar extender la fecha de cierre sin penalización. Después de todo, si el trato no se cierra, el vendedor también tendrá que empezar de nuevo.

La línea de fondo

Transferir la propiedad de una vivienda es estresante para todas las partes. Muchas cosas tienen que suceder en un período corto y puede haber grandes ramificaciones si algo falla.

Incluso cuando todo es justo, el proceso puede ser increíblemente estresante para los compradores. Los compradores deben pasar por un proceso complejo y, a veces, desconocido mientras toman decisiones importantes relacionadas con lo que probablemente sea la compra más cara de sus vidas. Tómese el tiempo para familiarizarse con el proceso de custodia y sus posibles peligros con mucha antelación. De esa manera, estará preparado emocional, intelectual y financieramente para terminar la carrera y cerrar el trato.