Préstamo integral
¿Qué es un préstamo envolvente?
Un préstamo integral es un tipo de préstamo hipotecario que se puede utilizar en acuerdos de financiación del propietario. Este tipo de préstamo implica la hipoteca del vendedor sobre la casa y agrega un valor adicional adicional para llegar al precio total de compra que debe pagarse al vendedor a lo largo del tiempo.
Conclusiones clave
- Un préstamo integral es una forma de financiación del propietario en la que el vendedor de una propiedad mantiene una primera hipoteca pendiente que luego es reembolsada en parte por el nuevo comprador.
- En lugar de solicitar una hipoteca bancaria convencional, el comprador firma una hipoteca con el vendedor y el nuevo préstamo no se utiliza para cancelar el préstamo existente del vendedor.
- Los préstamos integrales pueden ser riesgosos debido al hecho de que el vendedor-financiador asume el riesgo de incumplimiento total asociado con ambos préstamos.
Comprensión de los préstamos integrales
La forma de financiamiento en la que se basa un préstamo integral se usa comúnmente en acuerdos financiados por el vendedor. Un préstamo integral adquiere las mismas características que un préstamo financiado por el vendedor, pero incluye la hipoteca actual del vendedor en las condiciones de financiación.
El financiamiento del vendedor es un tipo de financiamiento que permite al comprador pagar un monto principal directamente al vendedor. Los acuerdos de financiamiento del vendedor tienen altos riesgos para el vendedor y generalmente requieren pagos iniciales más altos que el promedio. En un acuerdo financiado por el vendedor, el acuerdo se basa en un pagaré que detalla los términos del financiamiento. Además, un acuerdo financiado por el vendedor no requiere que el capital se intercambie por adelantado, y el comprador realiza pagos a plazos directamente al vendedor, que incluyen el capital y los intereses.
Los préstamos integrales pueden ser riesgosos para los vendedores, ya que asumen todo el riesgo de incumplimiento del préstamo. Los vendedores también deben asegurarse de que su hipoteca existente no incluya una cláusula de enajenación, que les obliga a reembolsar a la institución de crédito hipotecario en su totalidad si se transfiere la propiedad de la garantía o si se vende la garantía. Las cláusulas de enajenación son comunes en la mayoría de los préstamos hipotecarios, que a menudo evitan que se produzcan acuerdos de préstamos globales.
Cómo funciona un préstamo integral
Los préstamos integrales se basan en el concepto de financiación del propietario y despliegan la misma estructura básica. Una estructura de préstamo integral se utiliza en un trato financiado por el propietario cuando un vendedor tiene un saldo restante para pagar el primer préstamo hipotecario de la propiedad. Un préstamo integral toma en cuenta el saldo restante de la hipoteca existente del vendedor a su tasa hipotecaria contratada y agrega un saldo incremental para llegar al precio total de compra.
En un préstamo integral, la tasa de interés base del vendedor se basa en los términos del préstamo hipotecario existente. Para alcanzar el punto de equilibrio, el vendedor debe al menos ganar intereses que coincidan con la tasa del préstamo, que aún debe reembolsarse. Por lo tanto, un vendedor tiene la flexibilidad de negociar la tasa de interés del comprador en función de sus condiciones actuales. Generalmente, el vendedor querrá negociar la tasa de interés más alta posible para poder realizar los pagos de la primera hipoteca y también ganar un margen en el trato.
Ejemplo de un préstamo integral
Digamos que Joyce tiene una hipoteca de $ 80,000 pendiente sobre su casa con una tasa de interés fija del 4%.
Ella acepta vender su casa a Brian por $ 120,000, quien pone un 10% y pide prestado el resto, o $ 108,000, a una tasa del 7%.
Joyce gana el 7% sobre $ 28,000 (la diferencia entre $ 108,000 y los $ 80,000 que todavía debe), más la diferencia entre el 7% y el 4% (es decir, el 3%) sobre el saldo de la hipoteca de $ 80,000.