20 abril 2021 5:56

Razones típicas de deuda a capital (D / E) para el sector inmobiliario

Tabla de contenido

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  • D / E en el sector inmobiliario
  • Cómo evaluar la relación D / E
  • Por qué varían las relaciones D / E

El sector inmobiliario comprende diferentes grupos de empresas que poseen, desarrollan y operan propiedades, como terrenos residenciales, edificios, propiedad industrial y oficinas. Dado que las empresas inmobiliarias generalmente compran la propiedad completa, tales transacciones requieren grandes inversiones iniciales, que a menudo se financian con una gran cantidad de deuda.

Una métrica a la que los inversores prestan atención es el grado de apalancamiento que tiene la empresa inmobiliaria, que se mide mediante la relación deuda-capital (D / E).

Conclusiones clave

  • La relación deuda-capital (D / E) es una métrica importante que se utiliza para determinar el grado de endeudamiento y apalancamiento financiero de una empresa.
  • Dado que la inversión inmobiliaria puede conllevar altos niveles de endeudamiento, el sector está sujeto al riesgo de tasa de interés.
  • Los ratios D / E para empresas del sector inmobiliario, incluidos los REIT, tienden a rondar los 3,5: 1.

Ratios D / E en el sector inmobiliario

La relación D / E para las empresas del sector inmobiliario en promedio es de aproximadamente 352% (o 3,5: 1). Los fideicomisos de inversión inmobiliaria  (REIT, por sus siglas en inglés) tienen un valor un poco más alto, alrededor del 366%, mientras que las empresas de administración de bienes raíces tienen un D / E promedio en un 164% más bajo.

Las empresas inmobiliarias representan una de las opciones de inversión más atractivas debido a su flujo de ingresos estable y altos rendimientos de dividendos. Muchas empresas inmobiliarias se incorporan como REIT para aprovechar su situación fiscal especial. Una empresa con constitución de REIT puede deducir sus dividendos de la renta imponible.

Las empresas inmobiliarias suelen estar muy apalancadas debido a las grandes transacciones de compra. Una relación D / E más alta indica un mayor riesgo de incumplimiento para la empresa inmobiliaria.

150%

La relación D / E promedio entre las empresas del S&P 500 es de aproximadamente 1,5: 1.

Cómo evaluar la relación D / E

La relación D / E es una métrica que se utiliza para determinar el grado de apalancamiento financiero de una empresa. La fórmula para calcular esta relación divide el pasivo total de una empresa por la cantidad de capital proporcionado por los accionistas. Esta métrica revela los montos respectivos de deuda y capital que una empresa utiliza para financiar sus operaciones.

Cuando la relación D / E de una empresa es alta, sugiere que la empresa ha adoptado un enfoque agresivo de financiación del crecimiento con su deuda. Un problema con este enfoque es que los gastos por intereses adicionales a menudo pueden causar volatilidad en los informes de ganancias. Si las ganancias generadas son mayores que el costo de los intereses, los accionistas se benefician. Sin embargo, si el costo del financiamiento de la  deuda  supera el rendimiento generado por el capital adicional, la carga financiera podría ser demasiado pesada para la empresa.

Por qué varían las relaciones D / E

Las relaciones D / E deben considerarse en comparación con empresas similares dentro de la misma industria. Una de las principales razones por las que varían las relaciones D / E es la   naturaleza intensiva en capital de la industria. Las industrias intensivas en capital, como  la  refinación de petróleo y gas o las telecomunicaciones, requieren importantes recursos financieros y grandes cantidades de dinero para producir bienes o servicios.

Por ejemplo, la industria de las telecomunicaciones tiene que realizar inversiones muy sustanciales en infraestructura, instalando miles de millas de cables para brindar servicio a los clientes. Más allá de ese gasto de capital inicial , el mantenimiento necesario, las actualizaciones y la expansión de las áreas de servicio requieren gastos de capital importantes adicionales. Industrias como las telecomunicaciones o los servicios públicos requieren que una empresa haga un gran compromiso financiero antes de entregar su primer bien o servicio y generar ingresos.

Otra razón por la que varían las relaciones D / E se basa en si la naturaleza del negocio significa que puede gestionar un alto nivel de deuda. Por ejemplo, las empresas de servicios públicos generan una cantidad estable de ingresos; la demanda de sus servicios se mantiene relativamente constante independientemente de las condiciones económicas generales .

Además, la mayoría de las empresas de servicios públicos operan como monopolios virtuales en las regiones donde operan, por lo que no tienen que preocuparse por ser excluidas del mercado por un competidor. Estas empresas pueden tener mayores cantidades de deuda con una exposición al riesgo menos genuina que una empresa con ingresos que están más sujetos a fluctuaciones de acuerdo con la salud general de la economía.

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