Préstamo húmedo
¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
Un préstamo con garantía hipotecaria es una hipoteca en la que los fondos se realizan al momento de completar una solicitud de préstamo. La presentación de otra documentación requerida para el cierre de la propiedad, como encuestas y búsquedas de títulos, ocurre después de la dispersión de fondos.
Los préstamos con garantía hipotecaria permiten al prestatario comprar una propiedad más rápidamente y completar la documentación necesaria después de la transacción. Las condiciones que rodean el uso de préstamos húmedos difieren según las leyes estatales, y no todos los estados permiten un préstamo húmedo.
Comprensión de un préstamo con garantía hipotecaria
En una hipoteca con financiamiento húmedo, el prestatario recibe dinero en el momento en que se aprueba su préstamo. El prestatario puede entonces comprar la propiedad y completar la otra documentación requerida para transferir oficialmente el título de propiedad. Después de la transferencia de fondos, el banco obtendrá la documentación del préstamo para su revisión. Los préstamos con garantía hipotecaria aceleran el proceso de compra al permitir que la venta se realice antes de que se complete el papeleo.
Un préstamo húmedo permite al prestatario comprar una propiedad más rápidamente, antes de completar el papeleo necesario.
Préstamos húmedos frente a préstamos secos
Con las transacciones de préstamos húmedos, la velocidad tiene el precio de un mayor riesgo. La probabilidad de fraude e incumplimiento del préstamo es significativa con un préstamo húmedo. El riesgo proviene de que el vendedor reciba fondos antes de la revisión y aprobación de la documentación del préstamo. Si, después de la evaluación, el banco determina que el préstamo es demasiado riesgoso, se enfrentará a una gran cantidad de tiempo y gastos para revocar la hipoteca.
Por el contrario, un préstamo seco es aquel en el que la liberación de fondos se realiza después de completar y revisar toda la documentación necesaria de venta y préstamo. La financiación en seco proporciona una capa adicional de protección al consumidor y ayuda a garantizar la legalidad de la transacción. Con un proceso de cierre más lento y sin fondos desembolsados en el cierre, hay más tiempo para abordar o evitar problemas.
Los préstamos secos datan de la época anterior a la banca electrónica, cuando los compradores y vendedores de propiedades a menudo vivían muy separados unos de otros y de sus prestamistas hipotecarios, por lo que las transacciones tomaban más tiempo. La dispersión de fondos ocurre cuando la hipoteca se considera oficialmente cerrada. El nuevo propietario puede tomar posesión de la propiedad en este momento.
Cierres húmedos frente a cierres secos
Los préstamos húmedos pueden pasar por un cierre tradicional o un cierre seco. Un cierre de bienes raíces es la finalización de una transacción que involucra la venta o el intercambio de bienes raíces. Un cierre convencional consta de los siguientes eventos:
- Se completa toda la documentación necesaria para el comprador y el vendedor.
- El título de propiedad se transfiere al comprador.
- Todos los fondos pendientes se liquidan.
Por el contrario, un cierre en seco se lleva a cabo para beneficio y conveniencia tanto del comprador como del vendedor, pero en sí mismo no es técnicamente un cierre. Un cierre seco suele ocurrir cuando ha habido algún retraso en la financiación del préstamo y el comprador y el vendedor están separados geográficamente. Los cierres en seco permiten la firma de documentos, pero el dinero no cambia de manos.
Consideraciones especiales para un préstamo con garantía hipotecaria
Los préstamos con garantía hipotecaria están permitidos en todos los estados excepto Alaska, Arizona, California, Hawái, Idaho, Nevada, Nuevo México, Oregón y Washington. Los estados que tienen leyes de liquidación húmeda requieren que los bancos prestamistas desembolsen fondos dentro de un período determinado. Algunos requieren el pago a los vendedores y otras partes involucradas el día del acuerdo; otros permiten el pago dentro de uno o dos días después del cierre. Existen leyes de liquidación húmeda para frenar la práctica bancaria de retrasar la financiación después de que los prestatarios hayan firmado los documentos de cierre. Se deben cumplir todas las condiciones previas a la financiación para que el prestamista permita el cierre en estados húmedos.